某地區(qū)項目管理及市場調(diào)研管理知識分析報告(參考版)
2025-07-01 20:06本頁面
【正文】 (二) 產(chǎn)品營銷1. 由代理公司代為銷售，因為代理公司相對來說更有經(jīng)驗，能夠為項目銷售提供一些實踐性的寶貴建議；2. 根據(jù)項目本身特點，制定行而有效的營銷、價格、推廣策略；3. 注重商業(yè)氛圍的營造，商業(yè)包裝給人以舒適、實用、色彩繽紛而又不失調(diào)性，最好是流連忘返依依不舍的感覺，延長消費者的停留時間；4. 產(chǎn)品營銷過程中可根據(jù)自身情況給予商戶些許特殊政策，如京投快線陽光花園，在保證項目整體車位需求的基礎(chǔ)上，底商門前車位產(chǎn)品主要對地上商戶出租，受到客戶的普遍歡迎。在項目開發(fā)時以50120平米戶型為主，同時可搭配些許2050平米及150平米以上產(chǎn)品。根據(jù)實際情況可設(shè)有少量較大戶型，已備銀行、郵局等配套之需；（2） 項目處于居民區(qū)，大型商業(yè)較少，以配套性商業(yè)為主且區(qū)域價格水平適中。二、 底商產(chǎn)品開發(fā)、營銷建議(一) 產(chǎn)品開發(fā)1. 保證項目所在位置交通便利，區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚或是未來有一定的發(fā)展空間；2. 社區(qū)內(nèi)部及周邊區(qū)域居住環(huán)境成熟，固定消費人群較多；同時便利的交通引來部分流動客戶；3. 根據(jù)區(qū)域環(huán)境特點，分析何種產(chǎn)品稀缺并有較明顯的發(fā)展?jié)摿Γ瑢椖慨a(chǎn)品進行定位；（1） 項目處于繁華地帶，中高端商場林立，且區(qū)域帶動使得價格水平偏高，則項目底商可考慮定位為中低端配套商業(yè)，與之形成優(yōu)勢互補，相輔相成。八、 中信城項目概況第三部分項目總結(jié)分析一、 項目分析總結(jié)作為北京市典型性底商產(chǎn)品，以上項目都取得了較好的銷售業(yè)績與市場口碑。且戶型內(nèi)部靈動開闊，得房率高。周邊以近年來新發(fā)展的中高端社區(qū)為主，居住人口眾多，消費水平也較高。（3） 經(jīng)營狀況項目商業(yè)分南鋪、北鋪兩批推出，首批南側(cè)產(chǎn)品銷售火爆已全部售罄，剩余產(chǎn)品預(yù)計近期推出。2. 開發(fā)模式（1） 開發(fā)模式20%產(chǎn)品開發(fā)商暫不對外開放，其余產(chǎn)品統(tǒng)一由北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司代理對市場推出。（3） 產(chǎn)品條件分析① 交通便利，地理位置優(yōu)越；② 區(qū)域匯聚中高端消費社區(qū)，保證消費人群數(shù)量質(zhì)量；③ 產(chǎn)品本身采用框架結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品內(nèi)部空間靈動，得房率高達90%；④ 周邊區(qū)域多為新社區(qū)，配套商業(yè)尚不完善，項目從實際情況出發(fā)，準確定位以底層高小戶型為主，價格適中，充分滿足中小型配套商業(yè)投資客戶的需求。據(jù)統(tǒng)計，這個區(qū)域的置業(yè)者80%以上都在CBD工作，年齡段在3045歲之間，正值事業(yè)和收入的高峰期，具有強大的消費能力和強烈的消費需求。近年來華紡易城、羅馬嘉園、星河灣、國美第一城、青年匯、潤豐水尚、天鵝灣等為代表的高品質(zhì)的樓盤在朝青紛紛崛起，1000多萬平米的開發(fā)規(guī)模，聚集了近百萬高素質(zhì)人口，為商業(yè)繁榮奠定了基礎(chǔ)。華紡易街緊鄰朝陽北路、姚家園路、青年路三大城市主干道路，六里屯北路、青年路西路和6號地鐵線即將開通，六條城市路，6號地鐵線以及周邊30多條公交線路，徹底打通華紡易街每一間商鋪的七經(jīng)八脈。（3） 停車解決方案、車位配比車位配比1:，統(tǒng)一向業(yè)主出租，地上車位租金150元/個*月，地下車位租金420元/個*月。2. 項目規(guī)劃設(shè)計（1） 建筑風格建筑風格適應(yīng)了全新一代的價值取向，設(shè)計為現(xiàn)代、簡約的實用主義風格。項目自20032008年共推出住宅類產(chǎn)品約3900戶，除少量產(chǎn)品轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售外其余部分已基本售罄。 七、 華紡易城(一) 項目概況1. 項目綜述 華紡易城地處泛CBD地區(qū)，朝陽北路與青年路的交匯處，占地25萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。3. 底商產(chǎn)品實景 (三) 項目產(chǎn)品分析小結(jié)京投快線陽光花園根據(jù)目前客戶對位置交通的高度要求成功完成地鐵無縫連接的設(shè)計，并因此順利與銀泰百貨合作，8萬平米集中商業(yè)充分營造區(qū)域商業(yè)氛圍。（3） 經(jīng)營狀況目前處于客戶積累時期，購買意向客戶眾多，其中內(nèi)部客戶占有較高比例。2. 開發(fā)模式（1） 開發(fā)模式開發(fā)商北京京投置地房地產(chǎn)有限公司。（3） 產(chǎn)品條件分析① 項目住宅類產(chǎn)品的成功營銷，為后期產(chǎn)品儲備累大量潛在客戶；② 地段位置具有明顯優(yōu)勢，交通便利，尤其是獨特地鐵無縫連接設(shè)計受到眾多客戶歡迎；③ 社區(qū)內(nèi)部業(yè)主已順利入住且周邊居住社區(qū)眾多，固定消費人群及交通帶動流動人群較多；④ 底商產(chǎn)品稀缺，投資價值明顯，本社區(qū)8萬平米集中商業(yè)營造區(qū)域商業(yè)氛圍，并帶動底商產(chǎn)品發(fā)展；⑤ 戶型規(guī)整開闊，層高8米，高利用率；⑥ 底商前面車位預(yù)留出租給底商業(yè)主；⑦ 按雙層面積出售，總價偏高。（2） 產(chǎn)品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱 京投快線2012年地鐵十號線二期全線貫通，屆時從京投快線陽光花園經(jīng)地鐵前往CBD、金融街、西單、王府井等城內(nèi)主要商圈只需20分鐘。(二) 項目底商產(chǎn)品分析1. 產(chǎn)品概況（1） 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 京投快線陽光花園位于豐臺區(qū)大紅門西路26號，介于南三環(huán)至南四環(huán)之間核心地段。8萬平米獨棟商業(yè)也成功出租給銀泰百貨。（3） 停車解決方案、車位配比車位共627個，地上車位250個，由物業(yè)向業(yè)主出租，其中底商前面車位預(yù)留出租給底商業(yè)主，租金150元/位*月；地下車位477個，可售可租，租金450元/位*月，售價1622萬元/位。2. 項目規(guī)劃設(shè)計（1） 建筑風格現(xiàn)代主義風格，立面簡約、凝練。無需經(jīng)過任何地面通道，瞬間返抵家門。京投快線陽光花園的業(yè)主率先享有地鐵大堂與生活社區(qū)零距離直接連通的過人優(yōu)勢。六、 京投快線（3） 經(jīng)營狀況備受對地段要求嚴格的中小型投資者歡迎，已成交83%。2. 開發(fā)模式（1） 開發(fā)模式開發(fā)商北京安盛華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行銷售。（2） 產(chǎn)品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱 鉑晶豪庭 開發(fā)商北京安盛華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置 東城東直門外新中街1號住宅樓 建筑面積（平米） 700目前售價（元/平米） 成交均價70000 單套面積范圍（平米） 1560為主層高（米） 3柱距（米） 45裝修標準精裝修有無退、錯、漏設(shè)計錯層，門頭突出上市時間 2010年銷售情況基本售罄（3） 產(chǎn)品條件分析① 地段優(yōu)勢明顯，交通便利；② 框架結(jié)構(gòu)，空間開闊得房
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