【正文】 希望在以后的學(xué)習(xí)生活中，能夠改正自己的不足，進(jìn)一步完善自己的知識體系。雖然已經(jīng)大四了，在大學(xué)的幾年里有過許多課設(shè)和實習(xí)，但是我還是感覺到自己的實踐能力還有很大的不足，通過這次營銷策劃報告，將我的理論知識進(jìn)一步與實踐結(jié)合了起來，為即將到來的社會工作打下了堅實的基礎(chǔ)。最后我們還詳細(xì)的進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等分析，利用決策樹等相關(guān)知識，對項目 NPV 值計算分析，采取對項目收益最大的方案，并對營銷過程中的相關(guān)問題提出建議。在對項目進(jìn)行具體分析之后，又針對項目特點結(jié)合 4P 既產(chǎn)品、價格、渠道、促銷的相關(guān)理論進(jìn)行項目 28 營銷策略的編制，除 4P 策略以為，還進(jìn)行了價格策略等策略分析。 在做營銷策劃報告的過程中，我們進(jìn)行了項目分析，詳細(xì)的了解了項目的名稱、性質(zhì)和規(guī)模等相關(guān)信息。中國 居民的平均收入幾乎每 4 年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。所謂實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，通過 做房地產(chǎn)市場營銷策劃報告的過程 ， 我 學(xué)到了很多很適用的具體的 房地產(chǎn)營銷 知識，這些知識往往是我在學(xué)校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎(chǔ)的知識。 26 參考文獻(xiàn) [1]張馳 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系研究 [D]， 東南大學(xué) ， 2021 [2]王新芳 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究 [D]， 西安科技大學(xué) ， 2021 [3]趙文軍 ， 房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題研究 [D]， 黑龍江大學(xué) ， 2021 [4]宋戈 ， 房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析與對策研究 [D]， 東北農(nóng)業(yè)大學(xué) ， 2021 [5]趙長征 ， 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究 [D]， 東南大學(xué) , 2021 [6]黃霆 ， 基于實物期權(quán)模型的房地產(chǎn)開發(fā)決策研究 [D]， 清華大學(xué) ， 2021 [7]程健 ， 上海復(fù)地集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究 [D]， 西安理工大學(xué) ，2021 [8]汪建文 ， 重慶興茂房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略研究 [D]， 重慶大學(xué) ， 2021 [9]李濤 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素分析及評價研究 [D]， 中國農(nóng)業(yè)大學(xué) ， 2021 27 總結(jié) 充實的時間總是過得太快，轉(zhuǎn)眼之間，房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程設(shè)計新錦州家園的營銷策劃報告已經(jīng)告一段落了， 通過為期一周的課設(shè)，我有了很多的收獲和體會。 九 .結(jié)束語 進(jìn)入 21 世界以來， 我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，人民生活水平大大提高，對物質(zhì)和精神的需要 日益增長。 ⑥ 注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 ③ 公司各部門緊密配合，以加快項目運作進(jìn)度。 4． 建議 ① 強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能 發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的居住地。 3． 總結(jié) 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于集團(tuán)在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望值： NPV（ 1） = 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） = 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。方案1 為大面積開發(fā)，方案 2 為小面積開發(fā)。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，也應(yīng)更多的考慮客戶心理。 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項目的開發(fā)。 ③ 項目具有突出優(yōu)勢 23 低密度居住區(qū) 高檔次，需求量很大 資金實力雄厚 發(fā)展前景良好 ④ 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 （二） 推薦方案的優(yōu)缺點描述 1． 優(yōu)點所在 ① 項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)強(qiáng)勢，政府對東南高新區(qū)鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 22 八 .主題規(guī)劃建議及附件 （一） 推薦方案的總體描述 新錦州家園 的各項建設(shè)項目的全面啟動，加上投資政策再一次放寬。 （二） 開盤宣傳 銷售人員對外來人員聚集的所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢推廣 。 店面宣傳口號：“你的店鋪你做主” 目的 ：炒作易投資概念，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。 樣板房室內(nèi)空間的布置 有開放式洗手間，增加生活情趣 、 透明廚房，凸顯現(xiàn)代氣息 、 歐式風(fēng)格陽臺，自然采光，室內(nèi)明亮 、 臥室家具組合，布置合理，盡顯空間 、客廳明亮，接連陽臺，獨享大氣 。 平面布局大中小戶型設(shè)計理念先進(jìn)，美化內(nèi)部空間和生活功能組合 。首付 30%，銀行提供 70%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。分期付款的客戶給予 98 折優(yōu)惠。分期付款。 （五） 價格策略 1． 購房付款方式 一次性付款。通過 20 這些活動幫助消費者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。 新錦州家園將從網(wǎng)絡(luò)等方式進(jìn)行樓盤的推廣。在這里將主要介紹房地 產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。 （二） 房地產(chǎn)營銷價格策略 (Price) 房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實行等價交換。 3﹑延伸產(chǎn)品。 2﹑有形產(chǎn)品。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，我們將房地產(chǎn)產(chǎn)品分為三個層次： 19 1﹑核心產(chǎn)品。 3． 項目價格 高層： 3800 元 /平方米（內(nèi)部認(rèn)購 3500 元 /平方米） 別墅；均價 150 萬元 /套 商鋪： 80000 元 /平方米（內(nèi)部認(rèn)購 6000 元 /平方米） 五 .項目營銷策略 （一） 房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（ Product） 房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。 18 （四） 價格定位 1． 定價原則 本案在定價時，我們分析并參考周邊樓盤的價格走勢并客觀地對市場進(jìn)行了了解、調(diào)查，且較周邊樓盤體現(xiàn)出價格優(yōu)勢來因此，在實際定價中，根據(jù)規(guī)模、戶型、宣傳力度、綠化面積及附加值的對比分析，我們認(rèn)為，本案的內(nèi)部認(rèn)購價格尤為重要。 （二） 客戶定位 精英圈層 :是 錦州 的主流消費群體 主要包括： 機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員 企業(yè)的中高層管理人員 私營企業(yè)主、個體工商戶 中堅圈層：有投資意向的或周 圍城市的中產(chǎn)階級 進(jìn)城圈層： 被 吸引的縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)大軍 （三） 形象 定位 1． 形象概念定位 筆架山 新區(qū)造城運動 、 現(xiàn)代品質(zhì)人居專家 、 高效創(chuàng)富領(lǐng)域 、錦州城市中堅理想家園 、 水景風(fēng)情視覺盛宴 。可以從東西南北四個門進(jìn)入小區(qū)，道路通暢，設(shè)施齊備，無論平面還是立體，都可以感受到其中的神韻。 2. 景觀設(shè)計 以山水景觀為主題公園，結(jié)合歐式別墅，形成與自然和諧相處的 16 景觀。交通，作為城市對外開放的重要載體，因而又被稱作 “城市經(jīng)濟(jì)的生命線 ”。 ① 地段 ——筆架山風(fēng)景區(qū)首席位置，升值可期的睿智卜居 ， “五點一線 ”國家戰(zhàn)略最具價值區(qū)域 ， 尚風(fēng)尚水、山海奇景唯一正位看席 ， 鉑金地段、絕版位置，地標(biāo)尊