蘇州市別墅市場研究(完整版)
【正文】 增速低于全省平均水平近8個百分點，低于增速較高的鹽城、南通近15個百分點，稍高于無錫市（%）、南京市（%）；在全國20個重點城市中，蘇州總量第四、增速居中，上海市3500多億元、%，北京市2800多億元、%，重慶市2006多億元、%?，F(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)，要對其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。累計利息20年共多交233元。二：同策觀點蘇州市的別墅興起于的上個世紀(jì)的90年代，現(xiàn)階段作為別墅的第三次浪潮，良好的自然、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是蘇州別墅市場撐起的一片睛天，但是就國家的相關(guān)政策措施來看，預(yù)售收入所得稅的上調(diào)、代款利率的提高、對別墅的重新定義以及業(yè)界里提高房貸首付款比例的些許話題，無不給別墅帶來一定的影響，因而將來選擇什么樣的別墅產(chǎn)品來避免不利因素，進(jìn)而契合市場，將會是以后地產(chǎn)競爭的一個有利點。相城區(qū)域別墅主要分布在陽澄湖周邊，以優(yōu)美的湖景作為賣點。吳中城南區(qū)域獨立別墅主力面積約在350平方米左右。太湖區(qū)域獨立別墅主力總價在400700萬左右。加上未來園區(qū)別墅推案將集中在金雞湖區(qū)域周邊，預(yù)計未來該區(qū)域獨立別墅將有更好的市場接受度和去化效果。 小區(qū)實行先買后建。是市場上第一個帶裝修的蘇州私家園林建筑風(fēng)格的純獨棟別墅小區(qū)。建筑單體外立面過于簡單，不耐看。項目優(yōu)勢：項目規(guī)劃較好，產(chǎn)品力強(qiáng)，外立面美觀、新穎。全市在售及預(yù)推聯(lián)體別墅個案數(shù)量5個，其中吳中城南2個，市區(qū)3個。市區(qū)聯(lián)體別墅價格帶在75008500元/平方米之間此外，從已售項目及目前市場來看相城區(qū)域聯(lián)體別墅可接受的價格約在5000元/平方米左右。主力總價分析雙拼別墅吳中木瀆雙拼別墅主力總價約在140150萬之間。園區(qū)中檔項目的聯(lián)體別墅主力總價在185萬左右。聯(lián)體別墅吳中城南區(qū)域由于聯(lián)體別墅在售及未來推案量很小，因此去化情況較好。優(yōu)惠措施：由于總價較高，一次性付款最大可達(dá)到九七折優(yōu)惠。 從市場未來推案來看，吳中木瀆和相城區(qū)域別墅均已進(jìn)入尾盤銷售或者市場空白期，在推案量很??；太湖區(qū)域由于土地政策的吃緊，雖然目前案量較大，但未來仍有較大升值空間；相城區(qū)6月份招商地產(chǎn)Townhouse社區(qū)及天亞水景城的推出將會影響到區(qū)域高檔聯(lián)體別墅市場；園區(qū)未來推案將主要圍繞金雞湖區(qū)域展開，未來案量較小，升值空間較大。各別墅個案主力客源集中在區(qū)域客源，但市區(qū)客源向周邊區(qū)域滲透也占有一定比例；職業(yè)以私營業(yè)主為絕對主力，也有少部分國企及外企的高級管理人員；年齡集中在3140歲之間。獨棟別墅雙車庫戶型需求日益明顯，而隨園的全雙車庫設(shè)計，成為第一個順應(yīng)這一需求趨勢的個案。楓情水岸位 置：鐘園路、星湖街建筑面積：總建27萬平方米建筑樓棟：25棟高層及23棟疊加別墅工程進(jìn)度：竣工開盤時間：高層公寓04年11月6日疊加別墅04年12月主力戶型：高層三房兩廳二衛(wèi) 135140M2疊加別墅240 M2均 價：高層公寓5200元/平方米疊加別墅8500元/平方米主力總價：高層三房7073萬疊加別墅216萬去 化 率：高層公寓60%，疊加別墅35%主 訴 求：景觀、建筑規(guī)劃使用年限：70年銷售情況：疊加別墅于2004年12月初推出，前期積累客戶在開盤時去化20戶，開盤后到現(xiàn)在預(yù)訂客戶較少，去化速度較慢。市區(qū)和園區(qū)由于其地段的優(yōu)越性，在售個案去化速度較快，去化情況較好。分析匯總我們根據(jù)以上分析，可以得到如下匯總表產(chǎn)品類別/區(qū)域均價（元/平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）雙拼別墅吳中木瀆55005800245266140150吳中城南6500160園區(qū)7300200相城45005500110120太湖50006000120130聯(lián)體別墅吳中城南60006500240280220280市區(qū)75008500180200相城5000100園區(qū)6500185疊加別墅園區(qū)6000（中低檔）8500（高檔）220240130（中低檔）200（高檔）產(chǎn)品分析在售雙拼別墅和聯(lián)體別墅以2F和3F為主；單車庫設(shè)計為主；夾層計入總面積，車庫不計；產(chǎn)品風(fēng)格多為歐式風(fēng)格；產(chǎn)品競爭力不強(qiáng)。園區(qū)中檔雙拼別墅約在200萬左右。疊加別墅目前市場上的疊加別墅都集中在園區(qū)。價格分析雙拼別墅吳中木瀆區(qū)域雙拼別墅價格帶約在55005800元/平方米之間。緊靠中興高爾夫球場，為本案一大賣點。建筑天際線處理較差。劣 勢：單價高，主力面積大，總價很高，影響去化。隨園所屬區(qū)域：吳中木瀆金山路，天平大酒店西面。太湖區(qū)域獨立別墅主要以旅游度假型為主，但區(qū)域推案量相對較大，且萬元以上的均價和較高的總價使得該區(qū)域去化速度和去化率較低。產(chǎn)品分析在售獨立別墅多以3F居多；以單車庫設(shè)計為主，也有部分項目有雙車庫；基本上都附贈花園；產(chǎn)品風(fēng)格多為歐式風(fēng)格，外立面同質(zhì)化，也有個別項目主打園林式、蘇式風(fēng)格獨立別墅。太湖區(qū)域獨立別墅主力面積集中在400600平方米之間，比其他區(qū)域相對要大，這是與其以旅游度假型別墅為主有關(guān)的。太湖區(qū)域獨立別墅主要圍繞太湖、西山及東山獨特的自然景觀展開。綠洲半島金雞湖以東300米8000330264100%獨棟12套相城麗晶星河謂塘043550038020990%一期共91戶聆湖麗墅（一期）陽澄湖鎮(zhèn)鳳陽路東046
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