【正文】 應(yīng)注意以下七方面： 根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)展落實(shí)資金來源，切勿搞成“胡子” 工程。38 / 50圖 92 財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為土地價(jià)格、建設(shè)投資。項(xiàng)目成本費(fèi)用估算詳見附表 92。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，建設(shè)前土地出讓總收入為 24555 萬元，建成后土地出讓總收入為 65300 萬元，建成后土地增值總收入為40745 萬元。建設(shè)期利息本項(xiàng)目資金采用招商引資的方式籌集，不產(chǎn)生建設(shè)期利息。低壓配電室采用靜25 / 50電電容集中補(bǔ)償無功功率，以提高功率因數(shù)。（三）現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)一一發(fā)揮鄰近高速道口的交通優(yōu)勢(shì)，積極開22 / 50展商貿(mào)交易活動(dòng)，為園區(qū)及縣城構(gòu)建產(chǎn)品交易平臺(tái)，打開酉陽(yáng)對(duì)外經(jīng)濟(jì)的窗口。壩內(nèi)最高海拔 910 米左右、最低 860 米。項(xiàng)目實(shí)施的道路，綜合辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為園區(qū)的發(fā)展、招商奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，商務(wù)部已經(jīng)批準(zhǔn)重慶作為全國(guó)加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，而市政府又授予酉陽(yáng)等 16 個(gè)區(qū)縣為重慶加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地的牌子。（2）以優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)為宗旨，優(yōu)化軟環(huán)境。（三） “十一五 ”工業(yè)發(fā)展的總體思路和目標(biāo)總體思路全面貫徹黨的十六大、十六屆五中全會(huì)和市委二屆八次全會(huì)精神，圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)和新型工業(yè)化發(fā)展目標(biāo)，牢固樹立以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以企業(yè)為主體、項(xiàng)目為支撐、深化改革和擴(kuò)大開放為動(dòng)力，以招商引資為著力點(diǎn)，以工業(yè)投資為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要形式，以藥、礦、紙、電、特為發(fā)展骨架，初步應(yīng)用高新技術(shù)和先進(jìn)實(shí)用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興工業(yè)和特色工業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；著力推進(jìn)科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，增強(qiáng)企業(yè)自主創(chuàng)新能力，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式；調(diào)整工業(yè)生產(chǎn)力空間布局，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展；大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)和和諧社會(huì)，走出一條低能耗、高產(chǎn)出、少污染的新型工業(yè)化道路，加快酉陽(yáng)工業(yè)化進(jìn)程。從業(yè)人員 萬人。園區(qū)建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)，招商引資碩果累累，對(duì)外開放扎實(shí)有效，城市建設(shè)如火如荼。（二）編制內(nèi)容及范圍本項(xiàng)目建議書涉及的的內(nèi)容及范圍包括：分析項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀及存在的問題；研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；結(jié)合項(xiàng)目區(qū)建設(shè)規(guī)劃，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的地形、地質(zhì)、水文條件及其特征，擬定工程方案、建設(shè)規(guī)模和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)算主要工程數(shù)量，估算工程投資；根據(jù)資金籌措和建設(shè)條件，提出工程實(shí)施方案和建設(shè)工期安排；進(jìn)行項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)化廠房連片建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2 萬平方米，采用一層鋼架結(jié)構(gòu)，總占地12 畝（96048 平方米） 。18′25″～109176。7 / 50二、重慶市酉陽(yáng)全民創(chuàng)業(yè)園概況酉陽(yáng)全民創(chuàng)業(yè)園位于縣城北部約 3 公里的原小壩鄉(xiāng)地區(qū)，園區(qū)范圍北至白水溪，南到馮家院子，西至喻家寨一田家灣一陳家灣一帶，東面跨越渝湘高速公路道口和 319 國(guó)道至塘灣的區(qū)域，占地面積約 平方公里。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。包裝儲(chǔ)備項(xiàng)目，著力招商引資（1）項(xiàng)目包裝儲(chǔ)備。四、酉陽(yáng)全民創(chuàng)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。三、是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的需要當(dāng)前，許多中小企業(yè)正處于發(fā)展過程中，資金實(shí)力不太雄厚，14 / 50尚沒有購(gòu)買土地自建廠房的實(shí)力。建筑面積：35000 平方米，其中，標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2 萬平方米、辦公綜合樓 15000 平方米。二、園區(qū)規(guī)模（一）用地規(guī)模根據(jù)《酉陽(yáng)土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)):至2020 年小壩組團(tuán)城鎮(zhèn)人口約 萬人，城市建設(shè)規(guī)模為 平方公里。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據(jù)園區(qū)功能定位，是以中小企業(yè)為主，也就決定了組團(tuán)地塊劃分不宜過大。采用先進(jìn)的自動(dòng)化控制設(shè)備，對(duì)能量數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)在線監(jiān)測(cè)，便于操作員隨時(shí)調(diào)節(jié)，以達(dá)到節(jié)氣目的。（3）以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。因而建設(shè)投資以折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)的形式計(jì)入成本在土地出讓期間予以回收。根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（附表 93）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％35 / 50式中 EBIT―― 營(yíng)運(yùn)期平均每年息稅前利潤(rùn)TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 95）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元（ic＝8%）項(xiàng)目投資回收期： 年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%，高于企業(yè)期望收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 建設(shè)單位應(yīng)配備相關(guān)的工程師，對(duì)不同工種進(jìn)行監(jiān)管。項(xiàng)目為當(dāng)?shù)卣罅χС值捻?xiàng)目，業(yè)主具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，各方面的建設(shè)條件都較好，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)??；項(xiàng)目投資通過土地出讓的增值收入可收回并約有贏利，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、土地銷售價(jià)格。根據(jù)類似項(xiàng)目和相關(guān)銷售比例估算。根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，預(yù)計(jì)該部分土地近年(以開始建設(shè)二年成為起點(diǎn)，共預(yù)測(cè) 7 年) 的出讓價(jià)格依次為居住用地（25 萬元/畝、28 萬元/畝、28 萬元/畝、30 萬元/畝、30 萬元/畝、33 萬元/畝、35 萬元/畝） ，商業(yè)金融用地（ 33 萬元/畝、35 萬元/畝、35 萬元/畝、38 萬元/畝、 38 萬元/ 畝、40 萬元/畝、40 萬元/畝） ，文化娛樂用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 24 萬元/ 畝、24 萬元/畝、25 萬元/畝、25 萬元/畝、26 萬元/畝、 26 萬元/ 畝、27 萬元/畝） ，工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地（4 萬元/畝、4 萬元/畝、5 萬元/畝、5 萬元/ 畝、6 萬元/ 畝、7 萬元/畝、8 萬元/畝） 。其中：道路工程 萬元，占總投資的 %；27 / 50 綜合辦公樓 1575 萬元，占總投資的 %； 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2200 萬元，占總投資的 %；污水處理廠 1710 萬元，占總投資的 %；市政管網(wǎng)工程 1872 萬元，占總投資的 %； 防護(hù)、附屬及其他工程 萬元，占總投資的 %。（三）固體廢棄物各種固體廢棄物，采用袋裝化收集，集中堆放，專業(yè)人管理，定期送往該地區(qū)垃圾處理場(chǎng)?！耙缓恕?設(shè)在高速公路道口周邊的綜合配套服務(wù)區(qū)。（二）地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)位于四川盆地山地的巫山、大婁山山緣體內(nèi)。 “十五”期間，尤其是重慶直轄以來，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張加速，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施得到加強(qiáng)，城鎮(zhèn)形象較大改善，城鎮(zhèn)質(zhì)量和效益有所提高，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)良好，輻射力和帶動(dòng)力增強(qiáng)。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是改善園區(qū)投資環(huán)境的需要按酉陽(yáng)縣工業(yè)發(fā)展規(guī)劃，重慶市酉陽(yáng)全民創(chuàng)業(yè)園（小壩組團(tuán)）規(guī)劃以加工制造業(yè)為主導(dǎo)，集居住、商貿(mào)等功能于一體，著力發(fā)展高產(chǎn)出、低污染或具有較高技術(shù)含量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)用機(jī)械加工業(yè)、通用機(jī)械制造業(yè)、電子電器制造業(yè)、生物制藥業(yè)等，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)形成產(chǎn)業(yè)鏈，營(yíng)造一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū), 使之成為中小企業(yè)膨化發(fā)展的孵化基地，實(shí)現(xiàn)階段性跨越式發(fā)展的重要空間載體，酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。（2）建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系，建立典當(dāng)行業(yè)，爭(zhēng)取一年內(nèi)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，促進(jìn)現(xiàn)有不同所有制工商企業(yè)的發(fā)展。一是在人才的引進(jìn)和培養(yǎng)上力度不夠，政策上9 / 50給予的支持不足。三、酉陽(yáng)縣“十一五” 工業(yè)規(guī)劃發(fā)展綱要（一）工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀8 / 50“十五”期間，該縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，從 2022 年至2022 年，工業(yè)總產(chǎn)值和增加值的增幅均在兩位數(shù)以上。酉陽(yáng)自治縣區(qū)位條件優(yōu)越。主要構(gòu)（建）筑物：粗格柵及進(jìn)水提升泵房、細(xì)格柵及旋流沉砂池、水解酸化池、氧化溝、消毒渠、加藥間、污泥濃縮脫水機(jī)房、綜合樓（含中央控制室） 、變配電室等。處理工藝：采用水解酸化－氧化溝－組合工藝。全縣由 18 個(gè)民族組成，其中土家族 萬人，占總?cè)丝诘?60%，苗族 萬人，占總?cè)丝诘?24%，還散居著蒙古族、回族、壯族、彝族、藏族、布依族、滿族、侗族、瑤族、白族、哈尼族、黎族、仡佬族、羌族、水族等 15 個(gè)少數(shù)民族。目前，已經(jīng)有重慶諾泰顏料有限公司、重慶泰睿新型建筑材料有限公司、重慶大千農(nóng)業(yè)開發(fā)公司、重慶市酉陽(yáng)絡(luò)繹客農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)有限公司、酉陽(yáng)縣華潤(rùn)塑鋼型材廠、重慶酉陽(yáng)新持盛大理石有限公司等 90 余家企業(yè)簽約入駐，另有多家企業(yè)正進(jìn)行入園洽商。（2）人才缺乏。建立工業(yè)經(jīng)濟(jì)投融資體系（1）建立實(shí)質(zhì)性的工業(yè)發(fā)展資金。項(xiàng)目區(qū)西側(cè)建有小壩水庫(kù)，庫(kù)容約為 1000 萬立方米，年可利用水資源量約 1400萬立方米，將來可為園區(qū)提供水源。城鎮(zhèn)在全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中地位舉足輕重，2022 年僅占全市土地面積 %的城鎮(zhèn)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全市 80%左右。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)多年平均降雨量在 12501300 毫米之間，但在季節(jié)分配上不均勻，一般夏季降雨量最多，占全年 40%、春季 30%、秋季23%、冬季僅為 6%，全年降水口達(dá) 163170 天。“一帶”:沿渝湘高速公路(319 國(guó)道)的綠化景觀帶。（二）廢氣治理入駐企業(yè)生產(chǎn)用氣必須全部采用天然氣，天然氣為清潔能源，無需作特殊處理可直接排放。（三）投資費(fèi)用估算工程費(fèi)用經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目工程費(fèi)用合計(jì)為 萬元，占總投資的 %。二、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（一）土地增值收入32 / 50所建基礎(chǔ)設(shè)施輻射的可出讓土地面積為 2362 畝，由于基礎(chǔ)設(shè)施的完善，該部分土地將收益，土地價(jià)值得以提高，土地出讓價(jià)格將大幅度增長(zhǎng)。銷售費(fèi)用。 圖 91 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，該項(xiàng)目生產(chǎn)能力只需達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模的 %時(shí)，企業(yè)就可以保本，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。46 / 50第十一章 結(jié)論與建議一、結(jié)論此項(xiàng)目的建設(shè)事關(guān)工業(yè)園區(qū)及酉陽(yáng)縣的發(fā)展，其建設(shè)的重要性是顯而易見的，項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)改善地區(qū)投資環(huán)境、提升地塊價(jià)值等方面都有積極意義，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 注意合同管理，避免因合同糾紛導(dǎo)致的合同索賠、建設(shè)進(jìn)度延后、工程質(zhì)量得不到保證。40 / 50表 151 土地增值收入估算表 單位：萬元計(jì)算期序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)2022 2022 2022 2022 2022 2022 20221 營(yíng)業(yè)收入 40745 6625 7845 5679 6438 4143 4563 5452 2 可供出讓土地總面積 (畝) 　 2362 2362 2362 2362 2362 2362 2362　 其中：居住用地 　 409 409 409 409 409 409 409　 商業(yè)金融用地 　 68 68 68 68 68 68 68　 文化娛樂用地 　 11 11 11 11 11 11 11　 醫(yī)療衛(wèi)生用地 　 9 9 9 9 9 9 9　 工業(yè)用地 　 1826 1826 1826 1826 1826 1826 1826　 倉(cāng)儲(chǔ)用地 　 39 39 39 39 39 39 393 土地出讓計(jì)劃(%) 　 20% 20% 15% 15% 10% 10% 10%4 土地出讓數(shù)量 (畝) 　 472 472 354 354 236 236 236　 其中：居住用地 　 82 82 61 61 41 41 41 　 商業(yè)