【正文】 運用科學合理的手段，制定出適合自身發(fā)展的營銷策略，減少競爭對手。對于煙臺福瑞?福海門建設項目而言，銷售環(huán)節(jié)勢必增強對于房地差項目的調研工作，充分掌握競爭對手在進行房地產銷售過程中的價格、產品組合、營銷策略以及項目銷售優(yōu)惠等多方面信息數據。這就使得，房地產市場競爭加劇，如何做好市場調研，成為房地產建設項目竣工后面臨的一個關鍵性問題。針對該階段所產生的風險因素，管理策略需要以市場調研為前提，市場趨向于政策預測為根本，最終選擇合理的營銷模式為核心，最終增強對經營階段的風險管理。完成的房地項目在科學的經營環(huán)境下，能夠為開發(fā)商帶來巨大效益。例如，對煙臺福瑞?福海門建設項目天棚標高調整，將會在一定程度上優(yōu)化關于電氣、消防安裝以及前面裝飾一系列的變化，及時應對并預測項目信息的實際變化情況，做好風險的論證與預防控制[38]。充分借助計算機的輔助工具與相關內容，建立并真正意義上的完善項目檔案數據庫內容，在施工的全過程完成控制要求。 檔案預警機制的建立，是房地產項目走向信息化的關鍵。而質量因素是房地產業(yè)發(fā)展的關鍵。并且工期的長短，一定程度上決定著項目成本因素。三個基本因素相輔相成，互相影響。同時將核實的記錄作為結算依據，實施分階段結算審核，避免重復計算，達到主動控制項目的目的。任何房地產建設項目在施工過程中，難免發(fā)生變更和簽證。對于工程價款而言，其分為合同內價款與合同外借款兩個方面，在合同內的價款則主要是施工確定之后的估算內容，完成工程報告以及支付申請后，將其交由工程師進行審核，最終由業(yè)主簽發(fā)支付證書，工程款及時支付[35]。煙臺福瑞?福海門建設項目的實施變更要去，需要依據項目承包商所展現出的具體指令與要求，結合圖紙變更需要，提交工程變更的建議書，并及時按照審批建議書的基本要求，確保工程得以連續(xù)施工[34]。作為業(yè)主而言，具有對各項任務形式、質量以及數量等方面做出的變更。最后及時增強各個設備的檢驗工作。增強施工設備的檢驗，首先保證各項基本設備驗證合格之后，能夠將其投入使用。另外，在施工過程中，使用到的大型機械設備和特種設備主要為升降電梯、塔吊以及電焊設備等，對這些設備。在煙臺福瑞?福海門建設項目的施工階段，最為關鍵性的風險因素為施工現場的安全和機械設備的安全隱患。增強建設項目實施階段的風險管理，對項目的順利開展與實施作用及價值十分顯著。準備階段對于市場的準確預測，有助于為風險管理提供保障。強調各方的交流與溝通，需要確保整個項目的實施準備階段對征地問題有效處理，做好安置工作，避免項目建設過程中出現的矛盾激化問題。當然，還應該與當地電力、市政、規(guī)劃、國土、城市檔案以及文物等部門做好溝通，詳細了解本工程待開發(fā)土地的自然情況以及礦藏物情況[31]。例如，對于建筑項目工程的幕墻工程、鋼結構工程等，應該確定一旦出現變動行為時，合同價格的調整狀況與進度層面的確定，消除有可能出現與存在的爭議因素。例如銀行保函、違約責任賠償辦法等等。施工合同的有效管理是整個準備階段的核心所在，施工合同整個貫穿于項目實施過程，所簽訂的合同內容必須遵守公平、公正、合力以及有效地基本原則，作為項目業(yè)主與承包商兩個主體，應該在誠實信用的基礎之上，簽訂具有法律保護的合同內容，依據合同當中的具體標準作出衡量，保持真誠合作，避免由于施工管理合同出現的漏斗，引發(fā)的“信用危機”問題[30]。依據不同的評判標準，決定招標方式與該建筑項目的契合度。另一方面，能夠有效降低項目的成本因素，有助于項目預測控制的實施。之所以選擇優(yōu)質承包商，包含兩個方面的優(yōu)勢。經濟分析與方案設計的有效結合，能夠為建設項目的成本控制提供保障。當然，對于本項目而言，可有效推行一種限額設計責任制，該房地產項目方案設計的方法，應用到本次的房地產建設項目當中，作用與價值十分顯著。下面對各個風險管理流程做出探索，具體采取如下所示：房地產建設項目設計方案對于煙臺福瑞?福海門建設項目將會產生直接或者間接的影響。對于項目準備階段所涉及到的風險內容，通常集中在這個招投標過程的風險以及項目融資環(huán)節(jié)的風險。在此基礎上，及時發(fā)現項目計劃方案所產生的偏離行為，分析其中的愿意。需要經歷很長一段時間的發(fā)展之后，保證對項目進度的有效控制。同時，還應該高度關注地方區(qū)域經濟的調控趨勢與資金鏈，努力避免開發(fā)周期所面臨房地產市場產生的大幅度變動狀況，減少由于對國家政策預測不足所導致的資金鏈斷裂風險?？尚行缘奶剿鳎枰诓煌膶用孀龀鲅芯康那腥朦c[27]。第一，煙臺福瑞?福海門建設項目業(yè)主可聘請具有專業(yè)素養(yǎng)的第三方顧問公司，依據房地產市場的消費習慣與競爭狀況作出調研分析，最終能夠獲取第一手資料數據，將其作為開發(fā)項目決策參考依據；第二，做好項目的定位于規(guī)劃。因此，建設項目在項目決策階段，應該依據自身的建筑要求與特點，真正與地方經濟、區(qū)域經濟、微觀競爭環(huán)境等多方面作為切入點，以便于增強市場需求分析與預測工作，充分結合同行業(yè)競爭對手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場供求分析與預測，以此為基礎探索與收集與煙臺福瑞?福海門建設項目決策契合度較高的信息內容。市場調研活動是市場分析與預測的基礎，增強對市場的分析與預測，是在大量市場調研數據的積累基礎之上，總結這一部分的內容。在本次針對煙臺福瑞?福海門建設項目的具體估算當中，包括的內容有土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、財務費用以及開發(fā)期間所涉及到的各項稅費[25]。市場經濟的發(fā)展，宏觀經濟活動處于一種動態(tài)化的變換過程中，掌握宏觀經濟環(huán)境的發(fā)展趨勢，則已經在一定程度上把握了對項目決策具有明顯優(yōu)勢的信息內容；第二，在以宏觀經濟環(huán)境為基礎之上，結合競爭對手產品信息、項目決策環(huán)境等輔助元素，以便于豐富信息的拓展寬度、深度，驗證煙臺福瑞?福海門建設項目市場定位與市場目標；第三，想要上述兩個執(zhí)行策略得以實現，則需要發(fā)揮出該項目開發(fā)商的調研優(yōu)勢，保證獲取的市場調研信息能夠為決策提供依據[24]。強化市場調研與分析，是煙臺福瑞?福海門建設項目規(guī)避風險的關鍵性因素。當然，項目決策階段，還需要根據煙臺市的實際情況進行判斷，為項目決策提供依據。針對該建筑項目存在的潛在風險因素，需要積極采取可行、有效的風險應對措施，著眼于整個項目的全過程操作，站在整體角度，分析項目決策階段、項目準備階段、項目實施階段以及項目經營階段風險管理策略，為該項目的實現與可持續(xù)發(fā)展提供堅實保障。研究結果表明，當前的研究內容，與煙臺福瑞?福海門建設項目風險評價能夠保持較高的一致性，為應對策略的制定提供保障。依據研究理論研究當中提出的風險評估方法，將風險類別進行具體劃分，包括層次分析法、模糊綜合評價法以及項目風險指標體系等三個基本層面。而對于二級模糊綜合評價當中的內容，則可以運用公式將其表示為：綜上，經過一級、二級模糊風險評估方法完成評估之后，經過具體的公司完成計算之后，得出項目風險依據隸屬度原則，煙臺福瑞?福海門建設項目風險的具體評定結果為：風險程度一般[23]。對于項目來源以及數據來源被確定之后，對各項數據進行處理。依據煙臺福瑞?福海門建設項目風險評價的方式及方法，本次研究所涉及到的各項指標在完成評價之后已經做出了明確的劃分，即將其劃分為：很高、較高、一般、較低、極低等層次。在專家對該建設項目風險識別的過程中，首先需要保障住家對于整個項目十分熟悉，能夠了解其項目的基本建設情況；其次，還需要讓專家熟悉在進行該項目建設的過程中，不同的項目環(huán)節(jié)所能夠產生的風險指標因素。（3）確定權重經過以上幾個步驟的驗證與計算，能夠獲得關于煙臺福瑞?福海門建設項目的風險評價體系當中準則層的基本指標，進而更加全面的對風險作出評價的影響權重以及指標層指標對準則層指標的影響權重[21]。表38 B3判斷矩陣權重值結果表對于上表當中的各項計算結果，對權重值進行一致性驗算，得出的結果如下：則有：該矩陣當中的階數為5，那么：，整個判斷矩陣的一致性較好。經過不同步驟的基本因素，判斷矩陣、確定權重以及一致性檢驗方面，如下表3338/39所示：表36 B1判斷矩陣權重值結果表依據上表當中的權重值絕歐標當中，針對一致性進行檢驗，得出的表達式如下：則有：C1=該矩陣當中的階數為5，通過對檢驗表查詢，那么：根據該結果所顯示出的內容可以發(fā)現，當前所展現出的判斷矩陣一致性良好。：項目風險評價指標權重結合層次分析法與模糊評價法的基本內容，對其中的各項數據展開分析，結合煙臺福瑞?福海門建設項目實際情況一級指標狀況打出具體的預判分數，以便于更準確的獲取體系評價標準，該步驟可具體劃分為以下幾個方面：（1） 準則層指標的判斷矩陣、確定權重和一致性檢驗①判斷矩陣：針對煙臺福瑞?福海門建設項目風險評價體系當中的內容，對準則層的判斷矩陣進行確定，具體內容如下表33所示：表33 準則層二級指標判斷矩陣②確定指標權重對于指標權重而言，具體的確定步驟表示為：用每一列和/各列元素的素質，最終能夠得到一個相對歸一化的運算矩陣，依據該矩陣當中的平均值因素，確定其中的指標權重，計算結果如表34所示：表34 準則層二級指標權重的計算結果③檢驗準則層指標的一致性為全面檢驗準則層相關指標的一致性，將在上一步當中所產生的排序權重分別誠意原有的矩陣數值，進而得出行和，通過這樣的方式，以便于得出其中的結果，如表35所示：表35 行和的計算結果依據判斷矩陣的基本要求，需要對數據的基本流程進行判定，對判斷矩陣的基本要求，以便于能夠驗證權重指標的準確性。 （5） 二級模糊綜合評價在一級模糊綜合評價的基礎上，按照評價流程輸入二級評價指標所對應的權重向量，然后運用模糊矩陣的合成運算法對每一個數值做出準確的計算，將其最終結果按照二級評價指標模糊綜合評價向量的形式輸出[19]。在這里，所采用的五個基本等級評語表示為，即：表示{很高、較高、一般、較低、極低}（4） 一級模糊綜合評價在建立煙臺福瑞?福海門建設項目風險模糊綜合評價模型的基礎上，建立出模糊評價矩陣。（2） 指標權重的確定對于準則層的指標權重體系，可表示為A=（B1，…，B4），對于其中的權重指標可以將其表示為a=（b1，…b3）；指標層的各項指標能夠被表示為：B1=（C11，…C15）、B2=（C21，…C25）、B3=（C31，…C34）、B4=（C41，…C43），當然，對于各指標的權重可以將其表示為b1=（c11，…c15）、b2=（c21，…c25）、b3=（c31，…c34）、b4=（c41，…c43）[18]。如果在這一階段當中，充分運用模糊綜合評價法，可令指標體系A=（B1，…，B4），每一個因素當中還能夠依據實際情況劃分為n個子因素。 本文運用模糊綜合評價法對煙臺福瑞?福海門建設項目風險進行評價，其基本工作流程是：首先必須確定煙臺福瑞?福海門建設項目指標體系以及對應的評價集；其次是確定該指標體系中各級指標的權重以及其隸屬度向量；再次是建立模糊評價矩陣；最后對該矩陣進行歸一化處理，進而可以得到模糊綜合評價結果[17]。當然，想要進一步驗證這一層次結構的一致性，需要逐層進行計算處理。如果讓，那么所展現出的第k層n個元素相對于總目標的組合排序權重限量可以依據下列公式所示，具體： 即公式：公司當中所帶標的x178。（4） 各層次元素組合權重的計算。通過R1，R2…Rm進行兩兩比較之后，得出判斷矩陣A，求解其所展現出的特征根，具體公司將其表示為： 這樣說來，則能夠得到關于R的各項基本準則，進而以此確定權重r值。經過兩兩判斷比較矩陣的具體作用，在準則Q下對元素R1與R2做出對比分析，進而能夠比較兩個元素在重要度方面的差別與就價值，并通過19的比例賦值與過渡處理，具體的復制特征表示為：；；。：層次分析法運用（1） 建立煙臺福瑞?福海門建設項目風險評價指標體系的層次結構，具體分為三個基本層次，包括目標層、準則層以及指標層三個層次。聘請專業(yè)風險評估以及風險控制專業(yè)的高級從業(yè)人員、資深專家以及房地產項目咨詢師，進而構成煙臺福瑞?福海門建設項目風險評估小組。該方法評價反饋型、匿名性以及統計性的特點，能夠為風險評估提供保障[16]。本次研究采用的定性分析方法為德爾菲法，對該項目潛在的風險因素進行識別。本次以煙臺福瑞?福海門建設項目為例，旨在深刻剖析風險因素，為風險管理提供基礎保障。針對這一建筑項目全過程風險因素的分析，有助于更深層次的理解煙臺福瑞?福海門建設項目全過程可能面臨的風險因素，能夠提升現階段對風險因素的評價，進而針對制定的內容做好應對策略。并將不同階段可能存在或普遍存在的風險進行細化處理。綜上，本章節(jié)是對煙臺福瑞?福海門建設項目所涉及到的各項風險因素進行綜合分析。體現在需求層面的不單單是剛性需求的滿足，更是周邊配套設施以及入住之后物業(yè)服務能力。但這一環(huán)節(jié)，所謂的營銷風險，無疑表現在營銷手段、營銷決策、營銷規(guī)則等方面。當然，在價格風險因素方面，可依據煙臺福瑞?福海門建設項目實際情況，將其具體劃分為煙臺地區(qū)其他房地差項目以及競爭對手的調研情況、自身產品在市場中的定位不準確、產品定價機制不合理等多方面因素，導致房地產銷售價格受到影響，收益率名下降低。建筑項目經營階段的風險，可具體劃分為價格風險、營銷風險以及物業(yè)服務風險等多方面。建筑項目經營階段是整個項目施工完成之后，成本回收的階段。煙臺福瑞?福海門建設項目作為房地產建設項目，安全風險因素的具體表現包括施工現場、由于人員、材料以及施工環(huán)境不穩(wěn)定性，一旦出現工作不到位的現象，必將造成工程事故的產生。其中施工人員造成的質量風險，包括施工流程的操作不當、施工過程對質量的關注度不足、綜合素質偏低等影響；原材料則是建筑材料的質量問題，與成本因素掛鉤；機械設備及維護，是指建筑工程施工中所運用的大型設備，正常操作與維護，為工程施工提供保障；施工工藝與施工現場環(huán)境方面，通常是指施工過程中的工藝條件與現場的動態(tài)化環(huán)境。質量問題是整個建筑項目的根本，但造成質量風險的因素較多。在這里將該建設項目的成本風險具體劃分為以下幾個方面，包括原材料、輔料使用與管理、設計方案變更、機械設備使用維護、新技術新工藝引進等支出成本，正是這些因素的相互協調，構成了項目的完整性。在長遠的發(fā)