【正文】 財稅研究從財務管理的角度看稅務。另外質量索賠是否可以認定為合同違約性質也有待商榷，因為納稅人取得的質量賠償本身是由于對方供應的貨物不符合合同規(guī)定的條件造成的，所以也應屬于對方違約情形。這種補償與企業(yè)的主營業(yè)務并無直接關系，不構成企業(yè)銷售貨物或提供加工、修理修配勞務收入的一部分，不應當征收增值稅。增值稅的征稅范圍是銷售貨物或提供加工、修理修配勞務以及進口貨物。意味著流通領域內商品進入終端市場，直接面對消費者；二是收入從生產企業(yè)取得；三是取得的收入用于提供售后服務?！锻ㄖ返?條關于“三包”收入征稅具體規(guī)定為：貨物的生產企業(yè)為搞好售后服務，支付給經銷企業(yè)修理費用，作為經銷企業(yè)為用戶提供售后服務的費用支出，對經銷企業(yè)從貨物的生產企業(yè)取得的“三包”收入，應按“修理修配”征收增值稅?！薄都殑t》第12條進一步明確：“價外費用是指價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼……及其他各種性質的價外收費。否則，便有重復征稅的嫌疑。結果是供貨方不沖減銷售，購貨方不作進項稅轉出，應繳納的增值稅并未減少。這就是銷售折讓。通常情況下，由于對外購貨物瑕疵認定時間上的不同，企業(yè)財務處理也不盡相同：對貨物入庫前發(fā)現(xiàn)有質量瑕疵的，一般作全部或部分退貨處理，不影響增值稅核算；對生產過程發(fā)現(xiàn)的質量瑕疵不能繼續(xù)使用的，生產出的廢品作增值稅進項轉出，未使用部分退貨同時作進項稅轉出；生產供應完畢，對方在使用過程中發(fā)現(xiàn)質量瑕疵退貨的，在沖減銷售的同時對退貨按非正常損失作進項稅轉出。筆者對這些征稅的觀點，不能贊同。二是價外費用說：紅旗公司獲賠收入屬《增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）中所指的價外費用，應當征收增值稅。圍繞這10萬元收入，持征稅觀點主要有以下三種：一是“鏈條”說：增值稅屬價外稅，為避免重復征稅，每流通一個環(huán)節(jié)都有稅款抵扣，構成了增值稅鏈條。作者：羅平忠等 摘自《財政與稅務》2004年第5期獲得質量賠償　不繳增值稅紅旗公司屬增值稅一般納稅人，其生產的汽車配件主要銷售給下游生產汽車的日初公司。稅法規(guī)定的扣除項目包括：土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。(二)稅務籌劃基本思路根據(jù)上述稅法規(guī)定，筆者認為基本的籌劃思路是．1．關注相關優(yōu)惠稅政的指引作用，用足優(yōu)惠政策。納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。(2)對于一方出地，一方出資金， 2雙方合作建房，建成后按比例分房；自用的，暫免征收土地增值稅，建成三后轉讓的，應征收土地增值稅。相關稅法規(guī)定主要有：（1）以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價八股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?；I劃實踐表明：結合房地產開發(fā)管理的實際需求，通過精細設計合同，架構有效的國際服務貿易法律關系、結算關系和境外費用憑證傳遞程序并充分或恰當滿足中國稅管當局的管理要求，從境外關聯(lián)機構或個人輸入規(guī)劃設計、代理廣告設計，代理海外市場調查、管理咨詢等服務，可以達到節(jié)稅籌劃的目的。上述規(guī)定為開發(fā)商進行稅收籌劃提供了一定的空間。以設計勞務為例．國稅發(fā)㈠9941214號文件明確規(guī)定：境外機構除設計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外．設計方案、繪圖等業(yè)務全部在中國境外進行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業(yè)。十、利用贈予手段以個人為贈予主體的房地產贈予行為．可以享受一定的稅收優(yōu)惠，建議讀者朋友予以關注。法人財產權的直接轉移往往導致流轉稅納稅義務的產生，而法人企業(yè)股東股權轉讓不會涉及流轉征稅，只涉及對股權轉讓所得的課稅。筆者認為，項目公司股權運作模式主要適用于下述情形：(1)利用政府人脈資源炒作非掛牌交易的歷史遺留地塊；(2)拿地方無開發(fā)資質且無意就地取得申請開發(fā)經營資質或申請相關資質存在困難；(3)拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但預備在建途中轉讓項目；(4)拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但有股權融資需求；(5)拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但基于風險分擔考慮選擇聯(lián)合開發(fā)經營；(6)拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但基于行業(yè)內外的策略聯(lián)盟戰(zhàn)略選擇聯(lián)建。上述規(guī)定具有較大的節(jié)稅空間，故該項稅收政策被較多地運用于房地產開發(fā)經營活動的法律安排，特別是地皮炒作和處理爛尾樓的實踐中。在采取房屋建成后雙方風險共擔、利潤共享的合作建房方式下，土地方以土地使用權這一無形資產投資入股的行為，不征收營業(yè)稅；另據(jù)財稅[2002] 191號文件的規(guī)定，從2003年1月1日起，以無形資產對外投資不征營業(yè)稅，轉讓該項股權時也不再征收營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。八、合作建房與土地使用權的資本化——一種極重要的節(jié)稅籌劃思維(一)稅法意義上的“合作建房”含義。七、利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調節(jié)當期應納稅所得額在房地產開發(fā)企業(yè)的盈利年度尤其是在通貨貶值的經濟運行階段外購、貯備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產投資保值雙重效益。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務業(yè)5％的稅率。滿足前述規(guī)定，恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關節(jié)稅籌劃的關鍵。因此，從節(jié)稅角度考慮，經營發(fā)生的運輸安裝業(yè)務的工業(yè)企業(yè)，可以通過設立建安企業(yè)或與建安企業(yè)聯(lián)營的方式，將運輸、安裝增值額剝離出來，使原本按照增值稅稅率計算銷項稅額的增值額，改按建安營業(yè)稅稅率計征營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》和《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，加工承攬業(yè)務不屬于征收營業(yè)稅的范疇，不應繳納營業(yè)稅；依據(jù)《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，它屬于增值稅管理中的非營業(yè)稅納稅人的“混合銷售行為”，應當繳納增值稅。此外，這與工程建設中的公共設施和附屬設備購建的某些費用是否計入房產原值從而影響當期所得稅稅基和房產稅稅基的稅務籌劃思維，也存在類似之處，可以在財務核算實務中有所體現(xiàn)。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產原值20％以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國稅發(fā)[2000184號文)第三十一條的規(guī)定，納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。依據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)對房屋進行更新改造或裝修而發(fā)生的費用，凡屬按規(guī)定應計入房產原值的，則對其征收房產稅。(四)建筑物更新改造或裝修支出的會計核算方法選擇建筑物更新改造或裝修支出的會計核算方法在一定程度上是可以選擇的。筆者認為在未辦理會所產權登記的情況下．由于產權模糊，對于那些由業(yè)主或租客無償使用的“無主”會所應否征收房產稅以及由誰負擔房產稅，的確存在一定爭議。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問題，開發(fā)商總體稅負最輕。采用此法．會所成本得以足額抵減應納稅所得額。第三種方法：“會所”建造成本不單獨核算．而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產總成本內核算，竣工驗收計入“開發(fā)產品”并隨房產銷售收入的實現(xiàn)，結轉銷售成本。辦理產權，將會所轉作經營性固定資產時，開發(fā)商還應視同銷售繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。會所成本不納入公攤，不隨房產銷售收入的實現(xiàn)而結轉，會計核算上反映為“空置”的“開發(fā)產品——配套設施”；如在管理過程中，由開發(fā)商辦理產權登記并持有會所產權并將會所轉作經營性固定資產，則結平“開發(fā)產品——配套設施”科目。采用此法，開發(fā)會所的成本未能隨開發(fā)產品銷售同步結轉，而是通過計提固定資產折舊費，逐期計入期間費用．擴大了當期所得稅稅基和房產稅／城市房地產稅稅基。核算“會所”成本的幾種主要方法及其稅負比較：第一種方法：“會所”建造成本通過“在建工程”科目單獨核算，竣工交付使用后作新增固定資產處理，計提固定資產折舊費，計入期間費用，“會所”轉讓時按照清理固定資產進行賬務處理?！皶钡臋鄬賾斢砷_發(fā)商和購房人在商品房預(出)售合同中約定明確，合同未作約定的，“會所”所有權歸開發(fā)商。事實上．對于將開發(fā)產品轉作經營性資產之類的業(yè)務，會計核算還是有一定的變通空間的。其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15％(含15％)，具體由主管稅務機關確定。確認收入的方法和順序如下：1．視同銷售行為應于開發(fā)產品所有權或使用權轉移或實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)商空置的房地產開發(fā)成本結余于”開發(fā)產品”科目，空置狀態(tài)不產生任何納稅義務。注：“返首期”、“拆遷補償費”、“減免物業(yè)管理費“的核算技巧與此有相通之處，在此不作贅述。先由售房方依據(jù)合同的”適當“約定，將擬投入的裝修、家私等支出確認為售房當期的“預計負債——預計裝修等支出”，銷售實現(xiàn)后再向買方退還等額房款或；桃肖應收房款，同時結平前述“預計負債”。此法不僅可以減少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自主權。先由售房方依據(jù)合同的“適當”約定(而不是實際投入)，將擬投入的裝修、家私等支出作為交易減價因素，降低售樓價格，經濟活動不體現(xiàn)。此法不僅面臨稅前列支限制，在購房方為個人時，還導致支出方承擔代扣代繳購房人“偶然所得——受贈所得”個人所得稅的扣繳義務，最不可取。此法符合會計制度的規(guī)定．但必須取得合法的支出憑據(jù)入賬方允稅前列支。三、優(yōu)選、創(chuàng)新會計核算方法在會計準則允許的范疇內，配合經濟合同的約定，優(yōu)選甚至創(chuàng)新會計核算方法，可以造成一定的節(jié)稅條件，如：(一)許諾贈送的裝修、家私等支出的核算方法選擇營銷實踐中，常有發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送裝修、家私等——正式簽訂房地產買賣合同時，律師也會提示消費者將發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送的裝修、家私等內容寫進合同。(六)以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。(五)將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。4．采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的．應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。3．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。(四)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。商業(yè)用房．以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權利)時，確認收入的實現(xiàn)。相關開發(fā)銷售收入、成本與利潤，根據(jù)會計準則、會計制度及稅收文件的相關規(guī)定進行確定。前述預計利潤率及預征所得稅的具體實施辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關確定(深圳市現(xiàn)為15％)．并報國家稅務總局備案。 作者：王傳沐　王自明　 廣西立信會計師事務所籌劃實務房地產開發(fā)經營與資產管理活動稅務籌劃思維與方法房地產開發(fā)經營與資產管理活動涉及比較多的稅務問題，本文試就其稅務籌劃思維與方法扼要進行綜述式探討，綜述的展開不以稅種類別作為排序依據(jù)，而主要遵循涉稅思維之漸進性。五、企業(yè)整體資產評估的要求之一，是核實企業(yè)評估基準日的資產、負債和凈資產。 例如：某企業(yè)資產評估凈增值400萬元，如該企業(yè)所得稅稅率為33%，則該凈增值未來應交所得稅額為132萬元（40033%），稅后差額為268萬元（400132），在評估調整時，應增加有關資產400萬元，應增加負債遞延稅款132萬元，應增加凈資產268萬元。其精神是資產評估凈增值部分按稅法規(guī)定需要征收所得稅的，在調增資產帳面價值時，要將未來需要征收所得稅的數(shù)額調增負債“遞延稅款”，凈增值部分減去所得稅后的差額，才調增凈資產。 （三）財會字［1998］66號文規(guī)定，如果資產評估增值部分未折成股份，并按稅法規(guī)定在評估資產計提折舊、使用或攤銷時需要征稅的，在按評估確認的資產價值調整資產帳面價值時，應將按規(guī)定評估增值未來應交的所得稅記入“遞延稅款”科目的貸方，資產評估增值扣除未來應交的所得稅后的差額，記入“資本公積”科目。 （二）財稅字［1998］50號文第二條規(guī)定，資產評估增值的資產范圍應包括企業(yè)固定資產、流動資產等在內的所有資產。 四、對資產評估增值未來應交所得稅，未作扣除而全額調整增加凈資產 根據(jù)財政部、國家稅務總局財稅字［1997］77號《關于企業(yè)資產評估增值有關所得稅處理問題的通知》，財政部、國家稅務總局財稅字［1998］50號《關于企業(yè)資產評估增值有關所得稅處理問題的補充通知》，財政部財會字［1998］66號《關于執(zhí)行具體會計準則和〈股份有限公司會計制度〉有關會計問題解答》，財政部財會函字［1999］2號《關于企業(yè)資產評估等有關會計處理問題補充規(guī)定的通知》等文件，綜述如下： （一）財稅字［1997］77號文第四條規(guī)定，企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產評估增值，應相應調整帳戶，所發(fā)生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。如果只減少負債30萬元，增加凈資產30萬元，其評估結果，使基準日的負債和凈資產就不準確。 例如：在資產評估時發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在應付帳款中有銷貨方讓利不再需要支付的貨款30萬元，需要剔除，如該項貨款的增值稅稅率為17%，（3017%），（）。如果只減少負債應付款項117萬元，增加凈資產117萬元，其評估結果，使基準日的凈資產和負債就不準確。（1＋17%）］，銷項稅額為17萬元（10017%）。 二、對應付款項中有隱匿收入、平銷返還資金，未作銷項稅額和進項稅額轉出處理根據(jù)《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人銷售貨物或者應稅勞務，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率（17%或13%）計算并向購買方