【正文】 在商業(yè)推廣的同時(shí)，加入沖擊力強(qiáng)的住宅信息。通過銷售人員理性、客觀的分析、生動(dòng)全面的講解，使消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，認(rèn)同項(xiàng)目，產(chǎn)生購(gòu)買行為。⊙ 拓展?fàn)I銷渠道 與新津縣餐飲協(xié)會(huì)協(xié)作，以促進(jìn)新津縣餐飲發(fā)展，擴(kuò)大其影響力為目的開展聯(lián)合活動(dòng)（具體活動(dòng)方案另附），擴(kuò)大項(xiàng)目在餐飲業(yè)內(nèi)部的影響力及關(guān)注率，同時(shí)有效拓展招商渠道（著重針對(duì)二層商業(yè)部分）。⊙ 常規(guī)營(yíng)銷方式 通過戶外廣告、夾報(bào)廣告等常規(guī)媒體廣告，宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)，發(fā)布促銷信息，以吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，通過銷售人員現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、推薦達(dá)到銷售成交。現(xiàn)場(chǎng)包裝要求具有極強(qiáng)的視覺沖擊力，突出項(xiàng)目商業(yè)氣質(zhì)工地旗設(shè)立，旗幟要求高大、挺拔、有霸氣，并形成浩大的聲勢(shì)工地看板根據(jù)不同的推廣階段更換畫面及內(nèi)容，看板設(shè)計(jì)要求宣傳主題簡(jiǎn)潔，應(yīng)直達(dá)廣告主題現(xiàn)場(chǎng)矗立風(fēng)格獨(dú)特的路燈，在入夜后有助于項(xiàng)目的引導(dǎo)宣傳，并提前營(yíng)造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍⊙ 強(qiáng)化售樓部包裝的商業(yè)化 銷售中心整體要營(yíng)造出濃厚的商業(yè)氛圍，以理性的圖文進(jìn)行商業(yè)分析和表現(xiàn)。為快速完成商業(yè)銷售，盡快回收項(xiàng)目資金，在價(jià)格定位上，根據(jù)商業(yè)各部分的特點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)，其基本原則是：入市時(shí)持平于市場(chǎng)基本價(jià)格，后期根據(jù)銷售實(shí)際走勢(shì)靈活調(diào)整價(jià)格。③　消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)后，通過現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，銷售人員理性、客觀的分析、介紹打動(dòng)客戶，實(shí)現(xiàn)銷售。要達(dá)到商業(yè)部分的熱銷，就必須充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)外灘項(xiàng)目的關(guān)注，最大限度地放大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（硬件及軟件），將投資者及經(jīng)營(yíng)者的目光導(dǎo)向項(xiàng)目，確?？蛻舻膩碓L量及高成交率。 [二]消費(fèi)群定位本項(xiàng)目消費(fèi)群以本地消費(fèi)者為主★　商業(yè)部分客戶分析客戶類型投資客戶：城區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主、其它投資者經(jīng)營(yíng)客戶：以本地知名商家及品牌連鎖商家為主客戶關(guān)注點(diǎn)投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益硬件+軟件+商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。（二）營(yíng)銷總策略[一]項(xiàng)目定位（我們打造的是什么樣的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上占什么樣的地位）整體定位：以商業(yè)為主，住宅為輔的綜合性小高層商住項(xiàng)目。建議價(jià)格范圍　　商業(yè)均價(jià)：　7000　元/ M2，住宅均價(jià)：　25003000　元/ M2。C、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)：按照開發(fā)商預(yù)先確定的項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行定價(jià)，或?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)銷售，或快速搶占市場(chǎng)。方法A、根據(jù)市場(chǎng)可比定價(jià)：實(shí)際銷售時(shí)，主要參照項(xiàng)目片區(qū)的可比樓盤進(jìn)行定價(jià)，以提高銷售競(jìng)爭(zhēng)力。C、有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格，整體售價(jià)充分體現(xiàn)市場(chǎng)行情，體現(xiàn)業(yè)主級(jí)數(shù)。（一）價(jià)格定位定位原則A、立足于市場(chǎng)，符合市場(chǎng)規(guī)律，所定價(jià)格不會(huì)延長(zhǎng)銷售周期，滿足開發(fā)商利潤(rùn)的最大化。著重強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)老城區(qū)商業(yè)的投資信心，以形成與東門新城區(qū)和西門望叢區(qū)域抗衡之勢(shì)。必須要做出有特色的產(chǎn)品，才能從眾多樓盤中跳出來，形成差異化優(yōu)勢(shì)?！? 小結(jié)：本地塊劣勢(shì)主要體現(xiàn)在地塊相對(duì)較小，距離中心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，但隨著楊柳河規(guī)劃方案的出臺(tái)，該地塊未來將成為美麗的濱河路，預(yù)期河景商業(yè)及住宅的價(jià)值提前至銷售期進(jìn)行宣傳，可有效減弱其影響?！? 地塊劣勢(shì)周邊環(huán)境 該地塊相對(duì)較小,難以進(jìn)行大規(guī)模環(huán)境打造，距離中心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。大件路、五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽(yáng)東路、武陽(yáng)中路、武陽(yáng)西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。川藏、成樂、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。五、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析★ 地塊優(yōu)勢(shì)新津縣位于成都平原南端,是川西南交通樞紐。 良巢引得百鳳聚。 近年來，隨著花源鎮(zhèn)作為大成都南部門戶地位的日益凸顯，花源鎮(zhèn)加大了對(duì)環(huán)境的整治和提升力度，這個(gè)依山傍水的城鎮(zhèn)就像“鄰家碧玉初長(zhǎng)成”，逐漸以一幅清秀靚麗的景象出現(xiàn)在市民的面前。 我市14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一的新津縣花源鎮(zhèn)，自古便為明蜀王花園地，因“鮮花之源”的美譽(yù)而得名。宜居城市，美麗花之源。 （三）近期建設(shè)項(xiàng)目安排主要為道路、排水、供水、電力、通信等十六大項(xiàng)，詳見附表：成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目表。 搞好舊城區(qū)的風(fēng)貌改造和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。 加強(qiáng)電力、通信、天然氣、給排水等設(shè)施的配套建設(shè)，同時(shí)按規(guī)劃建設(shè)非市屬行政辦公，幼兒園、文化、娛樂、商業(yè)金融和集貿(mào)設(shè)施。 近期建設(shè)以縱向主干道花源大道為突破，以沿楊柳河房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)為動(dòng)力，重點(diǎn)搞好楊柳河的環(huán)境打造和東部淺丘的生態(tài)休閑環(huán)境建設(shè)。 近期建設(shè)年限到2010年，城鎮(zhèn)人口達(dá)45000人。 近期建設(shè)規(guī)劃 電話局交換機(jī)容量現(xiàn)有22000門不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展要求,規(guī)劃兼顧鎮(zhèn)域進(jìn)行擴(kuò)容,。 城鎮(zhèn)電話普及率55部/百人，城鎮(zhèn)需電話44000部，農(nóng)村新型社區(qū)40部/100人，需電話3600部。 １、郵政規(guī)劃 三、電力工程規(guī)劃2010年以前建成污水處理廠。 老城改造和新區(qū)建設(shè)均按分流制敷設(shè)排水管道；老城區(qū)近幾年可采用沼氣凈化處理。 規(guī)劃城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制。2010年保留現(xiàn)有水廠，并在金馬河附近新建水廠?？紤]3個(gè)社區(qū)9000人統(tǒng)一供水，標(biāo)準(zhǔn)取綜合指標(biāo)250升/人日。 一、給水工程規(guī)劃根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)“歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)”的定位，本規(guī)劃中14米以下的道路可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的需要進(jìn)行調(diào)整，各組團(tuán)內(nèi)部道路宜采用窄路幅自由式路網(wǎng)。 本次規(guī)劃將道路分成：主干道、次干道、支路。 花源鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)楊柳河以西地勢(shì)平坦，東部為山丘，現(xiàn)狀河流、高壓走廊及地形條件等限制因素較多，規(guī)劃重點(diǎn)是加強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)各區(qū)域之間的聯(lián)系及各區(qū)域?qū)ν獾穆?lián)系，結(jié)合規(guī)劃區(qū)的面積確定“五橫五縱”的主干道路網(wǎng)絡(luò)。 道路工程規(guī)劃五、公共設(shè)施及市政配套（3）多層和電梯住宅同時(shí)存在，電梯公寓市場(chǎng)接受度逐步走強(qiáng)，且往更高層發(fā)展，即將推出的北門 “西都會(huì)” 項(xiàng)目將做到24層?？蛻羧后w投資意識(shí)增強(qiáng)，小戶型投資正成為熱點(diǎn)。C、銷售情況 各樓盤銷售情況良好，但銷售周期仍顯較長(zhǎng)。住宅部分A、產(chǎn)品情況：面積范圍主要在90160m2，其中以120130m2左右套三戶型為主；且90平米以下戶型基本一推出市場(chǎng)即被消化；B、價(jià)格情況 電梯公寓價(jià)格范圍在： 2300元/m22800元/m2之間。銷售情況：樓盤商業(yè)部分總體銷售進(jìn)度緩慢，主要表現(xiàn)為前緩后慢，現(xiàn)房銷售速度快。優(yōu)惠幅度 一次性付款最高達(dá)4%，按揭最高3%。專業(yè)廣告代理公司介入，開發(fā)商自主銷售與銷售代理同時(shí)存在。室內(nèi)外配套：均未對(duì)外正式明確銷售策略：以自然銷售為主，營(yíng)銷策略單一、缺乏系統(tǒng)性、執(zhí)行環(huán)節(jié)薄弱。四、當(dāng)前花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況商業(yè)部分商鋪形式：基本為臨街商鋪面積：一層區(qū)間集中在5080m2，50m2以下極少，且在發(fā)售之初即快速銷售完畢；二層有的采取分零銷售，有的采用大間銷售；分零部分與一層面積基本接近，大間面積200m2以上，銷售狀況不太理想。新津縣建材資源豐富，各類建材廠家、商家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐縣城供貨商定點(diǎn)供應(yīng)。、電項(xiàng)目用電由城市電網(wǎng)供電，用電線路擬將從附近變電站供給。、水城市自來水管網(wǎng)日供水能力15萬噸，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)水質(zhì)。大件路、五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽(yáng)東路、武陽(yáng)中路、武陽(yáng)西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。川藏、成樂、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境?？h城東南為牧馬山臺(tái)地，海拔450－500，境西南為長(zhǎng)丘山陵，海拔500－600新津縣位于成都平原南端,是川西南交通樞紐。地勢(shì)起伏不大。主要為河流，漫灘和階地構(gòu)成地平原地貌。全縣幅員面積331平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。 新津縣位于四川盆地西部、成都南部，距成都市區(qū)28公里，距西南航空港18公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，古有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，今有“成都南大門”之稱。偏少。氣候特征為：冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，春暖多變，秋多綿雨。 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已有一定基礎(chǔ)，已通電、電話，及閉路電視，天然氣管線已鋪設(shè)到城鎮(zhèn)。建筑質(zhì)量總體以老鎮(zhèn)區(qū)較差，新區(qū)較好。 城鎮(zhèn)已建有花源前街、花源后街、白云廣場(chǎng)等街道，道路寬度均在8—28米左右，均為水泥路面。有鎮(zhèn)政府、派出所、稅務(wù)所、保險(xiǎn)所、醫(yī)院、計(jì)生站、文化站、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)站、民辦大學(xué)(開元學(xué)院)、中、小學(xué)、敬老院等。城鎮(zhèn)商貿(mào)較為繁榮，百貨、美容美發(fā)、娛樂、飲食等門類齊全。 城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)企業(yè)有海寧化工公司，托展油墨、華川皮革、高爾強(qiáng)力、華西農(nóng)藥等企業(yè)。城鎮(zhèn)有各類常住人口20000人。第四章 選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址及用地花源麗景工程項(xiàng)目位于新津縣花源鎮(zhèn),地塊總用地面積為24000平方米。本項(xiàng)目住宅用房為地上六層鋼磚混底框結(jié)構(gòu)建筑。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為成都市新津縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責(zé)任公司投資的*****工程。將采取從點(diǎn)到面，由試點(diǎn)村到全鎮(zhèn)的漸進(jìn)方式實(shí)施“新農(nóng)村，新民居”計(jì)劃。 　　為了更好的落實(shí)中央以及成都市委、市政府有關(guān)增加農(nóng)民收入的精神，新津縣政府做出了“深化農(nóng)村改革，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的決定，提出了“新農(nóng)村，新民居”的建設(shè)思想，以加快重點(diǎn)小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，改善本地區(qū)農(nóng)民的居住環(huán)境，帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成新型農(nóng)村小城鎮(zhèn)。通過加大項(xiàng)目引進(jìn)和項(xiàng)目建設(shè)力度，提升城鄉(xiāng)一體化水平，加大規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)，加強(qiáng)基層民主政治建設(shè)，加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)，推進(jìn)花源鎮(zhèn)超常規(guī)跨越式發(fā)展。 成都作為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，也為花源鎮(zhèn)帶來了發(fā)展機(jī)會(huì)?；ㄔ存?zhèn)黨委書記劉永健講述了花源鎮(zhèn)未來發(fā)展的構(gòu)想：按照規(guī)劃，引進(jìn)和培育支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育文化、旅游休閑等第三產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步加大人居環(huán)境改善的力度，引進(jìn)房地產(chǎn)知名企業(yè)和品牌開發(fā)商進(jìn)行高檔次、大手筆的開發(fā)建設(shè)，努力在花源鎮(zhèn)形成聚集效應(yīng)，使其成為成都近郊高尚居住板塊的代表。 與此同時(shí)，該鎮(zhèn)的教育文化產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。 龍湖、置信、中鵬、泰來等一批品牌開發(fā)商的爭(zhēng)相進(jìn)駐，金秋樂園老年社區(qū)、中鵬會(huì)所等新鮮出爐，隨著置信“歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)”、龍湖會(huì)所等品牌的引領(lǐng)打造，不知不覺中，“住在花源”已成為都市人南部置業(yè)的時(shí)尚和潮流。隨著城市環(huán)境的改善，城市功能的提升，除了帶給老百姓直接的舒適方便外，花源鎮(zhèn)這個(gè)有山有水的南部新城也引起了省內(nèi)外開發(fā)商的濃厚興趣。 構(gòu)筑美麗“花源”產(chǎn)業(yè)篇產(chǎn)業(yè)支撐現(xiàn)在的花源鎮(zhèn)，沒有周末與平時(shí)的區(qū)別，每天都是工作日。 據(jù)了解，花源鎮(zhèn)今年將實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目就達(dá)61個(gè)，總投資25億元。 一段時(shí)間以來，花源鎮(zhèn)還先后有2名駐村干部，3名村干部，2名組干部因工作執(zhí)行不力、民意測(cè)