【正文】 政管網(wǎng)工程 1872 萬元，占總投資的 %； 防護、附屬及其他工程 萬元，占總投資的 %。28 / 50基本預備費基本預備費按工程費用與工程建設其他費用之和的 5%估算，估算金額為 萬元，占項目總投資的 %。29 / 50表 82 項目總投資估算表 單位：萬元　 技術經(jīng)濟指標序號 項目名稱單位 數(shù)量 單位造價合計 （萬元） 估算說明一 建筑安裝工程 　1 土建工程 　 　 　 　 道路工程 m 26000 3400 道路路幅寬 1216 米 綜合辦公樓 m2 15000 1050 6 層、框架結(jié)構 標準化廠房 m2 20220 1100 鋼架結(jié)構 污水處理廠 m3/d 9000 1900 框架結(jié)構2 市政管網(wǎng)工程 　 　 　 　 污水管網(wǎng) m 26000 380 含檢查井、跌水井等構筑物 雨水管網(wǎng) m 26000 340 國標 II 級鋼筋砼管3 附屬工程 　 　 　 　 給排水工程 m2 35000 56 　 消防噴灑工程 m2 35000 34 　 通風空調(diào)工程 m2 35000 50 　 變配電工程 m2 35000 36 　 照明電氣工程 m2 35000 87 　　 1～3 合計 　 　 　 　30 / 50續(xù)表 82 項目總投資估算表 單位：萬元　 技術經(jīng)濟指標序號 項目名稱單位 數(shù)量 取費基數(shù) 合計 （萬元） 估算說明二 工程建設其他費用 　1 征地拆遷費用 萬元/ 畝 　2 工程前期咨詢 　 　 　 　3 建設單位管理費 % 　4 工程建設監(jiān)理費 % 　5 辦公和生活家具購置費 元 /人 5000 　6 勘察設計費 　 　 計價格［2022］10 號文7 竣工圖編制費 % 8 按工程設計費的 8%估算8 工程招投標管理費 　 　 　 按差額累進法　 1～8 合計 　 　 　 　三 基本預備費 % 5 　 　四 工程總投資 　 　 　 　31 / 50第九章 財務評價一、財務評價原則、依據(jù)及參數(shù)財務評價原則（1）遵循費用與效益計算范圍一致性原則。財務評價參數(shù)（1）基準財務內(nèi)部收益率：8%。根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不進行基礎設施建設的情況下，預計該部分土地近年(以開始建設二年成為起點，共預測 7 年) 的出讓價格依次為居住用地（25 萬元/畝、28 萬元/畝、28 萬元/畝、30 萬元/畝、30 萬元/畝、33 萬元/畝、35 萬元/畝） ，商業(yè)金融用地（ 33 萬元/畝、35 萬元/畝、35 萬元/畝、38 萬元/畝、 38 萬元/ 畝、40 萬元/畝、40 萬元/畝） ，文化娛樂用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 24 萬元/ 畝、24 萬元/畝、25 萬元/畝、25 萬元/畝、26 萬元/畝、 26 萬元/ 畝、27 萬元/畝） ，工業(yè)用地和倉儲用地（4 萬元/畝、4 萬元/畝、5 萬元/畝、5 萬元/ 畝、6 萬元/ 畝、7 萬元/畝、8 萬元/畝） 。根據(jù)項目實施計劃，33 / 50該部分土地從 2022 年開始出讓，逐年出讓比例為20%、 20%、15%、15%、10%、10%、10%。營業(yè)稅金及附加按租金收入的 %計算，年稅金約 20 萬元。（一）經(jīng)營成本估算管理費用。根據(jù)類似項目和相關銷售比例估算。（三）年維修費按年折舊總額的 20%計 15 萬元，（四）折舊費用房屋折舊按 50 年折舊，凈產(chǎn)值率為 5%，計算其年折舊費為 74萬元；（五）總成本費用經(jīng)過上述計算，項目在計算期內(nèi)的總成本費用為 17852 萬元。其利潤用于滾動開發(fā)投資以及維持自身運營開支以外，全部上繳集團，由集團統(tǒng)一安排。五、不確定性分析（一）盈虧平衡分析計算期內(nèi)項目的總成本費用為 17852 萬元，分解成可變成本1554 萬元，固定成本 16298 萬元,項目總收入為 43265 萬元，營業(yè)稅及附加為 139 萬元。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設投資、土地銷售價格。表 91 敏感性分析表　 10% 5% 0 5% 10%建安投資 % % % % %土地價格 % % % % %基本方案 % % % % %根 據(jù) 敏 感 性 分 析 表 所 示 數(shù) 據(jù) 繪 制 敏 感 性 分 析 圖 ， 如 圖 92。六、財務評價結(jié)論該項目的財務內(nèi)部收益率為 ％，高于企業(yè)期望收益率，總投資收益率為 %，滿足投資者的要求，其投資回收期為 年。根據(jù)中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來對酉陽自治縣提出的“ 四件大事” 要求，為加快酉陽全民創(chuàng)業(yè)園建設步伐，積極引導該縣工業(yè)園區(qū)發(fā)揮比較優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，突出主導產(chǎn)業(yè)，壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)特色，實現(xiàn)錯位發(fā)展，促進工業(yè)園區(qū)又好又快發(fā)展。項目為當?shù)卣罅χС值捻椖?，業(yè)主具有豐富的建設管理經(jīng)驗，各方面的建設條件都較好，建設風險小；項目投資通過土地出讓的增值收入可收回并約有贏利，項目建設是可行的。 （二）從工程建設角度分析 從工程建設角度提出建議主要為實現(xiàn)良好的建設項目管理的三47 / 50大目標，即工程質(zhì)量、工程進度、工程投資等三位一體。 處理好外部關系的協(xié)調(diào)問題，爭取相關政府部門、水電氣、郵電通訊、交通等部門的支持，使建設順利進行，盡早完工。 在項目建設資金落實的情況下，可以開工建設。 建設單位應配備相關的工程師，對不同工種進行監(jiān)管。否則，會使項目成本增加，延誤商機。 加強工程建設“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加強核算，減少不可預見的工程事件發(fā)生導致的工程建設費用增加。項目建成后，能促進地方政府招商引資，加快地區(qū)經(jīng)濟建設步伐，推動城鎮(zhèn)化進程，提供較多直接和間接就業(yè)機會，解決當?shù)馗挥鄤趧恿τ行蜣D(zhuǎn)化，帶動周邊人民脫貧致富，對酉陽經(jīng)濟新的騰飛具有重要作用。綜上所述，該項目在財務上是可行的。在項目可行區(qū)域內(nèi)，土地價格下降幅度為 %，允許建設投資增加幅度為 %。5% 、177。根據(jù)計算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 91。根據(jù)利潤與利潤分配表（附表 93）計算的盈利指標如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％35 / 50式中 EBIT―― 營運期平均每年息稅前利潤TI――項目總投資（包括流動資金）（二）項目財務現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（附表 95）計算的財務指標如下：項目投資財務內(nèi)部收益率：%項目投資財務凈現(xiàn)值： 萬元（ic＝8%）項目投資回收期： 年分析上述財務指標，項目投資財務內(nèi)部收益率：%，高于企業(yè)期望收益率；項目投資財務凈現(xiàn)值大于零。四、盈利能力分析（一）利潤與利潤分配表分析項目土地增值收入為 40745 萬元，廠房出租收入為 2520 萬元，總成本費用為 17852 萬元，平均利潤總額為 25413 萬元。經(jīng)計算，開發(fā)成本總計為 16298 萬元，攤銷費為 3 萬元。人均綜合管理成本（含工資、福利和辦公費用等）按 3 萬元/年計，則通過年管理費用為 45 萬元。因而建設投資以折舊費、攤銷費的形式計入成本在土地出讓期間予以回收。土地增值收入估算詳見附表 91。以其土地升值產(chǎn)生的收益作為基礎設施建設的回報，用于回收建設投資。（3）法定盈余公積金提存率：10%。（3）以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價。項目總投資項目總投資為上述四項費用之和，經(jīng)上述計算，項目總投資為 萬元。其中包括：（1）本項目擬征地 公頃，約為 畝土地，每畝征地拆遷費用按 3 萬元/畝估算，其征地費用為 萬元。（二）投資估算依據(jù)渝建發(fā)[2022] 301 號文《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額重慶市基價表》 ；渝建發(fā)[2022]72 號文《重慶市建筑工程預算定額》 ；渝建發(fā)[2022]89 號文《重慶市建設工程費用定額》 ；渝建發(fā)[2022]79 號文《重慶市安裝工程單位基價表》 ；渝建發(fā)[2022]108 號文《重慶市安裝工程費用定額》 ；相關類似工程實際工程費用；重慶市建委 2022 年頒發(fā)的《重慶工程造價信息》 ；業(yè)主提供的相關基礎資料。采用先進的自動化控制設備，對能量數(shù)據(jù)進行實時在線監(jiān)測，便于操作員隨時調(diào)節(jié)，以達到節(jié)氣目的。各車間通風系統(tǒng)均采用節(jié)能型風機。二、節(jié)能措施（一）采用優(yōu)良的工藝設備，以滿足節(jié)能節(jié)材的需要。由于入駐企業(yè)增加，現(xiàn)有污水處理設施滿足不了要求，需新建一個日處理能力在 9000 立方米的污水處理站。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據(jù)園區(qū)功能定位，是以中小企業(yè)為主，也就決定了組團地塊劃分不宜過大。（四）生活居住區(qū)一一為園區(qū)提供生活服務的居住及相應配套設施。四、功能分區(qū)依據(jù)園區(qū)的總體定位及功能需求，規(guī)劃園區(qū)分為工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、綜合服務區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)和綠化休閑區(qū)五大功能區(qū)。三、布局結(jié)構依據(jù)現(xiàn)狀自然特征和功能合理化要求，規(guī)劃園區(qū)以綠地為基底，總體呈帶狀組團式布局，形成“一帶、一核、多園” 的空間布局結(jié)構。二、園區(qū)規(guī)模（一）用地規(guī)模根據(jù)《酉陽土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)):至2020 年小壩組團城鎮(zhèn)人口約 萬人，城市建設規(guī)模為 平方公里。兩側(cè)山體海拔均在 1500 米以上。褶皺構造的形態(tài)特征是背斜、向斜大多以沿北偏東 1530 度為褶皺平行排列。二、工程地質(zhì)及自然條件（一）氣候項目區(qū)地處中業(yè)熱帶濕潤季風氣候區(qū)，具有“春早、夏長、秋涼、冬暖” 的特征，春季氣候多變，夏季多伏旱，秋多綿雨，冬有霜雪，四季分明。建筑面積：35000 平方米，其中，標準化廠房 2 萬平方米、辦公綜合樓 15000 平方米。16 / 50第四章 建設規(guī)模及內(nèi)容一、建設規(guī)模項目建設內(nèi)容為酉陽全民創(chuàng)業(yè)園 平方公里范圍內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、辦公綜合樓、標準化廠房、污水處理廠等城市基礎設施建設，建設規(guī)模如下：（一）規(guī)劃總用地：。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快建設基礎設施，將加速城市之間的要素流動，有利于西部地區(qū)的特大城市、大城市更快發(fā)展，小城鎮(zhèn)也迎來加快發(fā)展的機遇。四、是全面建設小康社會，加快推進城鎮(zhèn)化進程的需要實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是重慶“十一五” 發(fā)展規(guī)劃的五大戰(zhàn)略之一，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要動力，是推進經(jīng)濟結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整的重要任務。三、是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務平臺的需要當前，許多中小企業(yè)正處于發(fā)展過程中，資金實力不太雄厚，14 / 50尚沒有購買土地自建廠房的實力。酉陽地處武陵山區(qū)腹地，緊鄰黔北、湘西和鄂西，扼守重慶至東南沿海通道，是新階段重慶實施“一圈兩翼”發(fā)展新格局中特殊而重要的一翼，是貫徹落實胡錦濤總書記“314”總體部署，實現(xiàn)全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，步入科學發(fā)展軌道的重要助推器。同時，通過有效集聚，還可以促進倉儲物流和原材料專業(yè)市場的形成，促進工貿(mào)聯(lián)動，最終實現(xiàn)經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。通信、燃氣、消防、人防、污水等設施均缺乏。四、酉陽全民創(chuàng)業(yè)園基礎設施建設狀況項目區(qū)內(nèi)基礎設施較為薄弱。（3）搭建工業(yè)發(fā)展平臺，推進新型工業(yè)化進程，搞好板溪特色工業(yè)園區(qū)建設。（4）扶優(yōu)扶強，在本屆政府任期內(nèi)包裝一戶企業(yè)實現(xiàn)一板或二板上市。每年工