【正文】 ●由招商人員直接上門拜訪，探詢客戶的投資意向，同時(shí)也是為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳。具體的做法有：互換鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告、BBS發(fā)貼等。（二）內(nèi)外聯(lián)動(dòng)首先透過直招形式，敝司通過公司整體招商人員，應(yīng)用客戶資源引入知名品牌大商家，形成主要的商戶組合；然后同步進(jìn)行小商家意向洽談；主要手段是進(jìn)行人員直接招商?？诊h條幅建議在項(xiàng)目的四周做空飄條幅，可以渲染項(xiàng)目的整體氣氛，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度。戶外廣告牌本項(xiàng)目旁邊是星光大道，距江南客運(yùn)僅幾站車，這里的車流跟人流都較高，建議在靠星光大道樹個(gè)戶外廣告牌，能夠良好地提升項(xiàng)目的在江南區(qū)的認(rèn)知度，對(duì)項(xiàng)目招商將起到直接的促進(jìn)作用。項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng) 本項(xiàng)目位于南建路中段，此地段不屬于交通要塞，項(xiàng)目不具備很好的識(shí)別性，因此建議在從市區(qū)方向經(jīng)過永和大橋路段，以及從快環(huán)進(jìn)入南建路路段做交通導(dǎo)視，可做沿路的燈桿旗。招商中心招商中心的辦公地點(diǎn)，也是面對(duì)承租客戶的一個(gè)窗口，建議以高檔裝修，突出項(xiàng)目的高端形象，證明開發(fā)商的雄厚實(shí)力，給予意向客戶投資信心。以“三個(gè)堅(jiān)持”為核心n 堅(jiān)持“現(xiàn)場(chǎng)包裝為主”n 堅(jiān)持“內(nèi)外聯(lián)動(dòng)方式”n 堅(jiān)持“活動(dòng)營(yíng)銷突破”（一）形象包裝利用各種軟、硬性的宣傳途徑，在項(xiàng)目未推出市場(chǎng)之前營(yíng)造項(xiàng)目的獨(dú)特品牌形象，增加知名度。因此，本項(xiàng)目有鑒于總體量不大、所需招商商家總量不大，加上敝司大量的客戶資源儲(chǔ)備，因此重點(diǎn)開展目標(biāo)推廣實(shí)施。本項(xiàng)目招商的關(guān)鍵點(diǎn)在于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的模式，例如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，將如何統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一分配等是本篇的關(guān)鍵點(diǎn)。為了更有效的解決產(chǎn)品布局、鋪面死角、總體收入等問題,我們采取租金差別,地段選擇的方式進(jìn)行制定租金價(jià)格,各版塊平均租金價(jià)格情況:獨(dú)立展銷區(qū)： 20元／㎡，浮動(dòng)價(jià)差５元公共展示區(qū): 15元／㎡, 執(zhí)行統(tǒng)一租金銷售區(qū):40元／㎡, 浮動(dòng)價(jià)差10元服務(wù)區(qū)：待定辦公區(qū)：待定培訓(xùn)區(qū)：待定八、招商的流程。七、租金的制定（初步擬定）。推廣中多以招開項(xiàng)目推介會(huì)、商家入駐新聞發(fā)布會(huì)、聯(lián)合廠家就新產(chǎn)品上市發(fā)布會(huì)等與整個(gè)市場(chǎng)形成互動(dòng)，讓市場(chǎng)牢記“南寧——二手車——三和”產(chǎn)業(yè)鏈?！癃?dú)立展銷區(qū)招商（時(shí)間待定） 主要工作內(nèi)容是完整招商整體規(guī)劃定位，制定大型品牌實(shí)力廠家或代理商的招商直銷工作（包括探訪、回訪、深入洽談、簽約等直銷工作）、廣告推廣對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行預(yù)熱炒作，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括圍墻墻體廣告、招商中心的開放、戶外廣告、空中廣告等，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，制造招商火暴、鋪面供不應(yīng)求等現(xiàn)象。五、招商渠道?！裨黾由虘粞b修期優(yōu)惠其它區(qū)的鋪面比展銷區(qū)的面積要小,而且對(duì)裝修的要求也不是很高,建議給予免租一個(gè)月的裝修期.針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)DM單、海報(bào)等方式，這也是招商的有效方式。●開業(yè)期減免管理費(fèi)事實(shí)上，大部分商場(chǎng)在開業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營(yíng)均處于發(fā)展期，營(yíng)業(yè)狀況有待市場(chǎng)培育?！窠饍?yōu)惠計(jì)劃為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“金優(yōu)惠計(jì)劃”。前期招商啟動(dòng)階段主要是對(duì)獨(dú)立展銷區(qū)的招商,接下來再對(duì)公共展示區(qū)的招商,再到其它區(qū)的招商,利用獨(dú)立展銷區(qū)品牌商家效應(yīng)帶動(dòng)其它區(qū)域的招商.具體操作如下：針對(duì)獨(dú)立展銷區(qū)招商,推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的58家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。 四、具體的招租方式。商場(chǎng)定位的確立與業(yè)態(tài)的劃分，必然與其經(jīng)營(yíng)品種、檔次息息相關(guān)，以品牌為核心開展招商活動(dòng)，是現(xiàn)代商業(yè)的必然趨勢(shì)。招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。這是商場(chǎng)良好運(yùn)作的重要保證。保證大商家經(jīng)營(yíng)的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營(yíng)格局，只有在大租戶選定場(chǎng)地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。保證商場(chǎng)的中高檔定位，在前期實(shí)際的招商過程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商業(yè)的形象更加深化。知名商戶或連鎖商戶。4. 持續(xù)階段：3個(gè)月內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大宣傳招商，出租率爭(zhēng)取超過90%。2. 招商階段：2個(gè)月內(nèi)完成對(duì)外招商的正式發(fā)布，市場(chǎng)出租面積達(dá)到50%以上。項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)提煉（1）地段快速環(huán)道內(nèi)，城市中心版塊；永和大橋頭，江南橋頭堡，前景廣闊?。?）交通近快速環(huán)道和永和大橋，城市兩大交通主體，快速連接中心，向外輻射大西南?。?）配套以車管所為中心，形成江南汽車服務(wù)圈！（4）規(guī)模近萬㎡的展示空間（5）功能以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)于一體的市場(chǎng)?。?）品類有二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等多種多樣品類，二手車包羅萬象?。?）規(guī)劃設(shè)計(jì)8米16米標(biāo)準(zhǔn)展間，專為商家量身定做！12米寬車道，購(gòu)車者的試駛環(huán)道?。?）服務(wù)配套設(shè)有特色餐館、汽車旅館等，一站式二手車市場(chǎng)第五部分：項(xiàng)目的招商及軟件經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)的建立一、招商的目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)渠道的定位（1）信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立：采取“市場(chǎng)+網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)”雙向經(jīng)營(yíng)的方式，為商家提供多重的交易服務(wù)平臺(tái)，同時(shí)符合本市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)推廣的需求。個(gè)體戶：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，需要以車來謀生，一般購(gòu)買商用車多，如二手微型車、二手貨等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位 整體強(qiáng)化“五統(tǒng)一、一獨(dú)立、確保”：即：統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；確保持續(xù)穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位。開車新手：剛學(xué)會(huì)開車，想買二手車做為適應(yīng)，對(duì)車的價(jià)格也比較注重。另外，江南未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃將以商貿(mào)和倉儲(chǔ)物流為主，對(duì)于二手商用車如二手微型車、二手貨車等也有一定需求，因此本市場(chǎng)部分可設(shè)置成二手商用車專場(chǎng)，以期達(dá)到市場(chǎng)“特色、獨(dú)有”的效果。經(jīng)營(yíng)人氣比較弱，周邊缺乏直接的消費(fèi)群體。一個(gè)獨(dú)立展銷區(qū)可由46個(gè)標(biāo)準(zhǔn)隔間組成，標(biāo)準(zhǔn)隔間8米16米，可停放6輛車?！騼?nèi)部交通：對(duì)于汽車賣場(chǎng)來說對(duì)交通的要求比較，整個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)要具備協(xié)調(diào)性，既便于商戶的經(jīng)營(yíng)需要，又可為消費(fèi)者提供試駕的空間，市場(chǎng)內(nèi)道路寬度建議可做到12米。另外，通過設(shè)置多種服務(wù)功能彌補(bǔ)南寧目前二手車市場(chǎng)動(dòng)能單一的缺陷，形成本項(xiàng)目獨(dú)有的商業(yè)特色，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。采取銷售區(qū)與展示區(qū)結(jié)合的方式，比較符合大商家的經(jīng)營(yíng)需求，但整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)比較分散。（4）品類豐富：提供多種多樣的二手車交易，如二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等（5）服務(wù)齊全：以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)。（2）交通便利：位于永和大橋南，距南寧快速不遠(yuǎn)，多路公交車經(jīng)過?！蛐萝囃脐惓鲂?，款式更新?lián)Q代比較快，促進(jìn)了二手車市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)也加大了二手車的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。威脅◎本項(xiàng)目起步較晚，位于安吉路的廣西二手車交易市場(chǎng)有著一定規(guī)模，且市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也比較成熟，存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性?！蛐萝囀袌?chǎng)新車推陳出新，款式更新?lián)Q代比較快，促進(jìn)了二手車市場(chǎng)的發(fā)展。機(jī)會(huì)◎項(xiàng)目屬于南寧快速內(nèi)，屬于南寧中心區(qū)的一部分，隨著南寧城市的不斷擴(kuò)張以及江南整體區(qū)域的發(fā)展，未來有著巨大商業(yè)發(fā)展空間?！虮卷?xiàng)目地勢(shì)呈坡地形態(tài)，不利于內(nèi)部商業(yè)的布局，不利于交通出行。劣勢(shì)◎項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，整體的商業(yè)氛圍比較低下，人氣也不旺，以及項(xiàng)目周邊建筑比較陳舊，極大的影響項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，也不利于項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。◎合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)布局，比較符合汽車類產(chǎn)品商家的經(jīng)營(yíng)需求，也利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?！蝽?xiàng)目規(guī)模比較大，對(duì)于汽車類產(chǎn)品來說有著較大的展示空間，也容易形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)。毗鄰永和大橋，可快速連接江北一帶，用著良好的交通條件。踞點(diǎn)黃金商圈，擴(kuò)張財(cái)富版圖。項(xiàng)目推廣主題定位主題推廣口號(hào)： 江南中心門戶，財(cái)富中流砥柱 西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場(chǎng)（1）交通優(yōu)勢(shì)八方路路通，財(cái)源滾滾來（2）行業(yè)地位 西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場(chǎng)，品牌商家爭(zhēng)先入駐，引爆投資熱潮（3）項(xiàng)目規(guī)模廣西三和工程機(jī)械市場(chǎng)——西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場(chǎng)橫空出世（4）經(jīng)營(yíng)理念廣西三和工程機(jī)械市場(chǎng)，專業(yè)運(yùn)營(yíng)，品牌筑就，財(cái)富未來看得見。本項(xiàng)目業(yè)種可分為以下幾大類：展放區(qū)：各種工程機(jī)械的整機(jī)銷售和租賃配件區(qū)：各種工程機(jī)械類配件銷售維修區(qū)：各種工程機(jī)械類產(chǎn)品的維修點(diǎn)辦公區(qū)：為商家提供商務(wù)辦公的配置培訓(xùn)區(qū)：各種工程機(jī)械類專業(yè)培訓(xùn)點(diǎn)服務(wù)區(qū)：餐館、旅館等目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位● 區(qū)內(nèi)和區(qū)外工程機(jī)械類的品牌生產(chǎn)家● 本區(qū)域工程機(jī)械類經(jīng)銷商● 工程機(jī)械類的服務(wù)公司● 看好本區(qū)域工程機(jī)械業(yè)發(fā)展前景的其它行業(yè)經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)群體定位 工程機(jī)械類的消費(fèi)群體主要為從事基礎(chǔ)工程建設(shè)的企業(yè)及養(yǎng)護(hù)企業(yè),這些企業(yè)主要是從事公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、水利、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),都有著相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力,由于此類產(chǎn)品的購(gòu)置費(fèi)高,在維修配件的費(fèi)用也相對(duì)較高,“三農(nóng)”政策的提出,農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)在化進(jìn)程的不斷推進(jìn),為滿足農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)在化需求的工程機(jī)械類產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn), 工程機(jī)械類產(chǎn)品農(nóng)村私人用戶也將形成.項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位 整體強(qiáng)化“五統(tǒng)一、一獨(dú)立、確?！保杭矗航y(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；確保持續(xù)穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位。如定位成以租賃為主的市場(chǎng)比較吻合市場(chǎng)的需求，同時(shí)也帶動(dòng)維修區(qū)、配件區(qū)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，但車輛出入比較多，對(duì)路面維護(hù)、清潔等管理成本比較高，造成市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形象也比較差，也不利于的長(zhǎng)期發(fā)展。項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模較小，地段也比較優(yōu)越，且周邊有著各種品牌商戶專賣店。項(xiàng)目規(guī)模比較大，目前整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣也比較旺。（3）“工程機(jī)械市場(chǎng)”突出本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，與白沙路的工程機(jī)械類市場(chǎng)形成商業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使白沙路與本項(xiàng)目連在一起形成市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)。南寧作為西南出海通道的必經(jīng)要塞，有著極其便利的交通條件，這為本項(xiàng)目對(duì)接西南市場(chǎng)提高了有利的條件?！驀?guó)家相關(guān)金融政策的調(diào)整，貸款門檻提高，給工程機(jī)械行業(yè)發(fā)展帶來了一定的壓力。◎白沙路上工程機(jī)械市場(chǎng)賣場(chǎng)分布較為凌亂，良莠不一，且管理服務(wù)也比較差，大南寧城市的發(fā)展呼喚大規(guī)模的專業(yè)工程機(jī)械市場(chǎng)出現(xiàn)。機(jī)會(huì)◎南寧城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)環(huán)境整治工程的實(shí)施，以及南寧房地產(chǎn)的猛速發(fā)展，為南寧工程機(jī)械類市場(chǎng)帶來巨大的發(fā)展空間?！虮卷?xiàng)目地勢(shì)呈坡地形態(tài)，且主入口設(shè)于南段坡度較高位置，不利于大型類的工程機(jī)械的交通出行。劣勢(shì)◎項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，整體的商業(yè)氛圍比較低下，人氣也不旺，以及項(xiàng)目周邊建筑比較陳舊，極大的影響項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，也不利于項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)?！蝽?xiàng)目一期目前已經(jīng)建成并開業(yè)，招商已達(dá)到90%，部分商家開始進(jìn)行投入經(jīng)營(yíng)，為二期經(jīng)營(yíng)帶來一定的市場(chǎng)鋪墊?！蚝侠淼囊?guī)劃設(shè)計(jì)布局，比較符合機(jī)械類產(chǎn)品商家的經(jīng)營(yíng)需求，也利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?！蝽?xiàng)目規(guī)模比較大，對(duì)于大型的機(jī)械類產(chǎn)品來說有著較大的經(jīng)營(yíng)空間，也容易形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)。本項(xiàng)目旁邊的公交路線有606505路等公交車，市內(nèi)交通條件也很便利。（3）其它配套：銀行、加油站等南建路 南建路與五一路交匯口有幾家銷售電動(dòng)車的街鋪，街鋪旁邊有一小型的舊貨市場(chǎng)，整體商業(yè)氣氛不濃，人氣比較弱，其它配套比較缺乏，主要原因?yàn)橹苓厸]什么居住區(qū)。白沙路（1）主要商業(yè)：白沙路兩邊分布有各類品牌工程機(jī)械類專營(yíng)店，如徐工集團(tuán)、四川長(zhǎng)江、大宇重工等，本區(qū)域與白沙星光路口一帶形成了南寧工程機(jī)械類市場(chǎng)的集散地，與白沙大道東段“品牌汽車一條街”相連接，形成了白沙大道特色的商業(yè)業(yè)態(tài)。10+1商業(yè)大道也分布有餐飲、休閑娛樂類的商業(yè)。（3）其它配套：車管所、停車場(chǎng)、練車場(chǎng)、加油站、銀行、醫(yī)院等亭洪路（10+1商業(yè)大道）（1）主要商業(yè)：主要以經(jīng)營(yíng)茶類為主的專業(yè)商業(yè)街，是南寧第一條專業(yè)茶類的商業(yè)街，做為一種休閑品類的銷售首先周邊缺乏直接的目標(biāo)群體，以及周邊整體商業(yè)人氣也比較低，商業(yè)街已開業(yè)多年，目前的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想。項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積：㎡（）總占地面積：30000㎡建筑占地面積：1500㎡容積率：建筑密度：%綠化率：：30%（二）項(xiàng)目周邊情況五一路（1）主要商業(yè)：五一路主要以經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)類的專業(yè)市場(chǎng)，如江南海鮮市場(chǎng)、淡村菜市、五一菜市等，其中江南海鮮市場(chǎng)和淡村菜市屬于南寧老牌的專業(yè)類市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都比較成熟，并有著一定的市場(chǎng)口碑，隨著五一路的改建為該路商業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，目前淡村菜市在進(jìn)行改建建設(shè)，將打造成廣西規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)類專業(yè)市場(chǎng)。（一）項(xiàng)目概括 項(xiàng)目位江南區(qū)南建路與亭洪路交匯處，亭洪路以北，南建路以東，地勢(shì)呈坡地形態(tài)，項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期位于最南段部分，目前已經(jīng)建成并開業(yè)，招商已達(dá)到90%，部分商家開始進(jìn)行投入經(jīng)營(yíng)?！蚴袌?chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中高檔的二手車為主，區(qū)域缺乏高端人群的人氣支撐。（2）不足◎市場(chǎng)所處區(qū)域與安吉大道相臨不相連，區(qū)域內(nèi)的同類型商業(yè)也較少，因此市場(chǎng)缺乏同類型的商業(yè)支撐?！蚴袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境比較好，6米高展棚，展棚設(shè)有隔熱膜，8m16m的展棚隔區(qū)，展銷區(qū)12米寬的道路，有著寬闊的展示和試駕空間。（2）經(jīng)營(yíng)分區(qū)：分成多個(gè)獨(dú)立展銷區(qū)經(jīng)營(yíng)分區(qū)獨(dú)立展銷區(qū)分布位置市場(chǎng)內(nèi)道路兩旁業(yè)種類別二手車銷售、收購(gòu)、抵押、代賣、評(píng)估等，經(jīng)營(yíng)檔次較高商種數(shù)量約20家設(shè)置形式設(shè)置成隔間+展棚形式隔間：做為銷售區(qū)，可自由分割展碰：標(biāo)準(zhǔn)隔區(qū)8m16m（放6輛車），棚高6米市場(chǎng)租金情況獨(dú)立展銷區(qū)租金：約15元/㎡，目前為招商階段，免租試業(yè)2個(gè)月。（3）人流情況：周邊有恒大新城、北湖安居小區(qū)、