【正文】 在項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)的情況下，可以開工建設(shè)。 建設(shè)單位應(yīng)配備相關(guān)的工程師，對不同工種進(jìn)行監(jiān)管。 處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，爭取相關(guān)政府部門、水電氣、郵電通訊、交通等部門的支持，使建設(shè)順利進(jìn)行，盡早完工。否則，會(huì)使項(xiàng)目成本增加，延誤商機(jī)。 （二）從工程建設(shè)角度分析 從工程建設(shè)角度提出建議主要為實(shí)現(xiàn)良好的建設(shè)項(xiàng)目管理的三47 / 50大目標(biāo)，即工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程投資等三位一體。 加強(qiáng)工程建設(shè)“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加強(qiáng)核算，減少不可預(yù)見的工程事件發(fā)生導(dǎo)致的工程建設(shè)費(fèi)用增加。項(xiàng)目為當(dāng)?shù)卣罅χС值捻?xiàng)目，業(yè)主具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，各方面的建設(shè)條件都較好，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)??；項(xiàng)目投資通過土地出讓的增值收入可收回并約有贏利，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。項(xiàng)目建成后，能促進(jìn)地方政府招商引資，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提供較多直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)，解決當(dāng)?shù)馗挥鄤趧?dòng)力有序轉(zhuǎn)化，帶動(dòng)周邊人民脫貧致富，對酉陽經(jīng)濟(jì)新的騰飛具有重要作用。根據(jù)中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來對酉陽自治縣提出的“ 四件大事” 要求，為加快酉陽全民創(chuàng)業(yè)園建設(shè)步伐，積極引導(dǎo)該縣工業(yè)園區(qū)發(fā)揮比較優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)特色，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)又好又快發(fā)展。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。六、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，高于企業(yè)期望收益率，總投資收益率為 %，滿足投資者的要求，其投資回收期為 年。在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)格下降幅度為 %，允許建設(shè)投資增加幅度為 %。表 91 敏感性分析表　 10% 5% 0 5% 10%建安投資 % % % % %土地價(jià)格 % % % % %基本方案 % % % % %根 據(jù) 敏 感 性 分 析 表 所 示 數(shù) 據(jù) 繪 制 敏 感 性 分 析 圖 ， 如 圖 92。5% 、177。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、土地銷售價(jià)格。根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 91。五、不確定性分析（一）盈虧平衡分析計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 17852 萬元，分解成可變成本1554 萬元，固定成本 16298 萬元,項(xiàng)目總收入為 43265 萬元，營業(yè)稅及附加為 139 萬元。根據(jù)利潤與利潤分配表（附表 93）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％35 / 50式中 EBIT―― 營運(yùn)期平均每年息稅前利潤TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 95）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元（ic＝8%）項(xiàng)目投資回收期： 年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%，高于企業(yè)期望收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。其利潤用于滾動(dòng)開發(fā)投資以及維持自身運(yùn)營開支以外，全部上繳集團(tuán)，由集團(tuán)統(tǒng)一安排。四、盈利能力分析（一）利潤與利潤分配表分析項(xiàng)目土地增值收入為 40745 萬元，廠房出租收入為 2520 萬元，總成本費(fèi)用為 17852 萬元，平均利潤總額為 25413 萬元。（三）年維修費(fèi)按年折舊總額的 20%計(jì) 15 萬元，（四）折舊費(fèi)用房屋折舊按 50 年折舊，凈產(chǎn)值率為 5%，計(jì)算其年折舊費(fèi)為 74萬元；（五）總成本費(fèi)用經(jīng)過上述計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的總成本費(fèi)用為 17852 萬元。經(jīng)計(jì)算，開發(fā)成本總計(jì)為 16298 萬元，攤銷費(fèi)為 3 萬元。根據(jù)類似項(xiàng)目和相關(guān)銷售比例估算。人均綜合管理成本（含工資、福利和辦公費(fèi)用等）按 3 萬元/年計(jì)，則通過年管理費(fèi)用為 45 萬元。（一）經(jīng)營成本估算管理費(fèi)用。因而建設(shè)投資以折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)的形式計(jì)入成本在土地出讓期間予以回收。營業(yè)稅金及附加按租金收入的 %計(jì)算，年稅金約 20 萬元。土地增值收入估算詳見附表 91。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，33 / 50該部分土地從 2022 年開始出讓，逐年出讓比例為20%、 20%、15%、15%、10%、10%、10%。以其土地升值產(chǎn)生的收益作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的回報(bào)，用于回收建設(shè)投資。根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，預(yù)計(jì)該部分土地近年(以開始建設(shè)二年成為起點(diǎn)，共預(yù)測 7 年) 的出讓價(jià)格依次為居住用地（25 萬元/畝、28 萬元/畝、28 萬元/畝、30 萬元/畝、30 萬元/畝、33 萬元/畝、35 萬元/畝） ，商業(yè)金融用地（ 33 萬元/畝、35 萬元/畝、35 萬元/畝、38 萬元/畝、 38 萬元/ 畝、40 萬元/畝、40 萬元/畝） ，文化娛樂用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 24 萬元/ 畝、24 萬元/畝、25 萬元/畝、25 萬元/畝、26 萬元/畝、 26 萬元/ 畝、27 萬元/畝） ，工業(yè)用地和倉儲(chǔ)用地（4 萬元/畝、4 萬元/畝、5 萬元/畝、5 萬元/ 畝、6 萬元/ 畝、7 萬元/畝、8 萬元/畝） 。（3）法定盈余公積金提存率：10%。財(cái)務(wù)評價(jià)參數(shù)（1）基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：8%。（3）以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力進(jìn)行評價(jià)。29 / 50表 82 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元　 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目名稱單位 數(shù)量 單位造價(jià)合計(jì) （萬元） 估算說明一 建筑安裝工程 　1 土建工程 　 　 　 　 道路工程 m 26000 3400 道路路幅寬 1216 米 綜合辦公樓 m2 15000 1050 6 層、框架結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 m2 20220 1100 鋼架結(jié)構(gòu) 污水處理廠 m3/d 9000 1900 框架結(jié)構(gòu)2 市政管網(wǎng)工程 　 　 　 　 污水管網(wǎng) m 26000 380 含檢查井、跌水井等構(gòu)筑物 雨水管網(wǎng) m 26000 340 國標(biāo) II 級鋼筋砼管3 附屬工程 　 　 　 　 給排水工程 m2 35000 56 　 消防噴灑工程 m2 35000 34 　 通風(fēng)空調(diào)工程 m2 35000 50 　 變配電工程 m2 35000 36 　 照明電氣工程 m2 35000 87 　　 1～3 合計(jì) 　 　 　 　30 / 50續(xù)表 82 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元　 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目名稱單位 數(shù)量 取費(fèi)基數(shù) 合計(jì) （萬元） 估算說明二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 　1 征地拆遷費(fèi)用 萬元/ 畝 　2 工程前期咨詢 　 　 　 　3 建設(shè)單位管理費(fèi) % 　4 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) % 　5 辦公和生活家具購置費(fèi) 元 /人 5000 　6 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 計(jì)價(jià)格［2022］10 號文7 竣工圖編制費(fèi) % 8 按工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 8%估算8 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 　 　 　 按差額累進(jìn)法　 1～8 合計(jì) 　 　 　 　三 基本預(yù)備費(fèi) % 5 　 　四 工程總投資 　 　 　 　31 / 50第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)財(cái)務(wù)評價(jià)原則（1）遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則。項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和，經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 萬元。28 / 50基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的 5%估算，估算金額為 萬元，占項(xiàng)目總投資的 %。其中包括：（1）本項(xiàng)目擬征地 公頃，約為 畝土地，每畝征地拆遷費(fèi)用按 3 萬元/畝估算，其征地費(fèi)用為 萬元。其中：道路工程 萬元，占總投資的 %；27 / 50 綜合辦公樓 1575 萬元，占總投資的 %； 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2200 萬元，占總投資的 %；污水處理廠 1710 萬元，占總投資的 %；市政管網(wǎng)工程 1872 萬元，占總投資的 %； 防護(hù)、附屬及其他工程 萬元，占總投資的 %。（二）投資估算依據(jù)渝建發(fā)[2022] 301 號文《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》 ；渝建發(fā)[2022]72 號文《重慶市建筑工程預(yù)算定額》 ；渝建發(fā)[2022]89 號文《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》 ；渝建發(fā)[2022]79 號文《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》 ；渝建發(fā)[2022]108 號文《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》 ；相關(guān)類似工程實(shí)際工程費(fèi)用；重慶市建委 2022 年頒發(fā)的《重慶工程造價(jià)信息》 ；業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。26 / 50第八章 投資估算和資金籌措一、投資估算 （一）投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括新建道路及市政管網(wǎng)、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、辦公綜合樓及其他配套建筑土建工程、公用工程。采用先進(jìn)的自動(dòng)化控制設(shè)備，對能量數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)在線監(jiān)測，便于操作員隨時(shí)調(diào)節(jié)，以達(dá)到節(jié)氣目的。冷卻水設(shè)循環(huán)系統(tǒng)，可節(jié)約 90%用水。各車間通風(fēng)系統(tǒng)均采用節(jié)能型風(fēng)機(jī)。車間照明、辦公和其他照明采用自制的 LED節(jié)能燈具，既可獲得較強(qiáng)的照度又可節(jié)省電能。二、節(jié)能措施（一）采用優(yōu)良的工藝設(shè)備，以滿足節(jié)能節(jié)材的需要。（三）固體廢棄物各種固體廢棄物，采用袋裝化收集，集中堆放，專業(yè)人管理，定期送往該地區(qū)垃圾處理場。由于入駐企業(yè)增加，現(xiàn)有污水處理設(shè)施滿足不了要求，需新建一個(gè)日處理能力在 9000 立方米的污水處理站。第四，是有利塑造城市門戶形象的原則，規(guī)劃將能夠形成特色景觀的公共設(shè)施、居住、公園綠地等安排在高速公路道口附近，塑造酉陽縣城現(xiàn)代化園區(qū)的形象。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據(jù)園區(qū)功能定位，是以中小企業(yè)為主，也就決定了組團(tuán)地塊劃分不宜過大。五、土地利用項(xiàng)目區(qū)處在小壩地區(qū)兩山間的峽谷，地勢相對平坦，建設(shè)條件較好，但它又是酉陽總體規(guī)劃確定的水源涵養(yǎng)地和生態(tài)保育區(qū)，同時(shí)它位于酉陽縣城的上風(fēng)區(qū)，因此生態(tài)保護(hù)優(yōu)先是園區(qū)建設(shè)的首要原則，規(guī)劃組團(tuán)式布局綠楔分割的結(jié)構(gòu)形式起到了有效防護(hù)隔離的效果。（四）生活居住區(qū)一一為園區(qū)提供生活服務(wù)的居住及相應(yīng)配套設(shè)施。（二）綜合服務(wù)區(qū)一一為園區(qū)提供后勤保障服務(wù)，包括行政管理、會(huì)議中心、產(chǎn)品展示、酒店賓館、教育培訓(xùn)等。四、功能分區(qū)依據(jù)園區(qū)的總體定位及功能需求，規(guī)劃園區(qū)分為工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)和綠化休閑區(qū)五大功能區(qū)?！耙缓恕?設(shè)在高速公路道口周邊的綜合配套服務(wù)區(qū)。三、布局結(jié)構(gòu)依據(jù)現(xiàn)狀自然特征和功能合理化要求，規(guī)劃園區(qū)以綠地為基底，總體呈帶狀組團(tuán)式布局，形成“一帶、一核、多園” 的空間布局結(jié)構(gòu)。21 / 50（二）人口規(guī)模規(guī)劃從多方面綜合判斷，確定園區(qū)合理的人口規(guī)模。二、園區(qū)規(guī)模（一）用地規(guī)模根據(jù)《酉陽土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)):至2020 年小壩組團(tuán)城鎮(zhèn)人口約 萬人，城市建設(shè)規(guī)模為 平方公里。20 / 50第六章 規(guī)劃方案一、功能定位根據(jù)《酉陽土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)》 ，酉陽中心城區(qū)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，旅游服務(wù)接待基地，以發(fā)展商貿(mào)、加工業(yè)、旅游業(yè)為主的山水園林城市。兩側(cè)山體海拔均在 1500 米以上。（三）地形地貌項(xiàng)目區(qū)處在兩山間，壩內(nèi)地形平坦，相對高差不大，中部高、19 / 50兩頭低。褶皺構(gòu)造的