蘇州市別墅市場研究(參考版)
2025-06-26 02:39本頁面
【正文】 各別墅個案主力客源集中在區(qū)域客源，但市區(qū)客源向周邊區(qū)域滲透也占有一定比例；職業(yè)以私營業(yè)主為絕對主力，也有少部分國企及外企的高級管理人員；年齡集中在3140歲之間。再如楓情水岸定位高檔疊加別墅，均價達到8500元/平方米，比區(qū)域內(nèi)一般雙拼別墅價格還要高； 從戶型面積上來看，獨棟別墅的主力面積比較集中；大多在315367平方米之間；聯(lián)排別墅主力面積集中在240280平方米，雙拼主力面積集中在245266平方米，疊加別墅主力面積集中在220240平方米 大部分個案都有良好的去化；但高總價別墅去化情況不是很理想。山，水等自然景觀因素對于別墅的房價起到極其重要的作用，如金水灣，天鄰風景，天一墅等高檔別墅物業(yè)。獨棟別墅雙車庫戶型需求日益明顯，而隨園的全雙車庫設計，成為第一個順應這一需求趨勢的個案。 從市場未來推案來看，吳中木瀆和相城區(qū)域別墅均已進入尾盤銷售或者市場空白期，在推案量很??；太湖區(qū)域由于土地政策的吃緊，雖然目前案量較大，但未來仍有較大升值空間；相城區(qū)6月份招商地產(chǎn)Townhouse社區(qū)及天亞水景城的推出將會影響到區(qū)域高檔聯(lián)體別墅市場；園區(qū)未來推案將主要圍繞金雞湖區(qū)域展開，未來案量較小，升值空間較大。項目利空：單價較高，導致總價過高。客源分析：由于價格高，因此客源以園區(qū)外企中高級管理人員為主，購買動機以自住為主。楓情水岸位 置：鐘園路、星湖街建筑面積：總建27萬平方米建筑樓棟：25棟高層及23棟疊加別墅工程進度：竣工開盤時間：高層公寓04年11月6日疊加別墅04年12月主力戶型：高層三房兩廳二衛(wèi) 135140M2疊加別墅240 M2均 價：高層公寓5200元/平方米疊加別墅8500元/平方米主力總價：高層三房7073萬疊加別墅216萬去 化 率：高層公寓60%，疊加別墅35%主 訴 求：景觀、建筑規(guī)劃使用年限：70年銷售情況：疊加別墅于2004年12月初推出，前期積累客戶在開盤時去化20戶，開盤后到現(xiàn)在預訂客戶較少，去化速度較慢。優(yōu)惠措施：由于總價較高，一次性付款最大可達到九七折優(yōu)惠。重點個案金水灣二期位 置：金雞湖東南岸建筑樓棟：一期共75套，二期獨立80套， 雙拼20套，疊加24套，共計199套 總建面積：工程進度：一期已交房，二期外立面開盤時間：04年3月主力戶型：獨立（DD1戶型）雙拼（F戶型）+ M2疊加220 M2均 價：獨立9500元/平方米 雙拼7300元/平方米 疊加6000元/平方米主力面積： M2 + M2 疊加220 M2主力總價：獨立290299萬 雙拼192萬疊加132萬去 化 率：其中獨立別墅去化100%，雙拼別墅去化100%，疊加別墅去化100%主 訴 求：金雞湖畔使用年限：70年銷售情況：目前獨立和雙拼別墅已售完。疊加別墅 從目前市場來看，由于園區(qū)在售疊加別墅定位較高，單總價都較高，因此在一定程度上影響了項目的去化。市區(qū)和園區(qū)由于其地段的優(yōu)越性，在售個案去化速度較快，去化情況較好。聯(lián)體別墅吳中城南區(qū)域由于聯(lián)體別墅在售及未來推案量很小，因此去化情況較好。太湖區(qū)域是以獨立別墅為主的區(qū)域，因此即將要推的兩個個案預約情況還不錯。吳中城南區(qū)域由于在推案量較小，因此泰盛讕庭的推出在一定程度上抓住了市場空白點，同時由于客戶積累較為充裕，因此去化率和去化速度都很快。分析匯總我們根據(jù)以上分析，可以得到如下匯總表產(chǎn)品類別/區(qū)域均價（元/平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）雙拼別墅吳中木瀆55005800245266140150吳中城南6500160園區(qū)7300200相城45005500110120太湖50006000120130聯(lián)體別墅吳中城南60006500240280220280市區(qū)75008500180200相城5000100園區(qū)6500185疊加別墅園區(qū)6000（中低檔）8500（高檔）220240130（中低檔）200（高檔）產(chǎn)品分析在售雙拼別墅和聯(lián)體別墅以2F和3F為主；單車庫設計為主；夾層計入總面積，車庫不計；產(chǎn)品風格多為歐式風格；產(chǎn)品競爭力不強。園區(qū)中檔項目的聯(lián)體別墅主力總價在185萬左右。市區(qū)聯(lián)體別墅主力總價約在180200萬之間。太湖區(qū)域別墅是以獨立別墅為主的區(qū)域，雙拼別墅相對位置都較差，主力總價在120130萬之間。園區(qū)中檔雙拼別墅約在200萬左右。主力總價分析雙拼別墅吳中木瀆雙拼別墅主力總價約在140150萬之間。聯(lián)體別墅主力面積約在240280平方米之間。高檔項目的疊加別墅均價約為8500元/平方米，比區(qū)域內(nèi)一般雙拼別墅價格還要高。疊加別墅目前市場上的疊加別墅都集中在園區(qū)。市區(qū)聯(lián)體別墅價格帶在75008500元/平方米之間此外，從已售項目及目前市場來看相城區(qū)域聯(lián)體別墅可接受的價格約在5000元/平方米左右。園區(qū)中檔項目的雙拼別墅可接受價格約在7300元/平方米左右。太湖區(qū)域雙拼別墅價格帶約在50006000元/平方米之間。價格分析雙拼別墅吳中木瀆區(qū)域雙拼別墅價格帶約在55005800元/平方米之間。全市在售及預推聯(lián)體別
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