【正文】 來(lái)源:民商雜志20。真要改土地制度，改管理制度，改資源配置的方法，把十二五規(guī)劃盡量做得好一點(diǎn)，我覺(jué)得改革開放的心氣兒一定會(huì)重新振作起來(lái)。胡德平：今年上半年和一些企業(yè)家進(jìn)行座談?dòng)懻?，大家覺(jué)得改革的勁頭實(shí)在很疲塌。結(jié)束語(yǔ)胡德平：你說(shuō)的家庭的功能喪失，那叫人倫都沒(méi)有了，夫妻不像夫妻，父子不像父子，人倫都顛倒了。大城市是有它獨(dú)特的功能。現(xiàn)在說(shuō)富士康又到鄭州開廠了，那么幾十萬(wàn)的人又將全集中在一個(gè)地方，這種集中就把小家庭最基本的功能喪失了。三項(xiàng)全部喪失，這就是我說(shuō)的中國(guó)農(nóng)村社會(huì)機(jī)體最小的細(xì)胞出現(xiàn)了癌變，如不重視和解決，一定會(huì)毀了幾代人。家庭功能有三項(xiàng)：一贍養(yǎng)老人，二教育子女，三夫妻生活。這個(gè)地方風(fēng)景山清水秀漂亮得不得了，可是許許多多家庭是破碎的。我又問(wèn)他最愿意做的事情是什么，他說(shuō)我想做個(gè)飛行員，因?yàn)閶寢屧谏钲?，我想開著飛機(jī)去看他。于是我就問(wèn)了一個(gè)小孩，這小孩10歲，還會(huì)舞劍什么的，我問(wèn)他爸媽是干什么的，他說(shuō)我從來(lái)沒(méi)有見過(guò)。最近我心目中沖擊比較大的是兩件事情，第一件事是我到我們老家最偏僻的地方去，發(fā)現(xiàn)所有學(xué)校甘肅省婦聯(lián)都掛著個(gè)牌子叫“留守兒童處”，就是父母都不在。第三，就是城市的發(fā)展，我覺(jué)得大城市、特大型城市跟中小型城市應(yīng)該形成一個(gè)秩序，這個(gè)秩序的建立一定是靠市場(chǎng)化的方式建立起來(lái)的。但北京的高檔住宅租金回報(bào)率只有1—2%，這就意味著我們租金低、房?jī)r(jià)高，背后原因一定是土地體制的問(wèn)題。第二，能不能把住建部跟國(guó)土資源部合并起來(lái)，合并起來(lái)才能統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)榈馗孔邮怯肋h(yuǎn)離不開的，如果把這兩個(gè)分開各搞各的，這樣就容易出問(wèn)題。我們今天討論所有的問(wèn)題都是圍繞這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得特別重要。第一，盡快讓集體所有制的土地能夠流轉(zhuǎn)起來(lái)，能不能出臺(tái)一個(gè)像1990年5月份出臺(tái)的國(guó)務(wù)院“國(guó)有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定”，一下暫行到現(xiàn)在，這個(gè)土地就變成商品了，可以出讓和轉(zhuǎn)讓了。怎么解決這些問(wèn)題呢？現(xiàn)在所有注意力都放在一手房新房、買房上。為什么出現(xiàn)這樣的問(wèn)題？根源就是土地制度，其實(shí)我們今天討論的東西我非常贊成，農(nóng)民土地為什么就不可以建房子呢？CBD隔壁就是農(nóng)民的地，為什么不能建房子？只有在國(guó)有土地上才可以建房子。如果不到100平方米，就是40萬(wàn)套，這樣就涉及到大量的人口，這些人口是沒(méi)有在法律保護(hù)下的，天天被威脅要給你拆掉的。因?yàn)榧w土地——農(nóng)村的土地不能流轉(zhuǎn)，不能建房子，只有國(guó)有城鎮(zhèn)土地才能出讓，所以農(nóng)民建的房子都是小產(chǎn)權(quán)房。我覺(jué)得學(xué)了不少東西，真理越辯越明。家庭的三項(xiàng)功能全部喪失，這說(shuō)明中國(guó)農(nóng)村社會(huì)機(jī)體最小的細(xì)胞出現(xiàn)了癌變，如不重視和解決，一定會(huì)毀了幾代人。討論之七但中國(guó)很美國(guó)不一樣，美國(guó)是130到140多年中沒(méi)有多少房子。要把二手房交易的障礙和成本盡量往下降，盡量鼓勵(lì)更多人買二手房，然后把新房的交易成本漲起來(lái)，這樣，把整個(gè)注意力做一個(gè)轉(zhuǎn)移。陳志武：我覺(jué)得在思路上可做這樣一個(gè)調(diào)整，寧可讓新房?jī)r(jià)不斷往上漲，但是對(duì)買二手房的交易不管是稅收還是其它方面要盡量鼓勵(lì)，這樣就讓大家把注意力放在現(xiàn)有的房，維護(hù)好，讓它增值，不像現(xiàn)在很多房子剛蓋幾年就要重新拆掉。如果要限制擁有房的人把房子賣掉，不管是10年還是加重稅，最后都會(huì)把大家的注意力往新房上轉(zhuǎn)。但中國(guó)卻是不斷把買房注意力引導(dǎo)到新房上，沒(méi)有人去關(guān)注舊房，怎樣把舊房維護(hù)得更好，怎么把舊房的價(jià)值最大化。現(xiàn)在最大的問(wèn)題是人們把太多的注意力集中在新房子上，這很糟糕。任志強(qiáng)：貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)的時(shí)候都應(yīng)該免稅，要不然你以后憑什么收人家物業(yè)稅和財(cái)產(chǎn)稅啊。你有錢你拿出來(lái)買，買完后租出去，這樣就等于我用我的錢解決你有房住的問(wèn)題，而不是解決你有住房的問(wèn)題。你要把房子租給人家我就獎(jiǎng)勵(lì)你，三分之一個(gè)人所得稅就免了。任志強(qiáng)：老百姓認(rèn)為不能“重稅”，你可以限制五年，十年不準(zhǔn)賣。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)的本質(zhì)就是買是為了賣，買為了住就不叫投機(jī)，叫投資，限制投機(jī)就要限制賣、鼓勵(lì)買，買完后你要賣就重稅。應(yīng)該建立大量的租賃市場(chǎng)，起碼現(xiàn)在要提出“租售并舉”，租里面還有很多賣的方式，比如先租后賣、半租半賣。十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是這樣。你說(shuō)那些發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP都是幾萬(wàn)塊錢，我們才3千多，就保證家家有住房，這根本不可能。我去調(diào)查美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)，三分之一租賃，三分之二自由。政府目前完全有條件做到人人有房住，但完全不可能保證家家有住房。政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管買不起房的，應(yīng)該是管租不起房的人，這個(gè)概念應(yīng)該樹立起來(lái)。現(xiàn)在我們叫政府補(bǔ)貼，符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人，你現(xiàn)在申請(qǐng)，北京市馬上一個(gè)月給你補(bǔ)貼900，但必須是北京市戶)。但有兩個(gè)條件：你的收入現(xiàn)在是960塊錢(人均)，政府給你這個(gè)補(bǔ)貼。如果政府要管買不起房子的人，你花多少錢也管不了。所以政府才有廉租房，廉租房是租不起一般的房子，付不起租金，政府給你提供廉租房。市場(chǎng)應(yīng)該管商品房沒(méi)問(wèn)題，但市場(chǎng)還應(yīng)該管租賃房。政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管買不起房的，應(yīng)該是管租不起房的人，這個(gè)概念應(yīng)該樹立起來(lái)。討論之六日本糧食解決糧食問(wèn)題的做法也值得我們深想，現(xiàn)在南美有一個(gè)日本。那你說(shuō)我們?yōu)槭裁床荒苜I呢？因?yàn)槭崭钜ㄥX、運(yùn)輸要花錢、儲(chǔ)存要花錢，最后賣不出去，陳化糧處理還要花錢。中國(guó)袁隆平是水稻之父，加拿大叫小麥之父。就因?yàn)檫@點(diǎn)周總理很感謝他，就這么把關(guān)系拉得很近。這里說(shuō)到加拿大小麥，為什么我們跟加拿大關(guān)系好，就是1951960年的時(shí)候，加拿大管糧食的一位局長(zhǎng)做出決定賣給中國(guó)糧食，那時(shí)是美國(guó)封鎖中國(guó)的時(shí)候。陳全生：我還有一個(gè)建議，我們現(xiàn)在是WTO成員國(guó)，已經(jīng)是世貿(mào)成員國(guó)了，就要用世貿(mào)成員國(guó)的身份和眼光來(lái)看待我們的土地問(wèn)題了。胡德平：我看過(guò)任總的文章，說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的源點(diǎn)是土地價(jià)格。這個(gè)是假設(shè)前提，如果18億畝紅線不動(dòng)的話，每年按8%的GDP增長(zhǎng)，GDP依賴的土地?fù)Q算回來(lái)，就是這個(gè)數(shù)。還有這么多年，如果要按GDP每年增加8%，倒算回來(lái)就得這么多。那么，我們倒過(guò)來(lái)再算算，如果按照現(xiàn)在18億畝土地紅線不動(dòng)，在未來(lái)二十年一共只剩2300萬(wàn)畝地是可以用的，如果按計(jì)劃土地投入產(chǎn)出算？大概要10萬(wàn)塊錢一畝的地，否則完成不了這么多后續(xù)工作量。所以不把唯GDP的概念打破什么都沒(méi)用。為什么賣地？三大好處：一，賣地自己手里有錢；二，有人幫你投錢，自己有錢，這樣GDP就起來(lái)了；GDP起來(lái)的第三個(gè)好處就是，賣的地一定是好地，這樣地價(jià)也比較高，然后跟城市改造結(jié)合在一起，城市形象改變了，馬路寬了、草坪綠了、樓房高了、廣場(chǎng)大了，業(yè)績(jī)亮起來(lái)了。陳全生：志強(qiáng)講的地方政府財(cái)政問(wèn)題，實(shí)際上也是GDP指揮棒問(wèn)題。這是一個(gè)轉(zhuǎn)換過(guò)程。到了93年，打壓房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)分稅制把與房地產(chǎn)有關(guān)的稅都給了地方，原來(lái)的工業(yè)增值稅75%歸中央了，25%歸地方，地方非常發(fā)達(dá)的幾個(gè)其他稅源都被拿走了，地方政府只好靠地方財(cái)政彌補(bǔ)中央財(cái)政把大頭拿走的虧空，導(dǎo)致地方政府必須依賴于土地。事實(shí)上，1993年到2003年之前，土地供應(yīng)量是非常充足的。最后結(jié)果是“中央是唱公平，地方在背公平，市場(chǎng)打公平”。分稅制后，中央財(cái)政大概拿走全部財(cái)政的65%，地方剩35%。所以無(wú)論是房地產(chǎn)占用了農(nóng)田耕地百分比是萬(wàn)分之四，還是占用每年農(nóng)田耕地的4%，一般商品房都用得很少，完全可以放地。住宅用地又分五種用地：高檔住宅和別墅用，經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房，廉租房，一般商品房。其中房地產(chǎn)用地又分三種：商業(yè)房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)，辦公房地產(chǎn)。建設(shè)用地占30%，災(zāi)毀用地5%，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地，生態(tài)用地占大頭，退耕還林等在50到60%。陳全生：我對(duì)這個(gè)問(wèn)題也做過(guò)研究。國(guó)土部公布的全國(guó)平均價(jià)也4000多了了。潘石屹：北京公布了47塊閑置土地，公布的數(shù)字是平均樓面價(jià)的成本是500多塊錢，很便宜。這意味著什么呢？如果土地占50%，意思就是房?jī)r(jià)得達(dá)到8000元。我們今年對(duì)二手城市監(jiān)測(cè)下來(lái)發(fā)現(xiàn)，住宅大概是4170多元一平米(到今年6月份底)。潘石屹：從完成開發(fā)面積和購(gòu)置面