【正文】 該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：，宗地單位地價(jià)比容積率為l時(shí)的地價(jià)增加3%.另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、10101　　考例有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表1—1；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較，正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的核心考點(diǎn)在于修正系數(shù)（調(diào)整系數(shù)）的計(jì)算，不管題目條件如何給取，修正系數(shù)都應(yīng)該按照下列基本公式進(jìn)行計(jì)算：　　修正系數(shù)=評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值247。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價(jià)格，需要比較與被評(píng)估資產(chǎn)的差異，間接調(diào)整確定被估資產(chǎn)價(jià)值?！《?、核心考點(diǎn)之二——房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 市場(chǎng)法評(píng)估包括直接評(píng)估和間接調(diào)整兩種方式。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為45萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為60萬(wàn)馬克?？祭u(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國(guó)產(chǎn)機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬(wàn)件，賬面原值為150萬(wàn)元，評(píng)估人員以2001年5月20日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：　?。?）設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月與1999年5月價(jià)格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；　?。?）經(jīng)評(píng)估人員在該機(jī)組生產(chǎn)廠家詢價(jià)， 該機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)的25%，據(jù)廠家介紹，更為新型的改進(jìn)機(jī)組已經(jīng)面世，售價(jià)較該機(jī)組有較大提高；　?。?）被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使其利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；　?。?）被評(píng)估機(jī)組經(jīng)檢測(cè)尚可使用7年；被評(píng)估機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的改進(jìn)機(jī)組相比，年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在4萬(wàn)元左右；假定折現(xiàn)率為10%.根據(jù)上述背景材料運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的續(xù)用價(jià)值。考例被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元， 評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。成新率的考核一般都是年限法，年限法比較容易錯(cuò)誤的是有關(guān)實(shí)際已使用年限的計(jì)算，可能還會(huì)考核加權(quán)平均已使用年限的計(jì)算。重置成本的估算一般都是考核物價(jià)指數(shù)法，如果機(jī)器設(shè)備不同組成部分的物價(jià)變動(dòng)不一致，應(yīng)該區(qū)分不同組成部分運(yùn)用不同的物價(jià)指數(shù)。因此每年考試的第一個(gè)計(jì)算題目幾乎都是考核機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法?？荚嚂r(shí)帶這種計(jì)算器即可。 （計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）　　（2）該企業(yè)是否有商譽(yù)？為什么？一點(diǎn)說(shuō)明：在資產(chǎn)評(píng)估中,機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值，請(qǐng)問70%。（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額如何處理？2待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元，110萬(wàn)元，105萬(wàn)元，110萬(wàn)元和110萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估后的價(jià)值之和為1100萬(wàn)元。）2評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過(guò)對(duì)該企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)狀況的分析及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：　?。?）預(yù)計(jì)該企業(yè)第一年的收益額為400萬(wàn)元，以后每年的收益額比上年增長(zhǎng)10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，收益額將保持在300萬(wàn)元的水平上；　?。?）社會(huì)平均收益率為12%，國(guó)庫(kù)券利率為8%，；　?。?）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值之和為1600萬(wàn)元?！　。?）估算該企業(yè)的價(jià)值。（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)）2通過(guò)對(duì)某企業(yè)的調(diào)查分析，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年內(nèi)的收益分別是10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、25萬(wàn)元、30萬(wàn)元、25萬(wàn)元，第6年起收益將基本維持在每年24萬(wàn)元。（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)）2某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購(gòu)買某食品研究所的一項(xiàng)最新飲料添加劑專利技術(shù)，該專利的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)分析表明，使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品年銷售量將提高10%，產(chǎn)品的銷售價(jià)格將提高5%，生產(chǎn)及銷售成本節(jié)約2%.該企業(yè)目前的產(chǎn)品年銷售量為100萬(wàn)噸，每噸的銷售價(jià)格為2300元，每噸的生產(chǎn)及銷售成本為2000元。預(yù)計(jì)每標(biāo)箱的價(jià)格為200元。2某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知如下資料：該企業(yè)與技術(shù)購(gòu)買方共同使用該生產(chǎn)技術(shù)，雙方的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力分別為700和300萬(wàn)標(biāo)箱；該技術(shù)的開發(fā)研制成本為200萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，尚可以使用6年，兩年的通貨膨脹率累計(jì)為6%；該技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于失去了現(xiàn)有及潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場(chǎng)即盈利機(jī)會(huì)，而可能造成的年經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值為60萬(wàn)元。該企業(yè)所得稅率為33％。評(píng)估人員預(yù)測(cè)，該技術(shù)產(chǎn)品的這種市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)尚可保持5年，且每年的銷量會(huì)以10％的速度遞增。2某評(píng)估事務(wù)所對(duì)A公司準(zhǔn)備投入中外合資企業(yè)的一項(xiàng)非專利技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。　　要求：　?。?）說(shuō)明評(píng)估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法?！　。?）該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和為800萬(wàn)元。現(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：　?。?）該企業(yè)多年來(lái)經(jīng)營(yíng)一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。69　?。?）計(jì)算被估專利技術(shù)的評(píng)估值?！　。?）計(jì)算專利技術(shù)的利潤(rùn)分成率。 （注：計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)?！　　　　　?jù)估測(cè)某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后，每雙鞋可新增加稅前利潤(rùn)10元，該鞋廠在5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量估計(jì)為40萬(wàn)、45萬(wàn)、55萬(wàn)、60萬(wàn)、65萬(wàn)雙鞋。使用時(shí)間為5年。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6％，利息率為10％，利潤(rùn)率為20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元／平方米，折現(xiàn)率10％。 有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。房屋建筑面積為510平方米，(整幢出租)，訂約日期為1995年1月，建筑物已經(jīng)使用10年，假設(shè)建筑物的還原利率為10％，耐用年限為60年，土地還原利率為8％。（4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%；（5）折現(xiàn)率為8%。形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好較好較好很好剩余使用年限35年30年35年30年300 m2　交易日期面積168 m21400元／m21待評(píng)地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。　　要求：（1）計(jì)算各因素修正系數(shù)（計(jì)算結(jié)果保留三位小數(shù)）。其中，實(shí)例A成交于1999年10月20日，%.A的交通比被評(píng)估土地的交通便捷程度低5%，但其他基礎(chǔ)設(shè)施完善程度是被評(píng)估土地的93%，A在成交時(shí)的剩余土地使用權(quán)年限為60年，折現(xiàn)率為10%.A的成交價(jià)格為500萬(wàn)元。1待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為8％，評(píng)估時(shí)建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費(fèi)用為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，試用建筑物估價(jià)殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值。％，資金成本按工程投資兩年均勻投入考慮，％，采用現(xiàn)場(chǎng)勘察法對(duì)建筑物成新率打分得出結(jié)構(gòu)部分為83分，裝修部分為82分，設(shè)備部分為83分。按調(diào)整后工程量，現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率計(jì)算出的定額直接費(fèi)(建安工程)，綜合間接費(fèi)率27％，％，勞保基金5％，施工利潤(rùn)率6％。該工程于1990年1月1日竣工并投入使用。假定建筑物的殘值為零，土地資產(chǎn)的折現(xiàn)率為8%，試估算該房地產(chǎn)在2003年12月1日的價(jià)值?，F(xiàn)在要評(píng)估該房地產(chǎn)2003年12月1日的價(jià)值。（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）1某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積3500平方米。1預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)5年的年凈收益將保持在400萬(wàn)元的水平，第5年末計(jì)劃將該房地產(chǎn)出售，出售價(jià)格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%.出售時(shí)需要對(duì)增值部分繳納30%的稅費(fèi)?！　。?）求該房地產(chǎn)的年純收益。　　要求：　?。?）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月租金為7元／平方米。被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬(wàn)馬克，1994年德國(guó)生產(chǎn)廠家不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克，按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70％～90％，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5％．％，％計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3％，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格內(nèi)，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代設(shè)備超支2萬(wàn)元人民幣，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的投資報(bào)酬率為10％，評(píng)估時(shí)，1美元==8元人民幣。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)：（1）從1992年到1997年，每年該類設(shè)備價(jià)格上升率為10%，而從1997年至2002年設(shè)備價(jià)格維持不變；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支2000元；（3）被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的80%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年，在未來(lái)5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。與該企業(yè)最近生產(chǎn)的同類設(shè)備相比，被評(píng)估設(shè)備每個(gè)月多耗電500度，該企業(yè)所得稅率為33%，該企業(yè)所在行業(yè)平均投資收益率為10%.　要求：（1）計(jì)算該設(shè)備的重置成本；（2）計(jì)算該設(shè)備的成新率和功能性貶值額；（3）計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。該設(shè)備購(gòu)建于1990年12月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2000年12月30日?！　。?）計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估價(jià)值?！　。?）計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額。與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要5個(gè)工作人員，而同類設(shè)備需要3個(gè)工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬(wàn)元/人。經(jīng)過(guò)調(diào)查得知，該類壓力機(jī)的定基價(jià)格指數(shù)1990年和2000年分別為130%、150%，基礎(chǔ)安裝費(fèi)10年間上漲了100%。某型號(hào)壓力機(jī)購(gòu)置于1990年12月，賬面原值為40萬(wàn)元，其中，壓力機(jī)的購(gòu)買價(jià)為35萬(wàn)元?！　。?）該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%.　　要求：（1）根據(jù)上述資料，分別計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項(xiàng)貶值指標(biāo)?！　。?）由于開工不足，該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1997年11月，賬面原值為100萬(wàn)元，其中設(shè)備購(gòu)置價(jià)80萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)2萬(wàn)元。　?。?）估算該設(shè)備的價(jià)值?！　。?）計(jì)算該設(shè)備的已使用年限。某肉食加工生產(chǎn)線由兩部分構(gòu)成，分別購(gòu)建于1994年10月和1995年10月，賬面原值分別為500萬(wàn)元、150萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其在2000年10月價(jià)值。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10％和11％。要求：計(jì)算該企業(yè)資產(chǎn)的重估價(jià)值。要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專家估算，該資產(chǎn)還能使用8年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。 C. 取得評(píng)估結(jié)果的主要過(guò)程 D. 取得評(píng)估結(jié)果的方法和依據(jù)E. 評(píng)估委托合同或者協(xié)議及其主要內(nèi)容三、計(jì)算題某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 D. 評(píng)估原則6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的主要內(nèi)容是（） B. 評(píng)估結(jié)果 ）A. β系數(shù)法 B. 風(fēng)險(xiǎn)累加法C. 經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法 D. 加權(quán)平均資本成本模型估測(cè)6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的附件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有（）　 　《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件》使用范圍的說(shuō)明6評(píng)估報(bào)告的正文包括（）等內(nèi)容 C. 企業(yè)收益的兩種口徑的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤(rùn)和企業(yè)凈現(xiàn)金流量，整體企業(yè)的評(píng)估值應(yīng)該是企業(yè)的所有者權(quán)益的公平市場(chǎng)價(jià)值5下列關(guān)于凈利潤(rùn)和現(xiàn)