【正文】 數(shù)值小于 1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。圖 23：2022 年河西片區(qū)全年供需比走勢(shì)圖 2022 年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時(shí)奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動(dòng)，有數(shù)個(gè)大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費(fèi)心理，致使供給緊張狀況有所緩解。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高約一半 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù) 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比24 / 72個(gè)大盤在開發(fā)，但 2022 年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的一半 44%。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，需求落后于供給 30%供大于求。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出 2022 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。數(shù)值小于 1，說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，每期開盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022 年全市新商品房的上市面積為 598 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 萬(wàn)平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。除此以外，2022 年全年共劃撥 9 個(gè)片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到 370 萬(wàn)平方米近 萬(wàn)套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。南京城鎮(zhèn)居民的 2022 人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入水平，讓他們購(gòu)買均價(jià)在 4000 以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022 年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買存量商品房。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬(wàn)平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 2022 年以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益火爆，需求高速增長(zhǎng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷售面積增長(zhǎng)率與 2022 年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在 1999 年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷售面積增長(zhǎng)率自 99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在 2022 年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋 2022 年供需矛盾十分突20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積21 / 72出的現(xiàn)象。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒(méi)有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。表 2—1 1995—2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份 固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資房地產(chǎn)施工面積住宅施工面積房地產(chǎn)竣工面積住宅竣工面積住宅交易面積20 / 72(億元) （億元） （億元） （萬(wàn)㎡） (萬(wàn)㎡) （萬(wàn)㎡） （萬(wàn)㎡） （萬(wàn)㎡）1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022 年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開工面積 780 萬(wàn)平米，商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，與 2022 年相比下降了 10%。2022 年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了 2022 年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度19 / 72第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來(lái)看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖 16 　 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）18 / 72%%%%%%%3500以 下 % % % %35005000 % % % %50007000 % % % %7000以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度 由上圖可見(jiàn)，35005000 元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。當(dāng)前房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)是供方市場(chǎng)，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下圖：圖 15 2022 年南京市樓型需求比例對(duì)比圖% %% %% % % %% % % %% % % %多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度17 / 72可見(jiàn)，2022 年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購(gòu)房者決策的另一重要因素。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤住宅銷售價(jià)格已經(jīng)突破3000 元/平方米，逐漸失去高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過(guò)慢與房?jī)r(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。但是由于河西片區(qū) 2022 年底商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò) 5000 元/平方米，低價(jià)位樓盤供應(yīng)不足，和消費(fèi)者價(jià)格意向需求相背離（見(jiàn)第二章圖 2—3） ，因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達(dá)到最高之后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤的銷售持續(xù)火爆。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出很大差異。普通老百姓急需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供應(yīng)較多以致這類項(xiàng)目銷 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長(zhǎng) 率萬(wàn)平方米15 / 72售周期相對(duì)較長(zhǎng)。3. 2022 年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2022 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為 14001400 萬(wàn)平方米，而 2022 年商品房合同銷售面積為 740738 萬(wàn)平方米，存量房完成交易近 430 萬(wàn)平方米，再加上經(jīng)濟(jì)適用房 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)容量中仍有 138140 萬(wàn)平方米未能實(shí)現(xiàn)。商品房交易數(shù)量在 1999 年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在 10%以上，2022 年更是達(dá)到了 17%。2. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況2022 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。因此，在排隊(duì)購(gòu)房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識(shí)。2022 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2022 年商鋪投資額為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) 25.%。由于中低價(jià)商品房于 2022 年 9 月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無(wú)供應(yīng)和交易。存量房交易件數(shù)和面積超過(guò)商品房，2022 年南京市存量房交易達(dá)到 萬(wàn)件，交易額為 億元，與 2022 年相比分別增長(zhǎng)了 %和 %，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過(guò)商品房交易面積 30 萬(wàn)平方米，達(dá)到 430 萬(wàn)平方米。2022 年合同銷售商品房的面積達(dá)到 739 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 34%。二、2022 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析1. 2022 年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況市場(chǎng)容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的需求。因此，隨著近幾年商品房?jī)r(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。（二）存量商品房市場(chǎng)容量抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比例如下圖所示：13 / 72圖 12 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。由于大部分人會(huì)租賃或購(gòu)買小套住房作為過(guò)渡，因此這部分人群購(gòu)買商品房數(shù)量不太大。 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng) 2%，每年城市人口將增加 11 萬(wàn)多人，該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。全市大約有 萬(wàn)戶將購(gòu)買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155155 萬(wàn)平方米左右。3. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有 2 萬(wàn)對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購(gòu)房需求。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到 24%，2022 年全年投資購(gòu)房需求所占比例在 17%左右。據(jù)抉策地產(chǎn)中心 2022 年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近一半的拆遷居民意向購(gòu)買商品房，拆遷居民需購(gòu)買商品房的數(shù)量大約 萬(wàn)戶左右，這部分居民購(gòu)買的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積 85 平方米計(jì)算，拆遷居民意向購(gòu)買商品房數(shù)量為 300 萬(wàn)平方米。因拆遷而需購(gòu)買商品房的數(shù)量為 250300 萬(wàn)平方米。據(jù)抉策地產(chǎn)中心 2022 年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購(gòu)買商品房。圖 1－1 2022 年全年購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成圖（一）2022 年的商品房市場(chǎng)容量1. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市 2022 年實(shí)施拆遷項(xiàng)目 115 個(gè)，拆遷房屋面積 179 萬(wàn)平方米，共拆遷居民 萬(wàn)多戶，拆遷工企單位 1320 個(gè)。購(gòu)房者購(gòu)買住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安置購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面等方面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。一、2022 年南京