【正文】 建議（1）項(xiàng)目承辦單位應(yīng)樹(shù)立“以民為本”的理念，在拆遷過(guò)程中充分與被拆遷戶交流溝通，以取得各方面的支持；（2）依法拆遷，保護(hù)被拆遷戶的合法權(quán)益；（3）杜絕一切不良的拆遷行為，防范可能因拆遷產(chǎn)生的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置辦法得到居民的理解和支持。（2）項(xiàng)目符合國(guó)家、省、市有關(guān)國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造的規(guī)劃和相關(guān)政策要求。（5）有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。（3）項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。（1）項(xiàng)目完工后，可安置棚戶區(qū)拆遷戶338戶，提高居民的生活質(zhì)量，共享社會(huì)發(fā)展成果，使職工安居樂(lè)業(yè)。各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。（3）項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，盡快建成以爭(zhēng)取時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，以保證項(xiàng)目投資的回收。因此，建設(shè)項(xiàng)目的投資應(yīng)盡可能通過(guò)多種渠道籌集足夠的資金，并盡量降低資金成本。4)其他風(fēng)險(xiǎn)：其他風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，但在目前這樣的政府大力支持下，不會(huì)造成大的影響。2)成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物價(jià)大幅度上升的可能性不大，但有可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)，因此，在重要決策上要避免一個(gè)人說(shuō)了算，避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)平均指標(biāo)可以看出，%，%，%.%，投資回收期（稅前）。　　　　　　112銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451銷(xiāo)售收入 可銷(xiāo)售面積(平方米) 平均售價(jià)(元/平方米) 銷(xiāo)售比例(%)%%%%%%2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加3土地增值稅4銷(xiāo)售凈收入 損益計(jì)算，詳見(jiàn)下表113利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451經(jīng)營(yíng)收入2產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6彌補(bǔ)以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額8所得稅9凈利潤(rùn)(912)10期初未分配利潤(rùn)11可供分配的利潤(rùn)(13+14)12提取法定盈余公積金13可供投資者分配的利潤(rùn)(1516)14應(yīng)付優(yōu)先股股利15提取任意盈余公積金16應(yīng)付普通股股利(171819)17各投資方利潤(rùn)分配18未分配利潤(rùn)(17181921)19息稅前利潤(rùn)20息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn) 現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如下：114項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)(所得稅前)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) (折現(xiàn)率= )%投資回收期 年 計(jì)算指標(biāo)(所得稅后，供參考)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) (折現(xiàn)率= )%投資回收期 年 通過(guò)動(dòng)態(tài)盈利分析，可見(jiàn)：（1）本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生的投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行；（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取Ic=12%；（3）%，在財(cái)務(wù)上是可行的。7)本項(xiàng)目的計(jì)算期按5年度考慮，建設(shè)期2年。5）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)收（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為營(yíng)業(yè)稅7%），教育附加費(fèi)（費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅3%）。本報(bào)告將安置房住宅價(jià)格暫定為2100元/㎡，商品房?jī)r(jià)格暫定為3200元/㎡，商業(yè)用房?jī)r(jià)格暫定為5000元/㎡，地下車(chē)庫(kù)價(jià)格暫定為3000元/㎡。3)業(yè)主方提供的有關(guān)資料。11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。各項(xiàng)費(fèi)用組成詳見(jiàn)附表101。（6）建設(shè)期利息貸款額度12000萬(wàn)元，第一年到位50%，第二年全額到位，%（按照國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮20%），建設(shè)期利息按計(jì)入建設(shè)投資成本。建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文；工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)湘價(jià)服[2007]76號(hào)文；施工圖審查費(fèi)根據(jù)湘價(jià)服[2008]94號(hào)；工程設(shè)計(jì)勘察費(fèi)根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002修訂本]。招標(biāo)準(zhǔn)備工作：本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍采取全部招標(biāo)，地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建安工程施工、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備及重要材料的采購(gòu)均實(shí)行招標(biāo)，招標(biāo)的組織形式均為采取委托招標(biāo)，招標(biāo)的方式均采用公開(kāi)招標(biāo)。 招標(biāo)投標(biāo)本項(xiàng)目的招標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行。時(shí)間為2013年12月。主要由開(kāi)發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程在遵循“政府牽頭，居民自愿，市場(chǎng)運(yùn)作，政策扶持”的前提下，采取整體規(guī)劃，分步實(shí)施，積極穩(wěn)妥，滾動(dòng)建設(shè)的模式，在確保居民安置后，將開(kāi)發(fā)的土地用作商業(yè)用地，以土地運(yùn)作收益和市政府政策扶持，作為籌措建設(shè)安置、補(bǔ)償資金的主渠道，充分發(fā)動(dòng)群眾積極主動(dòng)參與改造建設(shè)，探索棚戶區(qū)改造的新思路。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用合同履行等方面實(shí)施監(jiān)督。因此，該項(xiàng)工作需由該區(qū)各級(jí)行政單位負(fù)責(zé)分組包干，并明確責(zé)任，因拆遷工作影響施工或引起賠償糾紛，則由負(fù)責(zé)拆遷單位承擔(dān)。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建筑的實(shí)際需要組成相關(guān)部門(mén)和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招投標(biāo) 項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。3)對(duì)符合政策性住房保障條件的無(wú)產(chǎn)權(quán)住戶（即承租戶）享受廉租住房保障。其他形式1)單位自管房屋承租人由其租住的被拆遷房屋的所有權(quán)人妥善解決其租賃關(guān)系。（株政發(fā)[2010]13號(hào)第11條）。4)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。2)裝飾裝修補(bǔ)償、搬家補(bǔ)助費(fèi)用和按期搬家獎(jiǎng)勵(lì)均按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算和發(fā)放。（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第3條）原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法1)對(duì)被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積以1:。 按期搬家獎(jiǎng)金。⑥無(wú)煙灶臺(tái)每個(gè)500元。④熱水器移機(jī)80元。②天然氣入戶費(fèi)每戶2500元。一次性貨幣補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn)1）被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第28條）；2）裝修補(bǔ)償按照《株洲市城市房屋拆遷室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在勘查定級(jí)后對(duì)照相應(yīng)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)株洲多年的拆遷安置經(jīng)驗(yàn)，及拆遷補(bǔ)償依據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的若干意見(jiàn)》株政辦發(fā)[2010]13號(hào)；《株洲市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（株政發(fā)[2006]21號(hào)；湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法（省政府157號(hào)令）；《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院305號(hào)令）；制訂拆遷方案。拆遷安置總的原則：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)作、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。該項(xiàng)目的實(shí)施是對(duì)城區(qū)建設(shè)用地的合理利用，是按照土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，并在開(kāi)發(fā)建設(shè)中推進(jìn)土地集約利用，符合集約有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。項(xiàng)目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國(guó)土廳劃歸株洲市國(guó)土資源局，項(xiàng)目業(yè)主單位通過(guò)劃撥方式取得該地塊。（1）用地規(guī)模及現(xiàn)狀㎡。，在中樹(shù)徑不小于15cm的喬木，作到成林后能遮陽(yáng)，要求選用四季常青本地樹(shù)種。路面排水包括路面表面排水、路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部排水，其設(shè)計(jì)原則是將降落在路面表面范圍內(nèi)的表面水和滲入路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部的滯留水通過(guò)有效、合理的措施排出路基外，以減少對(duì)路基和路面的危害以及對(duì)行車(chē)安全的威脅。路基邊坡以植草為主，不護(hù)砌。，彎道處為6m，所需土石方就近山地取土，采用切高補(bǔ)低方式，盡量保證道路土石方平衡。修正道路的線形，適當(dāng)放坡，使改建后的道路達(dá)到建設(shè)要求。（1）充分利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源；（2）在給水進(jìn)口和各建筑物裝設(shè)計(jì)量水表和閘閥，以便統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；（3）選用節(jié)水型用水具器和衛(wèi)生設(shè)備。c、電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。（3）電氣消防a、照明燈器表面的高溫部委不能靠近可燃物，否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。在項(xiàng)目給水管上設(shè)置上設(shè)一定數(shù)量的地上式室外消防栓，并設(shè)置一定數(shù)量的消防水泵按合器。b、 消防給水系統(tǒng)項(xiàng)目室外消防利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力采用低壓制供水。/次。本工程消防總共用水量為252m179。（2）消防給水消防給水水源由城市自來(lái)水供水，設(shè)置室、內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。（1）建筑消防設(shè)計(jì)a、本項(xiàng)目屬于建筑二級(jí)防火。雨水檢查井井座井蓋、雨水口井圈及蓖子采用球墨鑄鐵，定型產(chǎn)品，重型標(biāo)準(zhǔn)（36T）。d、管道基礎(chǔ)構(gòu)筑物設(shè)計(jì)排水管溝槽采用粗砂基礎(chǔ)，沙礫石回填。管道縱坡根據(jù)道路縱坡現(xiàn)場(chǎng)確定。污水管道安裝完畢后應(yīng)進(jìn)行閉水實(shí)驗(yàn)。室外污水管采用DN200DN300HDPE雙壁波紋管，承插連接。b、 污水平面設(shè)計(jì)污水量根據(jù)用水量定，取用水量的90%，污水量為415m179。雨水收集后進(jìn)入新建蓄水池回收利用，以利節(jié)水和節(jié)能。雨水管道系統(tǒng)中，每隔40m左右設(shè)置一φ1000圓形雨水檢查井，以便雨水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查與清通。室外雨水管采用DN300DN400HDPE雙壁波紋管，承插連接。c、 雨水重現(xiàn)期，采用兩年。（2）室外排水①設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)a、 排水體制采用雨、污分流制。排水立管采用伸頂通氣管，以利環(huán)保。排水管道的安裝：衛(wèi)生器具與排水橫管、排水橫管與排水立管之間相連接時(shí)均用順?biāo)?，衛(wèi)生設(shè)施的存水彎及地漏水封深度應(yīng)大于50mm，以利環(huán)保。管網(wǎng)敷設(shè)溝槽采用粗砂基礎(chǔ)，砂礫石回填。綠化給水管及室內(nèi)生活給水管道采用PPR管，用熱熔連接或法蘭連接。給水管管材室外生活給水主管采用采用PE150管，熱熔連接，與室內(nèi)鋼塑符合給水管采用法蘭連接；室內(nèi)生活給水立管以及架空層橫干管采用PSP鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外雙熱熔連接，衛(wèi)生間支管采用PPR冷水給水管；室內(nèi)消防給水管采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，法蘭連接或卡箍連接。區(qū)域內(nèi)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)，在區(qū)內(nèi)沿道路形成環(huán)狀管網(wǎng)的生活、消防合一給水系統(tǒng)。本項(xiàng)目保留原有市政DN500給水主管，根據(jù)規(guī)劃鋪設(shè)DN500與區(qū)域內(nèi)市政給水主管形成環(huán)狀管網(wǎng)，并設(shè)置室外消火栓，其間距不大于120m，保護(hù)半徑為150m，消火栓距主干道路邊不大于2m。次每日2次3未預(yù)見(jiàn)水量按總水量的10%4總水量（3）給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。用水量計(jì)算詳見(jiàn)下表72: 表72 用水量計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量用水量（立方米/日）備注1居住人口180升/人參考《株洲市城市總體規(guī)劃》及國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并考慮本區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)情況，179。（1）水源規(guī)劃區(qū)供水水源全部由市政供水管網(wǎng)提供。各區(qū)域照度表場(chǎng) 所照度（1x）場(chǎng) 所照 度安置房及商