【正文】 希望在以后的學(xué)習(xí)生活中，能夠改正自己的不足，進(jìn)一步完善自己的知識(shí)體系。雖然已經(jīng)大四了，在大學(xué)的幾年里有過許多課設(shè)和實(shí)習(xí)，但是我還是感覺到自己的實(shí)踐能力還有很大的不足，通過這次營銷策劃報(bào)告，將我的理論知識(shí)進(jìn)一步與實(shí)踐結(jié)合了起來，為即將到來的社會(huì)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。最后我們還詳細(xì)的進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等分析，利用決策樹等相關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目NPV值計(jì)算分析，采取對(duì)項(xiàng)目收益最大的方案，并對(duì)營銷過程中的相關(guān)問題提出建議。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體分析之后，又針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)結(jié)合4P既產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷的相關(guān)理論進(jìn)行項(xiàng)目營銷策略的編制，除4P策略以為，還進(jìn)行了價(jià)格策略等策略分析。在做營銷策劃報(bào)告的過程中，我們進(jìn)行了項(xiàng)目分析，詳細(xì)的了解了項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)和規(guī)模等相關(guān)信息。中國居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。所謂實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，通過做房地產(chǎn)市場營銷策劃報(bào)告的過程，我學(xué)到了很多很適用的具體的房地產(chǎn)營銷知識(shí)，這些知識(shí)往往是我在學(xué)校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎(chǔ)的知識(shí)。 參考文獻(xiàn)[1]張馳，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[D]，東南大學(xué)，2004 [2]王新芳，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D]，西安科技大學(xué)，2008 [3]趙文軍，房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題研究[D]，黑龍江大學(xué)，2004 [4]宋戈，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[D]，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2001 [5]趙長征，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究[D]，東南大學(xué), 2004 [6]黃霆，基于實(shí)物期權(quán)模型的房地產(chǎn)開發(fā)決策研究[D]，清華大學(xué)，2004 [7]程健，上海復(fù)地集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]，西安理工大學(xué)，2004 [8]汪建文，重慶興茂房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]，重慶大學(xué)，2003 [9]李濤，房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析及評(píng)價(jià)研究[D]，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)，2004 總結(jié)充實(shí)的時(shí)間總是過得太快，轉(zhuǎn)眼之間，房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程設(shè)計(jì)新錦州家園的營銷策劃報(bào)告已經(jīng)告一段落了，通過為期一周的課設(shè)，我有了很多的收獲和體會(huì)。9. 結(jié)束語進(jìn)入21世界以來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，人民生活水平大大提高，對(duì)物質(zhì)和精神的需要日益增長。6　 注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。3　 公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。4． 建議1　 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的居住地。3． 總結(jié)從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于集團(tuán)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 在這種情況下用決策樹分析計(jì)算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=小面積開發(fā)期望值：NPV（2）=由于NPV（1）大于NPV（2）。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。方案1為大面積開發(fā)，方案2為小面積開發(fā)。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，也應(yīng)更多的考慮客戶心理。用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。3　 項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢低密度居住區(qū)高檔次，需求量很大資金實(shí)力雄厚發(fā)展前景良好4　 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。（2） 推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1． 優(yōu)點(diǎn)所在1　 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)強(qiáng)勢，政府對(duì)東南高新區(qū)鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。8. 主題規(guī)劃建議及附件（1） 推薦方案的總體描述新錦州家園的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，加上投資政策再一次放寬。（2） 開盤宣傳銷售人員對(duì)外來人員聚集的所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢推廣。店面宣傳口號(hào)：“你的店鋪你做主”目的：炒作易投資概念，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。樣板房室內(nèi)空間的布置有開放式洗手間，增加生活情趣、透明廚房，凸顯現(xiàn)代氣息、歐式風(fēng)格陽臺(tái)，自然采光，室內(nèi)明亮、臥室家具組合，布置合理，盡顯空間、客廳明亮，接連陽臺(tái)，獨(dú)享大氣。平面布局大中小戶型設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，美化內(nèi)部空間和生活功能組合。首付30%，銀行提供70%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。分期付款的客戶給予98折優(yōu)惠。分期付款。（5） 價(jià)格策略1． 購房付款方式一次性付款。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。（4） 房地產(chǎn)營銷促銷策略(Place)掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)的主要手段。(Price)3﹑延伸產(chǎn)品。等。2﹑有形產(chǎn)品。它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對(duì)購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，我們將房地產(chǎn)產(chǎn)品分為三個(gè)層次：房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。 2． 調(diào)價(jià)策略低開高走、跟蹤市場動(dòng)態(tài)、高開低走。2． 入市形象確定根據(jù)本案的SWOT分析并結(jié)合自身的綜合優(yōu)勢，我們初步以“新錦州家園”為本案案名，新錦州家園代表的是一種詩意般的居住生活環(huán)境。3. 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢） W（劣勢）u 城市發(fā)展主線，未來低密度高尚居住區(qū)u 交通便利，自然環(huán)境優(yōu)越u 具有規(guī)模優(yōu)勢u 區(qū)域居住氛圍已成雛形u 生活配套不足u 公共交通不夠發(fā)達(dá)O（機(jī)會(huì)）T（威脅）u 占據(jù)城市發(fā)展方向u 區(qū)域內(nèi)低密度高檔居住社區(qū)已成規(guī)模，區(qū)域價(jià)值上升空間巨大u 建業(yè)、綠城等實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)駐以及別墅產(chǎn)品的入市，區(qū)域居住環(huán)境良好u 城東新城作為錦州市未來城市核心，如果出現(xiàn)大批項(xiàng)目入市，戶對(duì)項(xiàng)目造成消極影響u 樓市新政對(duì)于投資、投機(jī)客的抑制，對(duì)項(xiàng)目的客源造城影響4. 項(xiàng)目定位（1） 市場定位通過以上分析