蘇州市別墅市場研究(存儲版)
【正文】 期共75套，二期獨(dú)立80套， 雙拼20套，疊加24套，共計(jì)199套 總建面積：工程進(jìn)度：一期已交房，二期外立面開盤時間：04年3月主力戶型：獨(dú)立（DD1戶型）雙拼（F戶型）+ M2疊加220 M2均 價：獨(dú)立9500元/平方米 雙拼7300元/平方米 疊加6000元/平方米主力面積： M2 + M2 疊加220 M2主力總價：獨(dú)立290299萬 雙拼192萬疊加132萬去 化 率：其中獨(dú)立別墅去化100%，雙拼別墅去化100%，疊加別墅去化100%主 訴 求：金雞湖畔使用年限：70年銷售情況：目前獨(dú)立和雙拼別墅已售完。項(xiàng)目利空：單價較高，導(dǎo)致總價過高。再如楓情水岸定位高檔疊加別墅，均價達(dá)到8500元/平方米，比區(qū)域內(nèi)一般雙拼別墅價格還要高； 從戶型面積上來看，獨(dú)棟別墅的主力面積比較集中；大多在315367平方米之間；聯(lián)排別墅主力面積集中在240280平方米，雙拼主力面積集中在245266平方米，疊加別墅主力面積集中在220240平方米 大部分個案都有良好的去化；但高總價別墅去化情況不是很理想。山，水等自然景觀因素對于別墅的房價起到極其重要的作用，如金水灣，天鄰風(fēng)景，天一墅等高檔別墅物業(yè)?？驮捶治觯河捎趦r格高，因此客源以園區(qū)外企中高級管理人員為主，購買動機(jī)以自住為主。疊加別墅 從目前市場來看，由于園區(qū)在售疊加別墅定位較高，單總價都較高，因此在一定程度上影響了項(xiàng)目的去化。吳中城南區(qū)域由于在推案量較小，因此泰盛讕庭的推出在一定程度上抓住了市場空白點(diǎn)，同時由于客戶積累較為充裕，因此去化率和去化速度都很快。太湖區(qū)域別墅是以獨(dú)立別墅為主的區(qū)域，雙拼別墅相對位置都較差，主力總價在120130萬之間。高檔項(xiàng)目的疊加別墅均價約為8500元/平方米，比區(qū)域內(nèi)一般雙拼別墅價格還要高。太湖區(qū)域雙拼別墅價格帶約在50006000元/平方米之間。劣 勢：項(xiàng)目所在的相城區(qū)，在市民心中低于市區(qū)，園區(qū)和新區(qū)。產(chǎn)品類型：純獨(dú)棟別墅占地面積：約10萬平方米，建筑面積：，81戶。容 積 率：，在建進(jìn)度：內(nèi)裝修開盤時間：028在售戶數(shù)：59戶 銷 售 率：75%面積配比： 房型面積 （M2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比例獨(dú)棟別墅2923101932%3753833051%4271017%均 價：18000元/平方米（帶裝修）主力面積：375383平方米，占51%,總 價：675689萬元。容 積 率：在建進(jìn)度：部分內(nèi)裝修開盤時間：037在售戶數(shù)：16戶 銷 售 率：100%均 價：16000元/平方米（帶裝修）主力面積：365平方米,主力總價：584萬元。周邊環(huán)境：本案地處南環(huán)路以西，鐵鈴關(guān)以北， 小區(qū)北面為京杭大運(yùn)河，南面是蘇州 著名旅游景點(diǎn)鐵鈴關(guān)和寒山寺，人文氣氛濃烈，出行也較方便，到蘇州新區(qū)、上高速或到石路市中心都較為方便。吳中木瀆區(qū)域在售個案均為尾盤，未來推案量較少，同時區(qū)域獨(dú)立別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，由于銷售周期較長，雖然目前銷售率較高，但去化速度較慢。主力總價分析市區(qū)獨(dú)立別墅主力總價在310380萬左右。而園區(qū)市場目前無獨(dú)立別墅項(xiàng)目在售。價格分析全市各區(qū)域獨(dú)立別墅項(xiàng)目因區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目本身而使得價格差別較大。中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，但對于自住需求者來說，月供的還款壓力并不是太明顯，但是心理影響程度較大。（三）建設(shè)部：，住房公積金存款利率保持不變。經(jīng)歷了2005年地產(chǎn)行業(yè)的打壓年,2006年作為復(fù)舒的第一個年頭，居民持有資金的積累和大家對房產(chǎn)的理性認(rèn)識，2006年已預(yù)示著將是一個新的地產(chǎn)年。2．固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大 ，再創(chuàng)歷年新高，％，%的基礎(chǔ)上呈平穩(wěn)態(tài)勢。全市總面積8488平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，總?cè)丝?78萬人。集建筑、山水、花木、雕刻、書畫等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園被列入中國四大名園。因此，2005年與2004年比增速提升10個百分點(diǎn)。政策詳細(xì)：國土資源部土地利用司副司長李海洋在央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》中表示，獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低的住宅，今后可能要納入別墅范圍加以嚴(yán)禁。調(diào)整后，％％。主要目的使炒房降溫，但目前只是一種傳聲，具體政策的發(fā)布還需銀監(jiān)會相關(guān)部門的確認(rèn)。吳中城南區(qū)域在售獨(dú)立別墅項(xiàng)目較少，目前市場可接受的價格約在8000元/平方米左右。吳中木瀆區(qū)域獨(dú)立別墅主力面積約在300360平方米之間。相城區(qū)域獨(dú)立別墅主力總價在160200萬左右。由于金雞湖較好的自然環(huán)境和高起點(diǎn)規(guī)劃，因此獨(dú)立別墅去化較好。產(chǎn)品類別：獨(dú)棟別墅建設(shè)指標(biāo)：，總建7300平方米， 開盤時間：035銷售面積：7300平方米，21戶獨(dú)棟別墅銷 售 率：100%主力房型：獨(dú)棟約350平方米 均 價：11000元/平方米 主力總價：約385萬元主打訴求：建筑風(fēng)格及景觀 項(xiàng)目優(yōu)勢：各項(xiàng)生活配套設(shè)施較齊全高檔住宅小區(qū)，且項(xiàng)目開發(fā)已久有一定的口碑劣 勢：單總價高。是整個市場唯一的全雙汽車庫設(shè)計(jì)的獨(dú)棟別墅小區(qū)，具有領(lǐng)先優(yōu)勢和唯一性
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