【正文】 運(yùn)用科學(xué)合理的手段，制定出適合自身發(fā)展的營銷策略，減少競爭對(duì)手。對(duì)于煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目而言，銷售環(huán)節(jié)勢必增強(qiáng)對(duì)于房地差項(xiàng)目的調(diào)研工作，充分掌握競爭對(duì)手在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售過程中的價(jià)格、產(chǎn)品組合、營銷策略以及項(xiàng)目銷售優(yōu)惠等多方面信息數(shù)據(jù)。這就使得，房地產(chǎn)市場競爭加劇，如何做好市場調(diào)研，成為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工后面臨的一個(gè)關(guān)鍵性問題。針對(duì)該階段所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，管理策略需要以市場調(diào)研為前提，市場趨向于政策預(yù)測為根本，最終選擇合理的營銷模式為核心，最終增強(qiáng)對(duì)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。完成的房地項(xiàng)目在科學(xué)的經(jīng)營環(huán)境下，能夠?yàn)殚_發(fā)商帶來巨大效益。例如，對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目天棚標(biāo)高調(diào)整，將會(huì)在一定程度上優(yōu)化關(guān)于電氣、消防安裝以及前面裝飾一系列的變化，及時(shí)應(yīng)對(duì)并預(yù)測項(xiàng)目信息的實(shí)際變化情況，做好風(fēng)險(xiǎn)的論證與預(yù)防控制[38]。充分借助計(jì)算機(jī)的輔助工具與相關(guān)內(nèi)容，建立并真正意義上的完善項(xiàng)目檔案數(shù)據(jù)庫內(nèi)容，在施工的全過程完成控制要求。 檔案預(yù)警機(jī)制的建立，是房地產(chǎn)項(xiàng)目走向信息化的關(guān)鍵。而質(zhì)量因素是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。并且工期的長短，一定程度上決定著項(xiàng)目成本因素。三個(gè)基本因素相輔相成，互相影響。同時(shí)將核實(shí)的記錄作為結(jié)算依據(jù)，實(shí)施分階段結(jié)算審核，避免重復(fù)計(jì)算，達(dá)到主動(dòng)控制項(xiàng)目的目的。任何房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在施工過程中，難免發(fā)生變更和簽證。對(duì)于工程價(jià)款而言，其分為合同內(nèi)價(jià)款與合同外借款兩個(gè)方面，在合同內(nèi)的價(jià)款則主要是施工確定之后的估算內(nèi)容，完成工程報(bào)告以及支付申請(qǐng)后，將其交由工程師進(jìn)行審核，最終由業(yè)主簽發(fā)支付證書，工程款及時(shí)支付[35]。煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施變更要去，需要依據(jù)項(xiàng)目承包商所展現(xiàn)出的具體指令與要求，結(jié)合圖紙變更需要，提交工程變更的建議書，并及時(shí)按照審批建議書的基本要求，確保工程得以連續(xù)施工[34]。作為業(yè)主而言，具有對(duì)各項(xiàng)任務(wù)形式、質(zhì)量以及數(shù)量等方面做出的變更。最后及時(shí)增強(qiáng)各個(gè)設(shè)備的檢驗(yàn)工作。增強(qiáng)施工設(shè)備的檢驗(yàn)，首先保證各項(xiàng)基本設(shè)備驗(yàn)證合格之后，能夠?qū)⑵渫度胧褂谩Ａ硗猓谑┕み^程中，使用到的大型機(jī)械設(shè)備和特種設(shè)備主要為升降電梯、塔吊以及電焊設(shè)備等，對(duì)這些設(shè)備。在煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的施工階段，最為關(guān)鍵性的風(fēng)險(xiǎn)因素為施工現(xiàn)場的安全和機(jī)械設(shè)備的安全隱患。增強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)項(xiàng)目的順利開展與實(shí)施作用及價(jià)值十分顯著。準(zhǔn)備階段對(duì)于市場的準(zhǔn)確預(yù)測，有助于為風(fēng)險(xiǎn)管理提供保障。強(qiáng)調(diào)各方的交流與溝通，需要確保整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備階段對(duì)征地問題有效處理，做好安置工作，避免項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的矛盾激化問題。當(dāng)然，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)仉娏?、市政、?guī)劃、國土、城市檔案以及文物等部門做好溝通，詳細(xì)了解本工程待開發(fā)土地的自然情況以及礦藏物情況[31]。例如，對(duì)于建筑項(xiàng)目工程的幕墻工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等，應(yīng)該確定一旦出現(xiàn)變動(dòng)行為時(shí)，合同價(jià)格的調(diào)整狀況與進(jìn)度層面的確定，消除有可能出現(xiàn)與存在的爭議因素。例如銀行保函、違約責(zé)任賠償辦法等等。施工合同的有效管理是整個(gè)準(zhǔn)備階段的核心所在，施工合同整個(gè)貫穿于項(xiàng)目實(shí)施過程，所簽訂的合同內(nèi)容必須遵守公平、公正、合力以及有效地基本原則，作為項(xiàng)目業(yè)主與承包商兩個(gè)主體，應(yīng)該在誠實(shí)信用的基礎(chǔ)之上，簽訂具有法律保護(hù)的合同內(nèi)容，依據(jù)合同當(dāng)中的具體標(biāo)準(zhǔn)作出衡量，保持真誠合作，避免由于施工管理合同出現(xiàn)的漏斗，引發(fā)的“信用危機(jī)”問題[30]。依據(jù)不同的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，決定招標(biāo)方式與該建筑項(xiàng)目的契合度。另一方面，能夠有效降低項(xiàng)目的成本因素，有助于項(xiàng)目預(yù)測控制的實(shí)施。之所以選擇優(yōu)質(zhì)承包商，包含兩個(gè)方面的優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)分析與方案設(shè)計(jì)的有效結(jié)合，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的成本控制提供保障。當(dāng)然，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可有效推行一種限額設(shè)計(jì)責(zé)任制，該房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的方法，應(yīng)用到本次的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，作用與價(jià)值十分顯著。下面對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理流程做出探索，具體采取如下所示：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案對(duì)于煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生直接或者間接的影響。對(duì)于項(xiàng)目準(zhǔn)備階段所涉及到的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，通常集中在這個(gè)招投標(biāo)過程的風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃方案所產(chǎn)生的偏離行為，分析其中的愿意。需要經(jīng)歷很長一段時(shí)間的發(fā)展之后，保證對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。同時(shí)，還應(yīng)該高度關(guān)注地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的調(diào)控趨勢與資金鏈，努力避免開發(fā)周期所面臨房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的大幅度變動(dòng)狀況，減少由于對(duì)國家政策預(yù)測不足所導(dǎo)致的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)?？尚行缘奶剿?，需要在不同的層面做出研究的切入點(diǎn)[27]。第一，煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主可聘請(qǐng)具有專業(yè)素養(yǎng)的第三方顧問公司，依據(jù)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)習(xí)慣與競爭狀況作出調(diào)研分析，最終能夠獲取第一手資料數(shù)據(jù)，將其作為開發(fā)項(xiàng)目決策參考依據(jù)；第二，做好項(xiàng)目的定位于規(guī)劃。因此，建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目決策階段，應(yīng)該依據(jù)自身的建筑要求與特點(diǎn)，真正與地方經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、微觀競爭環(huán)境等多方面作為切入點(diǎn)，以便于增強(qiáng)市場需求分析與預(yù)測工作，充分結(jié)合同行業(yè)競爭對(duì)手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場供求分析與預(yù)測，以此為基礎(chǔ)探索與收集與煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目決策契合度較高的信息內(nèi)容。市場調(diào)研活動(dòng)是市場分析與預(yù)測的基礎(chǔ)，增強(qiáng)對(duì)市場的分析與預(yù)測，是在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)的積累基礎(chǔ)之上，總結(jié)這一部分的內(nèi)容。在本次針對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的具體估算當(dāng)中，包括的內(nèi)容有土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開發(fā)期間所涉及到的各項(xiàng)稅費(fèi)[25]。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于一種動(dòng)態(tài)化的變換過程中，掌握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢，則已經(jīng)在一定程度上把握了對(duì)項(xiàng)目決策具有明顯優(yōu)勢的信息內(nèi)容；第二，在以宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為基礎(chǔ)之上，結(jié)合競爭對(duì)手產(chǎn)品信息、項(xiàng)目決策環(huán)境等輔助元素，以便于豐富信息的拓展寬度、深度，驗(yàn)證煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目市場定位與市場目標(biāo)；第三，想要上述兩個(gè)執(zhí)行策略得以實(shí)現(xiàn)，則需要發(fā)揮出該項(xiàng)目開發(fā)商的調(diào)研優(yōu)勢，保證獲取的市場調(diào)研信息能夠?yàn)闆Q策提供依據(jù)[24]。強(qiáng)化市場調(diào)研與分析，是煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性因素。當(dāng)然，項(xiàng)目決策階段，還需要根據(jù)煙臺(tái)市的實(shí)際情況進(jìn)行判斷，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。針對(duì)該建筑項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，需要積極采取可行、有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，著眼于整個(gè)項(xiàng)目的全過程操作，站在整體角度，分析項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)管理策略，為該項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)與可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。研究結(jié)果表明，當(dāng)前的研究內(nèi)容，與煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)能夠保持較高的一致性，為應(yīng)對(duì)策略的制定提供保障。依據(jù)研究理論研究當(dāng)中提出的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，將風(fēng)險(xiǎn)類別進(jìn)行具體劃分，包括層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系等三個(gè)基本層面。而對(duì)于二級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)當(dāng)中的內(nèi)容，則可以運(yùn)用公式將其表示為：綜上，經(jīng)過一級(jí)、二級(jí)模糊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法完成評(píng)估之后，經(jīng)過具體的公司完成計(jì)算之后，得出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)依據(jù)隸屬度原則，煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的具體評(píng)定結(jié)果為：風(fēng)險(xiǎn)程度一般[23]。對(duì)于項(xiàng)目來源以及數(shù)據(jù)來源被確定之后，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。依據(jù)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方式及方法，本次研究所涉及到的各項(xiàng)指標(biāo)在完成評(píng)價(jià)之后已經(jīng)做出了明確的劃分，即將其劃分為：很高、較高、一般、較低、極低等層次。在專家對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程中，首先需要保障住家對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目十分熟悉，能夠了解其項(xiàng)目的基本建設(shè)情況；其次，還需要讓專家熟悉在進(jìn)行該項(xiàng)目建設(shè)的過程中，不同的項(xiàng)目環(huán)節(jié)所能夠產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)因素。（3）確定權(quán)重經(jīng)過以上幾個(gè)步驟的驗(yàn)證與計(jì)算，能夠獲得關(guān)于煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系當(dāng)中準(zhǔn)則層的基本指標(biāo)，進(jìn)而更加全面的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)的影響權(quán)重以及指標(biāo)層指標(biāo)對(duì)準(zhǔn)則層指標(biāo)的影響權(quán)重[21]。表38 B3判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表對(duì)于上表當(dāng)中的各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，對(duì)權(quán)重值進(jìn)行一致性驗(yàn)算，得出的結(jié)果如下：則有：該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為5，那么：，整個(gè)判斷矩陣的一致性較好。經(jīng)過不同步驟的基本因素，判斷矩陣、確定權(quán)重以及一致性檢驗(yàn)方面，如下表3338/39所示：表36 B1判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表依據(jù)上表當(dāng)中的權(quán)重值絕歐標(biāo)當(dāng)中，針對(duì)一致性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出的表達(dá)式如下：則有：C1=該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為5，通過對(duì)檢驗(yàn)表查詢，那么：根據(jù)該結(jié)果所顯示出的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前所展現(xiàn)出的判斷矩陣一致性良好。：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重結(jié)合層次分析法與模糊評(píng)價(jià)法的基本內(nèi)容，對(duì)其中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)展開分析，結(jié)合煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況一級(jí)指標(biāo)狀況打出具體的預(yù)判分?jǐn)?shù)，以便于更準(zhǔn)確的獲取體系評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該步驟可具體劃分為以下幾個(gè)方面：（1） 準(zhǔn)則層指標(biāo)的判斷矩陣、確定權(quán)重和一致性檢驗(yàn)①判斷矩陣：針對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系當(dāng)中的內(nèi)容，對(duì)準(zhǔn)則層的判斷矩陣進(jìn)行確定，具體內(nèi)容如下表33所示：表33 準(zhǔn)則層二級(jí)指標(biāo)判斷矩陣②確定指標(biāo)權(quán)重對(duì)于指標(biāo)權(quán)重而言，具體的確定步驟表示為：用每一列和/各列元素的素質(zhì)，最終能夠得到一個(gè)相對(duì)歸一化的運(yùn)算矩陣，依據(jù)該矩陣當(dāng)中的平均值因素，確定其中的指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算結(jié)果如表34所示：表34 準(zhǔn)則層二級(jí)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算結(jié)果③檢驗(yàn)準(zhǔn)則層指標(biāo)的一致性為全面檢驗(yàn)準(zhǔn)則層相關(guān)指標(biāo)的一致性，將在上一步當(dāng)中所產(chǎn)生的排序權(quán)重分別誠意原有的矩陣數(shù)值，進(jìn)而得出行和，通過這樣的方式，以便于得出其中的結(jié)果，如表35所示：表35 行和的計(jì)算結(jié)果依據(jù)判斷矩陣的基本要求，需要對(duì)數(shù)據(jù)的基本流程進(jìn)行判定，對(duì)判斷矩陣的基本要求，以便于能夠驗(yàn)證權(quán)重指標(biāo)的準(zhǔn)確性。 （5） 二級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)在一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，按照評(píng)價(jià)流程輸入二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的權(quán)重向量，然后運(yùn)用模糊矩陣的合成運(yùn)算法對(duì)每一個(gè)數(shù)值做出準(zhǔn)確的計(jì)算，將其最終結(jié)果按照二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)模糊綜合評(píng)價(jià)向量的形式輸出[19]。在這里，所采用的五個(gè)基本等級(jí)評(píng)語表示為，即：表示{很高、較高、一般、較低、極低}（4） 一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)在建立煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型的基礎(chǔ)上，建立出模糊評(píng)價(jià)矩陣。（2） 指標(biāo)權(quán)重的確定對(duì)于準(zhǔn)則層的指標(biāo)權(quán)重體系，可表示為A=（B1，…，B4），對(duì)于其中的權(quán)重指標(biāo)可以將其表示為a=（b1，…b3）；指標(biāo)層的各項(xiàng)指標(biāo)能夠被表示為：B1=（C11，…C15）、B2=（C21，…C25）、B3=（C31，…C34）、B4=（C41，…C43），當(dāng)然，對(duì)于各指標(biāo)的權(quán)重可以將其表示為b1=（c11，…c15）、b2=（c21，…c25）、b3=（c31，…c34）、b4=（c41，…c43）[18]。如果在這一階段當(dāng)中，充分運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法，可令指標(biāo)體系A(chǔ)=（B1，…，B4），每一個(gè)因素當(dāng)中還能夠依據(jù)實(shí)際情況劃分為n個(gè)子因素。 本文運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其基本工作流程是：首先必須確定煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目指標(biāo)體系以及對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)集；其次是確定該指標(biāo)體系中各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重以及其隸屬度向量；再次是建立模糊評(píng)價(jià)矩陣；最后對(duì)該矩陣進(jìn)行歸一化處理，進(jìn)而可以得到模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果[17]。當(dāng)然，想要進(jìn)一步驗(yàn)證這一層次結(jié)構(gòu)的一致性，需要逐層進(jìn)行計(jì)算處理。如果讓，那么所展現(xiàn)出的第k層n個(gè)元素相對(duì)于總目標(biāo)的組合排序權(quán)重限量可以依據(jù)下列公式所示，具體： 即公式：公司當(dāng)中所帶標(biāo)的x178。（4） 各層次元素組合權(quán)重的計(jì)算。通過R1，R2…Rm進(jìn)行兩兩比較之后，得出判斷矩陣A，求解其所展現(xiàn)出的特征根，具體公司將其表示為： 這樣說來，則能夠得到關(guān)于R的各項(xiàng)基本準(zhǔn)則，進(jìn)而以此確定權(quán)重r值。經(jīng)過兩兩判斷比較矩陣的具體作用，在準(zhǔn)則Q下對(duì)元素R1與R2做出對(duì)比分析，進(jìn)而能夠比較兩個(gè)元素在重要度方面的差別與就價(jià)值，并通過19的比例賦值與過渡處理，具體的復(fù)制特征表示為：；；。：層次分析法運(yùn)用（1） 建立煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)，具體分為三個(gè)基本層次，包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層以及指標(biāo)層三個(gè)層次。聘請(qǐng)專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)的高級(jí)從業(yè)人員、資深專家以及房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢師，進(jìn)而構(gòu)成煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組。該方法評(píng)價(jià)反饋型、匿名性以及統(tǒng)計(jì)性的特點(diǎn)，能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供保障[16]。本次研究采用的定性分析方法為德爾菲法，對(duì)該項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別。本次以煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目為例，旨在深刻剖析風(fēng)險(xiǎn)因素，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供基礎(chǔ)保障。針對(duì)這一建筑項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有助于更深層次的理解煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目全過程可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，能夠提升現(xiàn)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)，進(jìn)而針對(duì)制定的內(nèi)容做好應(yīng)對(duì)策略。并將不同階段可能存在或普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)化處理。綜上，本章節(jié)是對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目所涉及到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析。體現(xiàn)在需求層面的不單單是剛性需求的滿足，更是周邊配套設(shè)施以及入住之后物業(yè)服務(wù)能力。但這一環(huán)節(jié)，所謂的營銷風(fēng)險(xiǎn)，無疑表現(xiàn)在營銷手段、營銷決策、營銷規(guī)則等方面。當(dāng)然，在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素方面，可依據(jù)煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，將其具體劃分為煙臺(tái)地區(qū)其他房地差項(xiàng)目以及競爭對(duì)手的調(diào)研情況、自身產(chǎn)品在市場中的定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制不合理等多方面因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格受到影響，收益率名下降低。建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)，可具體劃分為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營銷風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多方面。建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段是整個(gè)項(xiàng)目施工完成之后，成本回收的階段。煙臺(tái)福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，安全風(fēng)險(xiǎn)因素的具體表現(xiàn)包括施工現(xiàn)場、由于人員、材料以及施工環(huán)境不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)工作不到位的現(xiàn)象，必將造成工程事故的產(chǎn)生。其中施工人員造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，包括施工流程的操作不當(dāng)、施工過程對(duì)質(zhì)量的關(guān)注度不足、綜合素質(zhì)偏低等影響；原材料則是建筑材料的質(zhì)量問題，與成本因素掛鉤；機(jī)械設(shè)備及維護(hù)，是指建筑工程施工中所運(yùn)用的大型設(shè)備，正常操作與維護(hù)，為工程施工提供保障；施工工藝與施工現(xiàn)場環(huán)境方面，通常是指施工過程中的工藝條件與現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)化環(huán)境。質(zhì)量問題是整個(gè)建筑項(xiàng)目的根本，但造成質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的因素較多。在這里將該建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為以下幾個(gè)方面，包括原材料、輔料使用與管理、設(shè)計(jì)方案變更、機(jī)械設(shè)備使用維護(hù)、新技術(shù)新工藝引進(jìn)等支出成本，正是這些因素的相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成了項(xiàng)目的完整性。在長遠(yuǎn)的發(fā)