【正文】 +4）=4500元/月；1）辦公用品文具及辦公水電費、電話費：2000元/月；2）節(jié)日裝點費：1000元/月（平均。1．服務(wù)中心員工工資福利費用94650元/月；名稱人數(shù)月工資小計社保小計服裝節(jié)日補助管理處經(jīng)理14500450030030050100經(jīng)理助理13000300030030050100客戶主管12500250030030050100工程主管12400240030030050100保安主管12400240030030050100財務(wù)12000200030030050100客服員318005400300900150300工程人員216003200300600100200秩序維護班長218003600300600100200安管員28130036400300840014002800合計41654001230020504100安管員、工程人員包吃住，管理人員包午餐：10800元/月2．公共設(shè)施日常維護及保養(yǎng)費用：1）+2）=10000元/月1）智能化系統(tǒng)保養(yǎng)：5000元/月；2）照明、維修及工具等費用：5000元/月；3．保安器材維護及更新費：2000元/月；4．綠化保養(yǎng)人工、材料費、水費（3個綠化工）：12000元/月；5．清潔衛(wèi)生費（12個清潔工計）：1）+2）+3）=26300元/月；1）清潔材料費：4000元/月；2）化糞池清運費：1000元/月（平均分）；3）清潔工工資、社保、服裝、福利等：140012=16800元/月4）清潔水費：1000元/月5）除四害費用：1000元/月6）外包支付清潔公司稅費、利潤2500元/月：5000元/月7．辦公及節(jié)日費：1）+荔園的物業(yè)管理工作作出初步的費用預(yù)算如下。根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，計劃對小區(qū)的綠化及園藝維護、清潔、電梯的維護均按維修保養(yǎng)要求外包給有資質(zhì)的專業(yè)公司進行有效的維護保養(yǎng)。荔園建筑的優(yōu)秀品質(zhì)展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。因此，在接管碧桂園由于碧桂園荔園這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平普遍較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（三）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。（二）服務(wù)需求碧桂園碧桂園荔園居住的業(yè)主是有著良好文化素養(yǎng)的群體，他們能夠站在高處對待物業(yè)管理工作，并對服務(wù)的品質(zhì)提出了更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點：（一）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。荔園能夠成為“五星級的居所”。結(jié)果表明，碧桂園我們創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司對碧桂園我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新是居住生活方式。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。 。 五、帳目公布方式：，無特殊情況，收費標(biāo)準不作任何變動。（注：具體時間為審計后的當(dāng)月公布） 三、接受審計，嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，按制度和規(guī)定時間整理好帳務(wù)，主動申請接受會計審計，對審計出來的問題，要找出原因，弄清責(zé)任，及時整改，直至達到要求。（下一季度初十號以前公布上季度收支節(jié)余情況）。 ，支出內(nèi)容按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍執(zhí)行。第七節(jié) 財務(wù)管理為進一步提高為客戶服務(wù)的水準，為客戶當(dāng)好家、理好財，本著遵循“以支定收，取之于民，用之于民”的原則，做到收支合理、帳目公開、自覺接受業(yè)主/住戶的監(jiān)督，為此特制定以下財務(wù)公開制度： 一、帳目公開，管理費、水電費等按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （九）禁止在綠地上開機動車，不得在草地上玩耍、坐臥（十）不準向綠化地亂扔果皮紙張雜物。 （七）不準損壞花草樹木、園林小品。（五）住宅區(qū)的綠化更新改造工作由管理處負責(zé)。 ，工程按設(shè)計施工并達到標(biāo)準。 （二）住宅區(qū)綠化工程驗收由管理處和清潔綠化部負責(zé)。 消殺具體工作要求：可采取外包形式，由專業(yè)的消殺公司每月固定時間前來消殺，一般是每月四次。（二）消殺管理為有效控制“四害”密度，營造良好的工作和生活環(huán)境，以“預(yù)防為主，全面達標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)的變化，制定相應(yīng)的消殺工作計劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。 附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準 序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備 注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02 外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄24年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)13擋雨篷每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)第六節(jié) 清潔綠化管理一、清潔管理（一）日常保潔 現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃”，更為注重專業(yè)的“保”，防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。每年揭蓋檢查清理污泥一次。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴重污染的應(yīng)隨時刷油）。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應(yīng)取下更換。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每３年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換。每年對配件上油一次。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。 。、花園圍欄。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門軸承上油一次。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。 。每３年進行全面保養(yǎng)。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進行修補，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。 （二）原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合理收費。 　　，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。 　　，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。 ，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。 、滅火器的擺放位置是否清楚，使用方法是否正確。消防器材是否定期檢查，管理制度是否健全并嚴格，責(zé)任是否落實到人，是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。 　　。 　、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。；庫房內(nèi)燈泡是否≤60W；燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。 ，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。 ，對好的單位提出表揚或獎勵，差的單位進行批評或處罰。 （四）三級檢查 三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。 　　，開展宣傳教育，強化消防安全意識，及時消除火險隱患。 　?。ńM）長對責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備（施），物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。管理處領(lǐng)導(dǎo)接到報告后必須盡快處理，不得貽誤戰(zhàn)機。 ，其后發(fā)現(xiàn)的問題，主要由交班人負責(zé)，交接班時發(fā)生的問題，由本崗交接班雙方共同負責(zé)。 　　，交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況，待接班人對本崗位、本責(zé)任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后，予以簽字確認。四、消防實行“三級”檢查制度 （一）“三級”檢查的組織形式 消防安全檢查分為班（組）、管理處、公司三級檢查。 ，要求全體人員參加（除值班外），并做會議記錄。 、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯，應(yīng)在基層掛牌告示。 ，電梯任何設(shè)備及功能不準變動，否則后果自負。 ，中控室保衛(wèi)應(yīng)首先用大堂至電梯轎廂內(nèi)的對講安慰乘客不要驚慌，利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內(nèi)乘客的行動，并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。 （主要部件不得隨意調(diào)動）。 三、電梯安全管理規(guī)定 電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設(shè)設(shè)備，是高層住戶主要的交通工具，為了保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主服務(wù)，特制訂以下幾條：、設(shè)備、儀表、儀器和調(diào)試、檢測手段，要有具體的質(zhì)量保證體系。 、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。 、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。 （以市政府通知為準），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。 、檢修，保證配電房內(nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。 ，并有手持式氣體滅火器。 ，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 ，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處或機電設(shè)備公司。第五節(jié) 維修管理一、供電系統(tǒng)管理 。，協(xié)助破案。 ，采取適當(dāng)方法保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進入，以免破壞現(xiàn)場，影響證據(jù)的收集。 ，收繳斗毆器械，辨認為首分子。 ，防止壞人利用混亂之機進行破壞或偷竊活動。 （五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆時的處置當(dāng)班安管員在護衛(wèi)區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)客戶打架、斗毆事件時必須采取如下措施： ，緩解矛盾。 ，暗中監(jiān)視，防止其進行破壞或犯罪活動。（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置 安管員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時，應(yīng)采取如下措施：，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安管員發(fā)出信號。 ，及時通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領(lǐng)回。 ，要盡快送醫(yī)院救治，并迅速報告公安機關(guān)。切不可將護衛(wèi)人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。若罪犯逃跑，又追不上時，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標(biāo)志等，并及時報告管理處和公安機關(guān)，可撥“110”報警。要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，并應(yīng)立即發(fā)出信號，召集附近的護衛(wèi)員或群眾支援。 （二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段，強行掠奪或毀壞公司和客戶財物的犯罪行為時，要切實履行護衛(wèi)職責(zé)，立即進行處理。 ，在專業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場之前，擔(dān)任現(xiàn)場總指揮，協(xié)調(diào)滅火工作。 ，組織討論、修訂、完善滅火應(yīng)急方案，確保萬無一失。、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況，掌握各種消防設(shè)施（備）的基本功能、原理及正確使用方法、滅火應(yīng)急措施等知識。 ，認真檢查、指導(dǎo)、督促轄區(qū)內(nèi)全體人員全面落實“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，每月至少全面檢查消防設(shè)施設(shè)備一次。，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責(zé)任。、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。，一律不得在私家車位泊車。 。 ，要及時向領(lǐng)班或主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告。 ，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全。 （三）搬出物品注意事項 ； 、墻面、地面等公設(shè)施、機電設(shè)備；，損壞小區(qū)公共設(shè)施、機電設(shè)備，影響鄰里生活的行為，管理處有權(quán)予以批評教育