【正文】 。至于有關(guān)本案詳細(xì)的戶型結(jié)構(gòu)、面積配比及單價(jià)、總價(jià)策略的制定，此處暫略，具體將在本項(xiàng)目的全案策劃書里進(jìn)行詳述。SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場進(jìn)行建模分析，所得出的結(jié)論是：本案若作為豪宅開發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺順百貨、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關(guān)的配套設(shè)施的滯后，開發(fā)豪宅還欠缺理想。江景豪宅CBD觀江景七大公園富人區(qū)晶品名宅小戶型本案項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位將在獲得該項(xiàng)目具體的地塊信息和相關(guān)開發(fā)資料的情況下，提交確實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)方案，即準(zhǔn)確而詳盡的產(chǎn)品定位。飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動靜分離，自然采光、良好的通風(fēng)效果，均是好戶型不可缺少的構(gòu)成組件。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對房、衛(wèi)、廚、廳的四明設(shè)計(jì)，和廳房結(jié)構(gòu)無梁柱的構(gòu)造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念。那么，要避開高層住宅實(shí)用率不高，戶型采光通風(fēng)不好的通病，其具體的方式有：可在平面的設(shè)計(jì)上予以創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)的塔樓或點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，改為采用深圳較為先進(jìn)的“蝶形”或上海流行的“板式”結(jié)構(gòu)，配合時(shí)尚、流行的飄窗（突窗）和落地轉(zhuǎn)角窗，既可確保實(shí)用率的提高，又可達(dá)到戶戶景觀（觀江景）的良好效果。作為以江景為本案行銷的主要賣點(diǎn)，在建筑內(nèi)涵即色彩的表現(xiàn)上，應(yīng)結(jié)合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調(diào)，著重表現(xiàn)出項(xiàng)目的內(nèi)涵與品質(zhì)。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運(yùn)用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠(yuǎn)景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主（如成本核算不是問題的前提下），以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和特性。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。二）建筑立面與風(fēng)格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂章，是藝術(shù)、是美的升華。本案以面臨閩江為項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢，江景是最大的賣點(diǎn)所在，因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要突出景觀和觀景的作用與效果。假若說，準(zhǔn)確的市場定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。而問題的關(guān)鍵則是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否建立在市場的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需求。二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來的CBD核心發(fā)展之大勢，以起提升本案開發(fā)的市場營銷勢能，則將是以下將要探討的內(nèi)容。同時(shí)，本案在江景資源的借助上，比之近鄰的元洪錦江二期，又略遜一疇，在本案的正前方，恰好是臺江碼頭的所在，那高聳的水泥平臺和船只，阻礙了低層樓房的視線，同時(shí)也影響了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。特別是其以一期成功而典尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費(fèi)階層，具有其絕對的資源優(yōu)勢。于2002元月15日開盤，銷售進(jìn)程緩慢。與本案并列的元洪錦江二期是最直接的競爭對手元洪錦江二期以全面詮釋二十一世紀(jì)的尊貴為口號，突出境界、視野、品質(zhì)、財(cái)富的概念打造江景豪宅，其主力戶型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，面積145～166平方米為主，在總戶數(shù)的476個(gè)單元戶型中占了340個(gè)單元，%的比例。從以上分析可知，本案要將商場營銷獲得成功，必須突破一般的操作模式和思路，尋找市場的空白點(diǎn)，和產(chǎn)品的差異化。如元洪錦江一期的商場做為皮箱鞋帽等的小商品批發(fā)市場，歷時(shí)一年余的招商，至今經(jīng)營已近半年，但還是未見起色；而元洪城的生意亦只是一、二層較好，三樓以上生意明顯冷淡，缺乏足夠的人流和消費(fèi)，而一樓的服裝等商品，亦屬于中低檔。但自從受榕城古街建立的促進(jìn)，元洪購物廣場的出現(xiàn)，以及現(xiàn)在中亭街這一福州百年老字號的改造后的重新投入使用，和江濱大道與七大公園開發(fā)建設(shè)，有效提升了區(qū)域板塊的商業(yè)形態(tài)與價(jià)值。 經(jīng)營定位將是商場營銷成功的主要因素如何在元洪購物廣場及中亭街商業(yè)巨艦的左右夾擊下，尋找經(jīng)營差異化，是本案商場銷售的有力借助點(diǎn)，亦是商場銷售和今后實(shí)際經(jīng)營成功的保障。 項(xiàng)目地勢區(qū)位的差異，無法吸引、分流步行街及臺江路旺盛的人流以及對商業(yè)氛圍的借助在地勢上，本案與元洪城、華聯(lián)商廈并排而立，東側(cè)隔五一南路即為元洪城，西側(cè)隔一約10米的車道，即為已將近“歇業(yè)”的華聯(lián)百貨，而北面即與臺江路之間尚有30余米的距離，中間夾雜著臺順百貨。 臨臺江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內(nèi)很難導(dǎo)通并形成有效的商業(yè)格局由于臺江路屬于福州東西交通聯(lián)動的主干道，更是福州城市進(jìn)出的交通樞紐，其外側(cè)沿江，內(nèi)側(cè)與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運(yùn)交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。一、 個(gè)案競爭分析本案的開發(fā)銷售將受到本區(qū)域板塊同類質(zhì)競爭項(xiàng)目的市場分流與客源爭奪，并且將是十分嚴(yán)峻而激烈的，具體表現(xiàn)在住宅和商業(yè)這兩個(gè)不同類型的產(chǎn)品定位及市場有效客源的發(fā)掘與整流上，以下將就本案兩個(gè)不同部分的產(chǎn)品作不同的競爭分析。四、本案的行銷與策劃真正的策劃是對“結(jié)構(gòu)”與“勢”的把握，即對市場能量結(jié)構(gòu)、狀態(tài)與趨勢的了解和介入。當(dāng)然，上述的需求分析并不是絕對分離，在一定程度上是相互滲透和互補(bǔ)的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族外地企業(yè)駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求本地投資需求綜合樓寫字樓 周邊縣進(jìn)城族本市舊房改造戶外來人口定居郊區(qū)進(jìn)城族家庭結(jié)構(gòu)分離組織新家庭換房族從市場總體分析，福州房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施與推進(jìn)，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設(shè)，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴(kuò)大，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的實(shí)施，和國家對戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進(jìn)城購房的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是中國目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。就一個(gè)城市的購房需求分解看，住宅主要需求有：本市舊房改造戶；換房族；家庭結(jié)構(gòu)解析需求；周邊縣進(jìn)城族；外來人口定居；郊區(qū)進(jìn)城族。但自2000年江濱大道的建設(shè)以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內(nèi)人士推崇與市場的高度認(rèn)可。在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺江區(qū)購房，而主力客源為長樂、福清、連江等周邊縣在福州（臺江）