【正文】 經(jīng)過(guò)專(zhuān)家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為 120 萬(wàn)元，尚可使用 3 年，則該項(xiàng)專(zhuān)利的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬(wàn)元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評(píng)估某項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)，已知在開(kāi)發(fā)該專(zhuān)利的過(guò)程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20 萬(wàn)元，工資費(fèi)用 30 萬(wàn)元，管理費(fèi)用 5 萬(wàn)元，專(zhuān)。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（ ）元。[11/(1+10%)68]= 元/平方米20225=(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(145%)20225=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%+137510%=在建工程價(jià)值+(萬(wàn)元)4)估計(jì)利潤(rùn)及稅費(fèi)(4%+8%)=(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=在建工程價(jià)值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20225 =2125(萬(wàn)元)14492125=676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬(wàn)元.第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）無(wú)形資產(chǎn) （2）商譽(yù)單項(xiàng)選擇題（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 320 萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為1200 萬(wàn)元，其中專(zhuān)利權(quán)價(jià)值為 400 萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率為 10%，其商譽(yù)的評(píng)估值為（ ）萬(wàn)元。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬(wàn) 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米 ????45412341%5016178 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。(1+20％)=16574783247。（6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹(shù)木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì)利息)?二、參考答案（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。購(gòu)買(mǎi)該在建工程的契稅稅率為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的 4%,市場(chǎng)利息率為 10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的 8%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。(14) 某在建工程開(kāi)工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。折現(xiàn)率為 10%。二層暫時(shí)空置。（13）某商場(chǎng)的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。試估算該在建工程2022 年 9 月 1 日的價(jià)格。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的 30%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。（12）某在建工程開(kāi)工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價(jià)格為 1100 元/平方米，該類(lèi)房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。土地于 1994年 10 月 1 日通過(guò)有償出讓方式以 1000 元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該類(lèi)建筑物的建造成本 800 萬(wàn)元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120 萬(wàn)元。若該類(lèi)房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價(jià)格。開(kāi)發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。（8）假定某市政府將于 2022 年 2 月 1 日公開(kāi)拍賣(mài)一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000 平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70 年，某開(kāi)發(fā)商欲購(gòu)買(mǎi)此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開(kāi)發(fā)，施工期為 2 年，建筑投資均勻投入。折現(xiàn)率為 12％。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 萬(wàn)元／年。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7％，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開(kāi)發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15％。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25％。（6）有一宗已七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 之間時(shí)，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)增加 3％。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。甲地容積率為 5，單價(jià)為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價(jià)為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類(lèi)型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6％，利息率為 10％，利潤(rùn)率為 20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000 元／平方米,折現(xiàn)率 10％。 （11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有( ) 計(jì)算分析題（1）待估宗地為待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開(kāi)發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。 (9)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) 量和水平(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。a. 政治安定狀況 b. 社會(huì)治安程度 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有( )。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）萬(wàn)元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193多項(xiàng)選擇題(1) 影響地價(jià)的一般因素有( )。該建筑物 2022 年 1 月的重置成本為 500 萬(wàn)元，2022 年 1 月的評(píng)估值接近( ) 萬(wàn)元 a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為 l000 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 300 萬(wàn)元。 （25）某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280 萬(wàn)元。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為 3000 元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400 元／平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的 15％，銷(xiāo)售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10％，該土地的價(jià)值接近于( ) 元／平方米。a. b. c. 89 d. （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. b. c. d. （20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為 5 萬(wàn)元，建筑物價(jià)格為 1000 萬(wàn)元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬(wàn)元。 a. 9％ b. ％ c. ％ d. 5％（16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80 萬(wàn)元，1997 年建成，要求評(píng)估該建筑物 2022 年的重置成本。 （14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到 127 萬(wàn)元、142 萬(wàn)元、15l 萬(wàn)元 3 個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為 25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近( )萬(wàn)元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬(wàn)元，年總費(fèi)用 10 萬(wàn)元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。 . .ABCD建 筑 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為 30 萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬(wàn)元。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為，容積率為 ，土地單價(jià)為 3000 元／平方米，則樓面地價(jià)為( )元／平方米。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種( )。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動(dòng)產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價(jià) （5）標(biāo)定地價(jià) （6）樓面地價(jià)單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性