【正文】 國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。第五條 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1．工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修：3．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年：墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年：管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年：燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其它部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定4．用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限；第六條 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。第四條 《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。二十九、《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》40第一條 為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，制定本規(guī)定。作為人防工程的地下室也不計(jì)人公用建筑面積。2． 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(功能區(qū))=(本功能區(qū)獨(dú)用的共有建筑面積十本功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e)247。幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和（含各功能區(qū)獨(dú)用的共有建筑面積）。各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算方法a．多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(幢)=共有建筑面積247。3．8共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積（包含該幢房屋的外墻、山墻面積的一般）3．9共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。3．6陽臺(tái)建筑面積陽臺(tái)建設(shè)面積系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。外墻、山墻等共用墻的另外一半不計(jì)入套內(nèi)建筑面積，而計(jì)入幢內(nèi)各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（公攤面積）3．4套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。3．3套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積(外墻計(jì)一半)及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和?！唐贩堪础疤住被颉皢卧背鍪?，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。使用本規(guī)范時(shí)，應(yīng)注意使用上述引用文獻(xiàn)的現(xiàn)行有效版本。(8)．屋頂使用問題。(6)．結(jié)構(gòu)型式和抗震設(shè)防問題。(4)．保修期及房屋維護(hù)問題。二十六、住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)(1)．區(qū)位條件：(2)．小區(qū)環(huán)境與視野：(3)．房屋朝向和面寬進(jìn)深大小、樓距：(4)．房屋布局(套型)、面積和所居層次：(5)，結(jié)構(gòu)型式、單元戶型組合形式和建筑材料：(6)．配套設(shè)施(包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫(kù)、車位)及裝修標(biāo)準(zhǔn)：(7)．物業(yè)管理。(6)．其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。(4)．衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、浴具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。(2)．樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。(5)．燃?xì)庀到y(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：(1)…上下水系統(tǒng)。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等， 目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。設(shè)防烈度分成1o12o，6o以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為50——70年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。二十二、民用建筑的等級(jí)建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。36根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。第三類：裝飾構(gòu)件：。這類構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。第二類：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。十九、民用建筑的構(gòu)造組成：一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。十八、民用建筑的分類根據(jù)使用性質(zhì)的不同，民用建筑一般可劃分為居住建筑和公共建筑兩大類。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)的綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。其目的旨在使調(diào)查員熟悉本市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者狀況、了解競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品／營(yíng)銷優(yōu)劣勢(shì)、提高房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，并為本公司做競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)調(diào)查。不自信、不自強(qiáng)、不自律、不自愛、不對(duì)自己負(fù)責(zé)的售樓員是不能作為成功的售樓員的。要對(duì)自己負(fù)責(zé)，要自強(qiáng)。否則，會(huì)損害公司利益，影響其他人員情緒，更耽誤自己前程。要想做成功的銷售員，必須熱愛你的產(chǎn)品。由于售樓員處于銷售一線，每天面對(duì)顧客的各種挑剔，總體來說，顧客肯定樓盤，不一定表現(xiàn)，而對(duì)產(chǎn)品缺陷則再三追問，弄個(gè)明白，而且房地產(chǎn)銷售的成功率一般都在10％以內(nèi)，這樣，售樓員客觀上天天遭受顧客的打擊，主觀上很容易產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的懷疑：我們的價(jià)格確實(shí)太高了，“****花園就是比我們好”。熱愛產(chǎn)品，首先要理解產(chǎn)品缺陷的必然性；其次，是認(rèn)識(shí)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)。要理解產(chǎn)品，就要知道任何產(chǎn)品，甚至是任何產(chǎn)品的任何一方面特性，都有缺憾。一般說來，顧客既能購(gòu)買房子，多少屬于“成功人士”，其社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、閱歷較豐富，如果不是真心熱愛，你的眼神、口氣、舉止很難讓顧客信任你。不理解顧客，就很難作到熱愛顧客。這時(shí)，做為售樓員要理解，人們就是買件衣裳，買口鍋，還要東挑西檢，看質(zhì)量，殺價(jià)格，甚至談幾家店都不滿意，一樣都不買。熱愛顧客，首先要理解顧客。（七）、三 愛熱愛顧客：做為銷售員，必須熱愛你的顧客，因?yàn)?，一方面，從表面上，是公司在給你發(fā)工資、漲薪水、表?yè)P(yáng)你，給了你一定的社會(huì)地位等等，其實(shí)，是顧客在給你發(fā)工資，給你鍛煉的機(jī)會(huì)和積累經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，給你社會(huì)地位。要想別人接受你的觀點(diǎn)，首先要?jiǎng)e人接受你這個(gè)人，要想別人接受你，首先要接受、尊重別人。不配合的后果：不互相支持、技術(shù)封鎖，直接導(dǎo)致，大家都落后。⑥從遠(yuǎn)處俯視一個(gè)時(shí)期有一個(gè)時(shí)期的目標(biāo)，此時(shí)最計(jì)較的事，其實(shí)并不重要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，究竟什么是最重要的。想要——但沒有—因?yàn)樾膽B(tài)不好—一定要想辦法得到—行動(dòng)②沒有絕對(duì)公平和正確③消除破壞性批評(píng)：正確對(duì)待批評(píng)，沒有無緣無故的批評(píng)，事出有因，將因找出來，類比，不重復(fù)錯(cuò)誤，其他就要想開些了。① 轉(zhuǎn)化為動(dòng)力要求。在學(xué)習(xí)如何調(diào)整心態(tài)以前，先分析一下心態(tài)不好的原因：心態(tài)不好的原因①不公平的分配(名譽(yù)、權(quán)利、機(jī)會(huì)、工具、錢、責(zé)任)②破壞性批評(píng)不留情面地、不恰當(dāng)?shù)?、過度地、錯(cuò)誤地批評(píng)；③心胸狹隘(比較)：為什么上級(jí)鼓勵(lì)他，關(guān)心他，他是什么東西?④付出／得到過大，我做了那么多事，得到了什么?成績(jī)何在?應(yīng)重結(jié)果而不是過程。請(qǐng)問，這位售樓員還能努力工作嗎?外界條件還是一樣：公司器重，上司喜歡，收入豐厚，但其內(nèi)心起了變化。他當(dāng)然每天心情愉快，工作努力。 沒有心態(tài)，一事無成，心態(tài)不好，會(huì)使人(表現(xiàn))：易怒；總在埋怨／責(zé)怪別人，失去責(zé)任感；看不到希望，沒有動(dòng)力，限制淺能發(fā)揮，抓不住機(jī)遇；悲觀失望，憂郁，不快樂， 生活質(zhì)量下降……..，心態(tài)不好，一事無成。需要強(qiáng)調(diào)的是，應(yīng)該將上述過程記錄在紙上。⑥ 分解目標(biāo)，設(shè)定子目標(biāo)(資源分步分期實(shí)現(xiàn))，制訂計(jì)劃⑦ 修正、調(diào)整和提高目標(biāo)計(jì)劃。③ 分析起點(diǎn)和目標(biāo)障礙；現(xiàn)狀分析(現(xiàn)有資源分析)④ 分析可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的資源和條件，怎樣很好運(yùn)用、積累；⑤ 根據(jù)障礙的難度設(shè)定順序；得到資源系數(shù)的大小順序，就是難度順序。我們只討論方法問題，先說目標(biāo)的內(nèi)容。為什么沒有目標(biāo)：懶惰，對(duì)自己不負(fù)責(zé)(不愛自己)；害怕失敗和被人知道后嘲笑；不知道重要性；不會(huì)設(shè)定目標(biāo)。設(shè)定明確的目標(biāo)，是人是否成功的充分條件，只有極少數(shù)人設(shè)定了目標(biāo)，這也是成功屬于少數(shù)人的原因之一。什么是成功人士，就是實(shí)現(xiàn)大眾目標(biāo)的人。限制條件：個(gè)性、個(gè)人修養(yǎng)、教育程度、觀念、公司機(jī)制、領(lǐng)導(dǎo)水平、行業(yè)發(fā)展水平、競(jìng)爭(zhēng)狀況等；人性特征：(1)頑強(qiáng)的意志(2)良好的心態(tài)(3)進(jìn)取的精神(4)正確的方法(思路)（三）、銷售動(dòng)力系統(tǒng)——目標(biāo)目標(biāo)就是一個(gè)人的目的，是你想干什么，是夢(mèng)想，是希望。要想成為成功的售樓員，必須知識(shí)全面。這是銷售的靈魂。不求上進(jìn)：我又不想出人入投地，何必拼命苦錢掙表現(xiàn)?手忙腳亂：驕傲自滿：虎頭蛇尾：?jiǎn)伪鲬?zhàn)：（二）、成功售樓員的條件充分條件：與人溝通。心態(tài)不佳、忿忿不平：張三的獎(jiǎng)金比我高三倍，我是不如他，可他能頂上我三個(gè)李四。如，問物業(yè)管理，答：物業(yè)管理的具體情況要問物業(yè)管理公司。（一）、不稱職的售樓員(銷售人員常見錯(cuò)誤)無知：不懂房地產(chǎn)，不懂營(yíng)銷，不懂顧客心理，不懂項(xiàng)目具體情況。銷售失誤一旦發(fā)生，無論是技術(shù)性失誤還是服務(wù)性失誤，都應(yīng)理性面對(duì)：由事件的當(dāng)事售樓員參與處理； 無論顧客抱怨理由是否得當(dāng)合乎邏輯，都必須洗耳恭聽，并當(dāng)面記錄在筆記本上；確實(shí)掌握抱怨原因；最快時(shí)間處理：立即找出解決辦法，或技巧性地商談解決辦法或向客戶道歉；解決辦法立即實(shí)施或再次誠(chéng)意道歉：確定顧客已滿足，通報(bào)其他同事借鑒。善用銷售工具銷售資料、現(xiàn)場(chǎng)展板、模型、樣板間、配套展示等幾個(gè)核心問題：如何推銷自己?如何發(fā)現(xiàn)顧客的基本需求或欲望?如何傾聽和捕捉顧客的真實(shí)意圖?如何怎樣使產(chǎn)品滿足顧客的需求?這些問題，銷售人員要在長(zhǎng)期的銷售實(shí)踐中，根據(jù)不同樓盤、不同客戶、不同情進(jìn)行不斷的總結(jié)思考，形成自己的一套系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)和理論，（四）、銷售失誤的處理處理銷售失誤是售樓員重要的一項(xiàng)技能。掌握談判氣氛，把握成交時(shí)機(jī)談判氣氛有起伏，高潮和輕松并用，抓住高潮，促成成交。具體方法：A：做好顧客記錄，除公司的顧客訪談?dòng)涗浀鹊怯洷硗?，還應(yīng)有個(gè)人接待每一顧客的日志，將顧客來訪姓名、性別、時(shí)間、穿著、個(gè)性分析、訪談紀(jì)要、銷售成功／失誤總結(jié)等詳細(xì)記錄下來。保持較好的關(guān)系，對(duì)以后其購(gòu)買、接受、傳播，建立顧客網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行產(chǎn)品測(cè)試等等都是舉足輕重。自己接待的顧客，要有顧客維護(hù)。他們往往是反面意見者。對(duì)付參謀的方法為：A：一定不要冷漠參謀，至少要有眼神的照顧和交流；B：尊重參謀：贊美參謀或肯定參謀的看法，任何贊美／資料/禮物等(好處)不要忘了給參謀一份。注意參謀：隨顧客購(gòu)房一起來的親友或顧問，我們叫“參謀”，有三種參謀，身份／作用不同：一是顧客親友，幫顧客選購(gòu)、拿主意；二是隨顧客來，只是陪同：三是顧客請(qǐng)來挑房的律師、建筑師、官員、公司關(guān)系人等；參謀的特性在于：A：無購(gòu)房壓力，旁觀者清(或不負(fù)責(zé))；B：一定會(huì)發(fā)言；C：意見性極強(qiáng)：參謀說一句，頂上售樓員說十句。C：講解或回避；集中精神銷售：在銷售過程中，不可有絲毫隨意，請(qǐng)注意你的一言一行都可能導(dǎo)致談判失敗。*、并不敏感，只是對(duì)產(chǎn)品慎重，不放心，以挑剔來減少心理壓力；*、根本不想買，找借口離開。這一問題看似簡(jiǎn)單， 可能銷售說辭里都已明明白白，其實(shí)則不然。特別是對(duì)顧客提出反對(duì)性問題(異議)時(shí)。不可與顧客爭(zhēng)論，辯贏了，房子賣不出去。不要貿(mào)然贊美其財(cái)富、收入等。判斷顧客心理活動(dòng)(可能告訴你，可能要你觀察，可能要你理解等)。 成功要點(diǎn)：觀察顧客：先作個(gè)好聽眾，仔細(xì)觀察顧客，找出顧客講話要點(diǎn)；注意顧客講話含義、姿勢(shì)、口氣、手勢(shì)。注意：三個(gè)階段的次序性。這句話怎么理解?應(yīng)該說，售樓員一定要站在顧客的一邊，從顧客的利益出發(fā)，發(fā)掘房屋的價(jià)值，才能建立顧客的購(gòu)買欲望。從內(nèi)容上看，推銷房屋的價(jià)值(功能、優(yōu)點(diǎn)、舒適性、生活或物業(yè)回報(bào))本來就和推銷房屋是一碼事，但所站位置完全不同。第二階段：推銷房屋的價(jià)值。顧客不接受你這個(gè)人，無法接受你的產(chǎn)品，這一階段難度最大，因?yàn)轭櫩皖愋筒煌?，售樓員個(gè)性不同，缺乏銷售工具等，難以歸類總結(jié)如何去做人。 銷售樓盤的成功法則推銷的三階段：首先推銷自己，其次推銷房屋價(jià)值，最后以推銷條件銷售。技術(shù)要領(lǐng)：主動(dòng)預(yù)約簽約時(shí)間，但千萬不要急促，巧妙利用定金或訂金或認(rèn)購(gòu)金（可退），減輕購(gòu)買心理壓力。(6) 預(yù)約決定：說明銷售條件(付款方式和交易方式)，預(yù)約，禮貌辦理手續(xù)。(5) 保證信用：建立顧客對(duì)公司、售樓員、樓盤的形象、服務(wù)信用。攻擊順序：肯定敵人，否定自己，否定敵人，肯定自己。技術(shù)要領(lǐng)：尊重競(jìng)爭(zhēng)者樓盤，肯定該樓盤優(yōu)點(diǎn)，含蓄打擊競(jìng)爭(zhēng)者。(4) 攻擊比較攻擊對(duì)象：競(jìng)爭(zhēng)者、居住現(xiàn)狀、其它投資方式，充分挖掘房屋性價(jià)比和回報(bào)，同競(jìng)爭(zhēng)者比較，再次