【正文】 （ 3）根據(jù)題意： 該房屋價(jià)格 =970 (1+l％ +2％ +％ ) 1200 =970 1200 =851466(元 ) （ 4） ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? ? ? ? ?? ?232 3 445 5 58 1 2% 8 1 2% 8 1 2%81 10% 1 10% 1 10% 1 10%8 1 2% 15 111 10% 10% 1 10% 1 10%? ? ? ? ? ?? ? ?? ? ? ?????? ? ???? ? ? ????被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬元 （ 5） ? ?? ?? ?45150111 1 0 %1 1 5 1 0 0 1 0 6 1 0 0 1 0 08 0 0 7 8 5 .4 /11 1 0 1 0 2 1 0 9 1 0 1 1 0 011 1 0 %P? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?元 平方米 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?4525045340111 10%115 100 106 100 100850 812 .8 /1111 101 112 100 10111 10%111 10%115 100 106 100 100760 841 .53 /1110 100 103 100 9811 10%PP??? ? ? ? ? ? ? ?????? ? ? ? ? ? ? ???元 平方米元 平方米 ? ?? ?? ?? ?454451 2 3 4111 10%115 100 106 100 100780 /1110 100 100 99 9911 10% /44PP P P PP??? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? ? ?? ? ?元 平方米元 平方米 即待估宗地 2022 年 1月 20日的價(jià)格為每平方米 （ 6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。 (1+20％ ) =16574783247。 （ 6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。 （ 4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。 （ 3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著 物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易 ,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少 (不計(jì)利息 )? 二 、參考答案 （ 1） 即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。購(gòu)買該在建工程的契稅稅率為 購(gòu)買價(jià)格的 4%,市場(chǎng)利息率為10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的 8%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元 /平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。 (14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。折現(xiàn)率為 10%。二層暫時(shí)空置。 （ 13）某商場(chǎng)的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。試估算該在建工程 2022 年 9月 1日的價(jià)格。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的 30%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元 /平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2年，建造費(fèi)用為 2500元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。 （ 12）某在建工程開工于 2022年 3月 1日，用地面積為 2022平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。 1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價(jià)格為 1100元 /平方米，該類房屋的重置成本為 900元 /建筑平方米。土地于 1994年 10月 1日通過有償出讓方式以 1000元 /平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為 50年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊 (貶值 )總額。經(jīng)過調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800萬元（建設(shè)期為 2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%），管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為 120萬元。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022年 10月的價(jià)格。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。 （ 8） 假定某市政府將于 2022年 2月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅 ，土地面積 5000平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70年，某開發(fā)商欲購(gòu)買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為 2年，建筑投資均勻投入。折現(xiàn)率為 12％。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 ／年。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7％，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15％。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為 3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25％。 （ 6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200平方米，建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3％。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少 ? （ 5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。甲地容積率為 5，單價(jià)為 1000 元 /平方米，乙地容積率為 3，單價(jià)為 800 元 /平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) ? （ 3）某房屋建筑面積為 1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6％，利息率為 10％，利潤(rùn)率為 20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000元／平方米 ,折現(xiàn)率 10％ 。 （ 11） 房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有 ( ) 計(jì)算分析題 （ 1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤ 50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。 暖設(shè)施 (9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以 ( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) 量和水平 (7)建筑物應(yīng)在 ( )方面符合政府規(guī)定。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有 ( )。 a. 政治安定狀況 b. 社會(huì)治安程度 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有 ( )。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 多項(xiàng)選擇題 (1) 影響地價(jià)的一般因素有 ( )。該建筑物 2022 年 1月的重置成本為 500 萬 元， 2022年 1月的評(píng)估值接近 ( ) 萬元 a． 400 b． 392 c． 402 d． 390 (28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1年，銀行一年期貸款利率為 8％。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 300 萬元。 （ 25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280萬元。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為 3000元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的 15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10％，該土地的價(jià)值接近于 ( ) 元／平方米。 a. b. c. 89 d. （ 22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積 120平方米，月租金3000元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （ 19）被評(píng)估土地的剩余 使用權(quán)年限為 30年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于 ( ) a. b. c. d. （ 20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是 ( )。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （ 17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20萬元，月費(fèi)用總額 為 5萬元，建筑物價(jià)格為 1000萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。 a. 9％ b. ％ c. ％ d. 5％ （ 16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80萬元， 1997年建成，要求評(píng)估該建筑物2022年的重置成本。 （ 14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到 127萬元、 142萬元、 15l萬元 3 個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為 25%、40%、 35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近 ( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （ 12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于 ( )萬元。 ..ABCD建 筑 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積 （ 11） 某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法 （ 9）有一宗地面積為 500平方米，地上建有一幢 3層的樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價(jià)為 3000元／平方米，則樓面地價(jià)為 ( )元／平方米。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （ 7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000元，土地還原利率為 7％ .建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25年，取得租金收入的年總成本為 7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是 ( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （ 5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按 ( )計(jì)算。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件