房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全(參考版)
2025-06-21 13:06本頁面
【正文】 不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，其合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率大致如下表：（三）如何判斷投資回報(bào)率 套用計(jì)算公式：這個物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬元12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％ 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金12(個月)/售價(jià) 想必任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報(bào)，甚至是一個理想的回報(bào)，投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率！ 不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 ：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。 ：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）12／購買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。 （5）可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。（4）、投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。（3）回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。 （2）增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價(jià)值。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。 商鋪投資特點(diǎn)（6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。 （3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主
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