【正文】 萬科生產(chǎn)房子就像沃爾瑪開店一樣，已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制的能力。第一，以企業(yè)文化來鑄就企業(yè)品牌。萬科創(chuàng)新性的引入了國外的建筑設(shè)計(jì)思想，拋開老舊的兵營式房屋排列方式，一方面降低了容積率，另一方面也營造出大量的綠化空間。（四） 多元化戰(zhàn)略1. 集中性多元化戰(zhàn)略萬科在房地產(chǎn)行業(yè)化的專業(yè)化轉(zhuǎn)型過程中主要走了三步極具創(chuàng)新精神的穩(wěn)步道路。該項(xiàng)目位于南昌市西湖區(qū)朝陽洲，濱江輔路以東、云錦路以南、江韻路以西、規(guī)劃一路以北。該項(xiàng)目位于東莞市長安鎮(zhèn)長青南路。2. 產(chǎn)品特色差異化萬科對于專業(yè)化永無止境的追求讓人感到佩服，在萬科所有產(chǎn)品之中，情景洋房事最有特色的。居住在這里，完全可以享受到最好的都市生活。唯一能使土地成本發(fā)生變化的方法就是地區(qū)的選擇。中心城區(qū)土地被其他企業(yè)把持，萬科為避開中心城區(qū)拿地的激烈競爭，選擇走城鄉(xiāng)結(jié)合不開發(fā)戰(zhàn)略，避開主城區(qū)的競爭。6宏觀上，15年的金融危機(jī)對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊，許多競爭對手都以降價促銷。（4）. 社會觀念隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了重大的變化，買房結(jié)婚也成為了社會流行的趨勢，房產(chǎn)也越來越成為一個人在社會中經(jīng)濟(jì)地位的重要體現(xiàn)。政策決定了房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)行業(yè)來帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。5. 萬科房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭　提起萬科，幾乎無人不知，它是目前中國最大的房地產(chǎn)上市公司，大盤藍(lán)酬重倉股，房地產(chǎn)市場龍頭股，2007年總市值過兩千億，流通市值1730億。萬科產(chǎn)品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產(chǎn)品已經(jīng)獲得了國家專利，其層層有花園或露臺的設(shè)計(jì)，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。房地產(chǎn)企業(yè)，必須有良好的業(yè)績、雄厚的實(shí)力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會影響力。應(yīng)當(dāng)采取更為積極的財(cái)務(wù)政策，這幾年，萬科在財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用?！彼匀f科現(xiàn)在努力地在做研發(fā)這一塊。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內(nèi)容的極大豐富。而快的前提，一定要充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。這樣的留言在萬科業(yè)主們使用的APP上有很多，業(yè)主們看到了房修工程師們的努力和付出，除了感謝，更多的是貼心和信任。接報(bào)后，上海萬科客服第一時間上門查看，為了減少業(yè)主的麻煩，盡快協(xié)同房修、電梯廠家檢測噪音數(shù)值。（3）. 培養(yǎng)可持續(xù)發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍萬科認(rèn)為，職業(yè)經(jīng)理是現(xiàn)在企業(yè)生存、擴(kuò)張所必須的第四種要素，即：人、財(cái)、物等資源投入基礎(chǔ)上的企業(yè)家才能?！瓣柟庹樟恋捏w制”。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。作為住宅的建設(shè)者，滿懷尊重之心，為人們建設(shè)安全、安心的綠色住宅，并創(chuàng)造和諧、健康豐盛的陽光生活。萬科對人才對基本要求都是圍繞“職業(yè)經(jīng)理”這一概念展開的。連續(xù)七天的深夜排查讓業(yè)主備受感動。但面臨這樣不會減少的壓力，樂觀的萬科人總是說，要在投訴中成長，在投訴中完美。5. 企業(yè)文化客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。 反對任何形式的官僚主義。萬科作為一家新興的企業(yè)，要獲得經(jīng)營優(yōu)勢，就必須審時度勢，了解自身的特點(diǎn)，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合，有揚(yáng)有棄。對于萬科的策略性投資，也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。2. 購買者議價能力 購房者的經(jīng)濟(jì)收入狀況 購房者的整體經(jīng)濟(jì)收入狀況在很大程度上決定了樓價的多少。轉(zhuǎn)換成本：萬科在價格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢，消費(fèi)者轉(zhuǎn)換成本高。最具跨區(qū)發(fā)展競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、綠城集團(tuán)、招商局地產(chǎn)；具有較強(qiáng)資源占有與規(guī)模競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、中海地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)；最具融資競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬科；最具品牌競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)。2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素分析（1）. 國民經(jīng)濟(jì)目前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)層面總體較好，但也出現(xiàn)了很多問題。2. 各城市顧客的評價不一。在過去20年的發(fā)展中，萬科完成了從業(yè)務(wù)多元化到業(yè)務(wù)專業(yè)化的調(diào)整，這是萬科的第一次專業(yè)化。識別和判斷企業(yè)價值鏈中重要的成本驅(qū)動因素，并有效控制這些因素，是獲取成本優(yōu)勢地位的重要一環(huán)。出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費(fèi)者帶來了很高的性價比，也為萬科節(jié)約了成本。單房36平方米，雙房68平方米，別墅(洋房)戶型三種，均為125平方米左右。萬科的城市花園是在周圍十萬人以及梅溪湖的國際規(guī)劃依托下精心設(shè)計(jì)建造的第一個河西商業(yè)區(qū)建筑，它采用情景式校園商業(yè)一條街，總占地面積約一萬五千平米，各個商鋪的空間布局都十分合理，面積也出現(xiàn)多樣化的趨勢。 萬平方米，, 萬平方米。項(xiàng)目凈占地面積約萬平方米，, 萬平方米。2004年之后，萬科第三步開始走起。在消費(fèi)者購房之后，萬科依舊為其提供良好的售后服務(wù)，大力在住處附近投資設(shè)立幼兒園和學(xué)校。七、 企業(yè)戰(zhàn)略綜合分析（一） 企業(yè)外部環(huán)境分析和企業(yè)資源與能力分析萬科在1992年起逐步向以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化方向調(diào)整，但是第二年就遇到了宏觀調(diào)控。專業(yè)化是萬科地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)，也是萬科取得成功的重要因素。儲備土地面積大2500萬平方米。萬科物業(yè)管理也如同企業(yè)管理一樣規(guī)范，擁有著國際化的管理水平，保證了專業(yè)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。六、 企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施（一） 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)萬科目前最主要的發(fā)展方向依舊是住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，在住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，他們采取了如下的戰(zhàn)略方針。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來看，萬科占得比例并不高。 大連魅力之城C 區(qū)項(xiàng)目。一直以來，萬科都將住宅開發(fā)作為自己的主要戰(zhàn)略。同時，用戶們對其高質(zhì)量的品牌人丁，也使得萬科的品牌得到進(jìn)一步加強(qiáng)。項(xiàng)目坐落在杏林大橋的橋東南面，僅僅靠著全世界最大的水上園博園和長達(dá)8里地的人造沙灘。前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響成本優(yōu)勢的戰(zhàn)略性價值取決于其持久性，而不是短期的的成本優(yōu)勢或暫時的成本削減。作為城市主流住宅開發(fā)商，萬科也在順應(yīng)這一趨勢。5. 隨著市場的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提高6. 萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求7. 萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件，商機(jī)無限。（3）. 部分城市房價虛高，將趨于理性。中國保利集團(tuán)公司排名79位，；碧桂園控股有限公司排名96位，；上海綠地(集團(tuán))有限公司排名100位。需通過申請審核。而購房者因?yàn)閲艺叩恼{(diào)整而做出的某些反應(yīng)又大大的影響了樓價。我們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā)，同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)?？偟膩碚f，萬科地產(chǎn)應(yīng)該在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當(dāng)前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場。6. 研究開發(fā)能力 萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。都是以一個人為代表，一旦因?yàn)檫@個人年齡或者身體原因，不能投入到企業(yè)，這個企業(yè)就迅速衰落，舉個最典型的例子，像中國最大的彩電企業(yè)長虹，如果倪潤峰一旦思想老化、身體原因退下來，整個企業(yè)就迅速進(jìn)入衰退狀態(tài)。他們每天奔走在樓棟之間，不是在需要維修的業(yè)主家中，就是在去報(bào)修業(yè)主家中的路上。從客戶日活動逐漸落地開始，萬科人通過傾聽收到了來自客戶的聲音，他們學(xué)會了從非專業(yè)角度與客戶溝通并能更全面的了解客戶，更多關(guān)注客戶的實(shí)際需求，不僅能讓萬科在物業(yè)服務(wù)上做出更新調(diào)整更能將客戶的想法反饋到設(shè)計(jì)和營銷前端，以實(shí)際角度出發(fā)理解客戶真正需求，一想到萬科的產(chǎn)品能夠?yàn)榭蛻魩砩钌系母淖?，他們心中就充滿使命感。（十） 萬科的經(jīng)營原則追求卓越: 持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先客戶導(dǎo)向: 懂得客戶生活報(bào)效股東: 創(chuàng)造優(yōu)異回報(bào)與員工和伙伴共同成長: 尊重員工與伙伴效率優(yōu)先: 珍惜資源，快速周轉(zhuǎn)，向能力，要效益可持續(xù)發(fā)展: 穩(wěn)健經(jīng)營，與社會、自然和諧相處二、 內(nèi)部環(huán)境分析（一） 資源1. 人力資源（1）. 1克拉文化萬科1克拉文化所體現(xiàn)打以人為本的管理思想逐步滲透到日常的管理工作中，萬科一貫主張“健康豐盛的人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。萬科地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 目錄目錄 1一、 萬科地產(chǎn)簡介 4（一） 企業(yè)愿景 5（三） 企業(yè)核心價值觀 5（四） 宗旨 5（五） 核心理念 5（六） 萬科之道 6（七） 萬科理念 6（八） 萬科使命 6（九） 萬科方法論 6（十） 萬科的經(jīng)營原則 6二、 內(nèi)部環(huán)境分析 7（一） 資源 71. 人力資源 72. 客戶資源 8（二）核心競爭力 101. 品牌 102. 職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍 103. 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代的大環(huán)境 114. 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu) 115. 企業(yè)文化 116. 研究開發(fā)能力 137. 經(jīng)營管理模式 138. 戰(zhàn)略眼光 15（一） 行業(yè)環(huán)境分析（波特五力模型） 161. 供應(yīng)商的議價能力 162. 購買者議價能力 163. 潛在的進(jìn)入者分析 174. 萬科房產(chǎn)的替代品分析 185. 萬科房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭 19（二） 宏觀環(huán)境分析（PEST） 201. 政治因素分析 202. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素分析 203. 社會環(huán)境因素分析 214. 技術(shù)環(huán)境分析 22五、 企業(yè)戰(zhàn)略 24（一） 繼續(xù)推進(jìn)住宅建設(shè)專業(yè)化 24（二） 以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”品牌成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過