【正文】 。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。 五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。 檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。 檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。 清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。 檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。 手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。消防中心值班員負責消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當日交給物管部文員。 故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 事后書面報告物管部經(jīng)理。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。 當電梯未停在上述位 當電梯停在距某平層位置約177。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。 故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 三、電梯運行管理規(guī)定 物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 停止電扶梯運行。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認 為4小時內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。如閘閥關(guān)閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當場解決的即時修復(fù)。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當值日志上。 水泵故障較嚴重，應(yīng)報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 設(shè)備保養(yǎng)商接通 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （一）冷水機組 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。 當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。 空調(diào)班組負責空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。 按停主機。 1檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。 1檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 檢查電源、三相電壓是否有380V。 風機等檢查 (1)組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā)出噪音，風機起動電柜有無故障指示。 (2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一)給水系統(tǒng)故障處理 因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。 給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求 污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。 ? 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 當值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當值日志上。 停水前應(yīng)將地下水池注滿。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標用水。 (3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 (四)通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 (二)內(nèi)部故障 當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序： 將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一)外線故障 大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。 (3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。 工作票所列人員的安全責任： (1