【正文】 1 不可因?qū)ψ罱K的處理意見不滿，而惡意。必須退賠其他加盟店的傭金損失，并處以1到3倍的罰款。 在其他加盟店外20米的范圍內(nèi)不得針對(duì)該加盟店的客戶駐守、派報(bào)、惡意搶客戶等，一經(jīng)查實(shí)處于500元至1000元的罰款。如在意向書簽定以后，再發(fā)生折傭，折傭的損失由原因方加盟店承擔(dān)。 合作時(shí)客戶方加盟店應(yīng)在意向書上寫清時(shí)間（精確到分鐘），房源方加盟店在選擇合作加盟店時(shí)，在保證傭金比率的情況下時(shí)間優(yōu)先。 公司的所有通知公文將通過郵箱下發(fā)，店長和秘書每天必須登陸郵箱，并不時(shí)的刷新，否則后果自負(fù)。 對(duì)上傳物業(yè)信息的加盟店有義務(wù)即時(shí)的修改及刪除。二、 具體的行為準(zhǔn)則、禁止行為、處理辦法 在區(qū)域21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系內(nèi)實(shí)行每個(gè)委托物業(yè)由一家加盟店獨(dú)家代理。 以上的處理，雙方必須在5日內(nèi)執(zhí)行。在事件還未處理前必須以整個(gè)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的利益為第一，將業(yè)務(wù)完成。D、由區(qū)域法務(wù)部將具體違規(guī)行為及區(qū)域的最終處罰方案通報(bào)區(qū)域各加盟店。如造成對(duì)方損失的，根據(jù)損失的具體金額退賠。 對(duì)證據(jù)確鑿并協(xié)調(diào)不成的情況下，由區(qū)域法務(wù)部提出處理方案，具體的處罰方法如下：A、罰款。 業(yè)務(wù)合作中發(fā)生分歧的具體處理程序 如發(fā)生兩個(gè)或兩個(gè)以上加盟店在業(yè)務(wù)合作過程中發(fā)生分歧，在投訴21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域法務(wù)部前請(qǐng)投訴方做好取證工作。 以上的處罰，違規(guī)方必須在5日內(nèi)執(zhí)行處罰事項(xiàng)。F、店長扣分制，這將直接影響店長資格證書的年審。C、解除與區(qū)域的加盟合同。B、違規(guī)方加盟店向受損方加盟店送交書面道歉。 對(duì)加盟店確實(shí)有違反本條例的行為，由區(qū)域法務(wù)部根據(jù)本條例提出具體的處罰方案。發(fā)現(xiàn)違反本條例的行為具體的操作程序如下： 發(fā)現(xiàn)有加盟店有違反本條例的行為報(bào)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域法務(wù)部，并務(wù)必做好取證工作。關(guān)于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域各加盟店業(yè)務(wù)合作的相關(guān)管理?xiàng)l例21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域各加盟店：為了加強(qiáng)各單店的市場營運(yùn)能力、提高21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系在的整個(gè)市場占有率，加強(qiáng)各加盟店之間的合作力度，制定以下管理?xiàng)l例。 ④ 以上推薦業(yè)務(wù)的傭金分配為區(qū)域指導(dǎo)分配方案，具體傭金分配方案由雙方加盟店協(xié)商決定。對(duì)于這樣推薦雙方的義務(wù)分配，每一筆由推薦業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的所有傭金（或代理費(fèi)）收入，推薦加盟店占25%，對(duì)應(yīng)的接收加盟店占的75%。① 推薦雙方應(yīng)全力配合促成推薦業(yè)務(wù)的成交，對(duì)二手房及租賃推薦業(yè)務(wù)所獲得的傭金（或代理費(fèi)）分配，對(duì)于每一筆由推薦業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的所有傭金（或代理費(fèi)）收入，房源方加盟店占40%，對(duì)應(yīng)的客戶方加盟店占的60%。8. 如果某項(xiàng)客戶推薦的接收方為一擁有不止一個(gè)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店的受許方所有，而且被推薦的客戶通過該受許方擁有的另一個(gè)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店進(jìn)行銷售或購置房產(chǎn)，那么，除非該接收加盟店支付客戶推薦費(fèi)，否則，根據(jù)本條款前面的規(guī)定，客戶推薦費(fèi)應(yīng)由實(shí)際參與上述交易的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店支付。7. 如果被推薦的客戶以書面形式告訴推薦加盟店，他對(duì)接收加盟店的服務(wù)不滿意，或推薦加盟店對(duì)接收加盟店為被推薦的客戶提供的服務(wù)質(zhì)量不滿意，推薦加盟店應(yīng)立即將此情況電話通知給該接收加盟店，并且在2 4小時(shí)之內(nèi)以書面形式予以確認(rèn)。6. 除非在《21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)客戶推薦表》中另有說明，一項(xiàng)客戶推薦只適用于一筆交易。在這種情況下，接收加盟店完成轉(zhuǎn)移客戶引薦之后，應(yīng)立即將此事電話通知給推薦加盟店，并在24小時(shí)之內(nèi)以書面形式予以確認(rèn)?！?在推薦加盟店獲悉:被推薦的客戶滿意并愿意成交的房產(chǎn)所在的區(qū)域沒有接收加盟店提供相關(guān)服務(wù)之后，該接收加盟店應(yīng)行使推薦加盟店的職責(zé)，將該被推薦的加盟店推薦給在相關(guān)的地區(qū)提供服務(wù)的其他接收加盟店。5. 客戶推薦的工作完成之后，無論何時(shí)，如果被推薦的客戶滿意并愿意成交的房產(chǎn)所在的區(qū)域沒有接收加盟店提供相關(guān)服務(wù)，則應(yīng)按以下程序進(jìn)行：● 如果《客戶推薦表》所述被推薦的客戶將此決定通知給推薦加盟店，推薦加盟店應(yīng)立即將此情況通知給接收加盟店，并在24小時(shí)之內(nèi)以書面形式予以確認(rèn)。如果接收加盟店在24小時(shí)之內(nèi)沒有與被推薦的客戶取得聯(lián)系，應(yīng)將此情況通知給推薦加盟店。如果交易完成之后，接收加盟店從交易中獲得了傭金，推薦加盟店將有權(quán)從接收加盟店獲得客戶推薦費(fèi)。3. 如果接收加盟店與被推薦的客戶已有業(yè)務(wù)往來，或者不論出于任何原因，接收加盟店不愿意接受客戶推薦，接收加盟店必須先以電話通知推薦加盟店，之后，在接收到客戶推薦之后的24小時(shí)之內(nèi)以書面形式（通過傳真或電子方式）予以確認(rèn)，表明正式拒絕客戶推薦。接收加盟店應(yīng)在收到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)《客戶推薦表》后的24小時(shí)之內(nèi)在推薦合作表上簽名、填寫日期，并以傳真或電子方式將確認(rèn)后的《客戶推薦表》復(fù)印件發(fā)回給推薦加盟店。具體流程：推薦加盟店推薦不屬于本商圈的房源/客戶，打電話咨詢其他加盟店接受加盟店要求推薦加盟店提供房源/客戶等推薦信息推薦加盟店完成《客戶推薦表》確定傭金分配事宜，并傳真至接收加盟店接受加盟店確認(rèn)推薦相關(guān)事宜，并作出回執(zhí)雙方加盟店確認(rèn)推薦成功，并實(shí)施具體業(yè)務(wù)操作一、 加盟店之間業(yè)務(wù)合作計(jì)劃1. 在推薦加盟店進(jìn)行推薦之前，推薦加盟店的店主/店長必須確認(rèn)被推薦客戶的所有相關(guān)信息。在3天內(nèi)書面通知將送達(dá)客戶和發(fā)出信息的加盟店。l 發(fā)出信息的加盟店應(yīng)與客戶在48小時(shí)內(nèi)確認(rèn)。l 《客戶推薦表》將郵寄或電傳到接收信息的加盟店，該店應(yīng)出具回執(zhí)。l 由店主/店長選擇接收信息的加盟店。l 接收信息的加盟店應(yīng)作好記錄。l 應(yīng)帶領(lǐng)客戶實(shí)地考察他挑選的房屋，并幫助他做決定。l 接收信息的加盟店應(yīng)有客戶名片和個(gè)人記錄。l 《客戶推薦表》將郵寄或電傳到接收信息的加盟店，該店應(yīng)出具回執(zhí)。l 由店主/店長選擇接收信息的加盟店。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的員工的通力合作是推薦系統(tǒng)獲得成功的重要原因之一。 區(qū)域?qū)⒃?日前提醒各加盟店上交報(bào)表，在10日前提醒各加盟店繳納月特許權(quán)使用費(fèi)、廣告基金及SIS系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)。 請(qǐng)貴加盟店在每月10日之前，按區(qū)域財(cái)務(wù)部的收費(fèi)通知單所列各項(xiàng)金額匯入我公司賬號(hào)。 區(qū)域財(cái)務(wù)部將對(duì)所收到的報(bào)表材料進(jìn)行審核，按照租賃合同及《房屋中介買賣服務(wù)協(xié)議》中傭金總額、《其他收入報(bào)表》中的收入總額計(jì)算加盟店應(yīng)交月特許權(quán)使用費(fèi)，并下發(fā)《加盟店收費(fèi)通知單》。交 費(fèi) 流 程加盟店店長:根據(jù)貴店與我方簽定的《21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟特許經(jīng)營合同書》之約定，從 年 月 日起貴店須向我方繳納月特許權(quán)使用費(fèi)，從　　　年 月　　日須開始繳交月市場推廣費(fèi)，從 年 月 日起須繳交SIS系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，為了提高公司及加盟店的工作效率,現(xiàn)將我公司有關(guān)收費(fèi)程序告知如下: 請(qǐng)貴加盟店在每月5號(hào)之前將上月成交的《銷售報(bào)表》中的成交報(bào)表（打印件）、制式租賃合同（區(qū)域聯(lián)）、《房屋中介買賣服務(wù)協(xié)議》（復(fù)印件）、二手房買賣業(yè)務(wù)的制式委托書（區(qū)域聯(lián)）、《月成交情況匯總表》、加盟店的財(cái)務(wù)報(bào)表，一并人工上報(bào)區(qū)域支持經(jīng)理，由支持經(jīng)理審核后交區(qū)域財(cái)務(wù)部，以上報(bào)表均須店長簽字并加蓋公章。如果10后仍未繳納相關(guān)費(fèi)用，區(qū)域?qū)谋ＷC金中直接扣除加盟店應(yīng)交款項(xiàng)并扣除1000元作為罰款，同時(shí)發(fā)出《扣款通知書》。5. 根據(jù)《21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)單店?duì)I業(yè)規(guī)范手冊(cè)》的財(cái)務(wù)規(guī)定內(nèi)容，各加盟店應(yīng)在每月10日前上繳月特許權(quán)使用費(fèi)、廣告基金及SIS系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，區(qū)域?qū)⒃诿吭?日方式提醒未交費(fèi)的各店店長及店務(wù)秘書。如果5日后仍然未上報(bào)，將從保證金中直接扣除每月應(yīng)交最低月特許權(quán)使用費(fèi)、每月應(yīng)交廣告基金、SIS系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，并扣除1000元作為罰款，同時(shí)發(fā)出《扣款通知書》。區(qū)域?qū)⒃诿吭?日以方式提醒未交報(bào)表的各店店長及店務(wù)秘書有關(guān)事宜。3. 相關(guān)制式委托書、制式租賃合同、《市房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》的購買、制式物品采購、培訓(xùn)的預(yù)約采用網(wǎng)上登記付費(fèi)的方式，加盟店可登陸區(qū)域主頁中的服務(wù)中心，按需購買或預(yù)約，所需費(fèi)用從加盟店制式物品及培訓(xùn)費(fèi)中扣除，如遇帳戶金額低于500元，加盟店須及時(shí)補(bǔ)足至2000元，否則將不能購買或預(yù)約，由此引起的損失由加盟店自行承擔(dān)。公司每月領(lǐng)用的“備用金”應(yīng)妥善保管與使用，購買物品的發(fā)票需由店長簽字報(bào)銷，并交店務(wù)秘書入帳。財(cái)務(wù)管理、傭金、定金等費(fèi)用之后，應(yīng)立即交與出納（可由店務(wù)秘書兼任），并至秘書處填寫銷售報(bào)表或收費(fèi)登記表，由店長簽字確認(rèn)，然后方可開具收款發(fā)票或收據(jù)。部分表格的內(nèi)容及使用目的序號(hào)分類名 稱內(nèi) 容1單店運(yùn)營手冊(cè)單店運(yùn)營手冊(cè)指導(dǎo)單店運(yùn)營相關(guān)事項(xiàng)2店長管理表格車輛使用登記表車輛使用情況房源信息登記表房源信息匯總客戶信息登記表客源信息匯總廣告審批申請(qǐng)表加盟店廣告申請(qǐng)加盟店雇員信息表雇員信息經(jīng)紀(jì)人商圈調(diào)查表商圈調(diào)研信息經(jīng)紀(jì)人業(yè)績?cè)u(píng)估表經(jīng)紀(jì)人業(yè)績?cè)u(píng)估投訴記錄表加盟店投訴記錄郵箱開通申請(qǐng)表經(jīng)紀(jì)人郵箱申請(qǐng)員工出勤表員工出勤情況員工外出登記表經(jīng)紀(jì)人外出情況資產(chǎn)領(lǐng)用申請(qǐng)表資產(chǎn)管理情況經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)日?qǐng)?bào)表經(jīng)紀(jì)人每日工作匯報(bào)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)員報(bào)名表報(bào)名表3店內(nèi)培訓(xùn)IMA學(xué)員報(bào)名表報(bào)名表加盟店培訓(xùn)申請(qǐng)表申請(qǐng)表加盟店培訓(xùn)效果評(píng)估表業(yè)務(wù)類培訓(xùn)需求調(diào)研加盟店培訓(xùn)需求調(diào)查表需求表信貸業(yè)務(wù)通知單信貸業(yè)務(wù)通知4經(jīng)紀(jì)人文件夾客戶成交記錄表客戶成交情況客戶確認(rèn)書業(yè)主對(duì)客戶歸屬的確認(rèn)客戶跟蹤維護(hù)表客戶情況跟蹤維護(hù)房源跟蹤維護(hù)表房源情況跟蹤維護(hù)買方客戶推薦表與其他加盟店合作時(shí)使用5經(jīng)營業(yè)務(wù)表格賣方客戶推薦表與其他加盟店合作時(shí)使用業(yè)主房產(chǎn)租售信息登記表業(yè)主的詳細(xì)需求居住物業(yè)租賃客戶信息表居住物業(yè)客戶詳細(xì)需求商用物業(yè)租賃客戶信息表商用物業(yè)客戶詳細(xì)需求室內(nèi)裝修報(bào)價(jià)單裝修報(bào)價(jià)6銷售報(bào)表銷售報(bào)表上傳區(qū)域銷售報(bào)表調(diào)整申請(qǐng)單原報(bào)表填寫上傳后有變更銷售報(bào)表選項(xiàng)對(duì)照單指導(dǎo)填寫銷售報(bào)表代理項(xiàng)目傭金收入表代理項(xiàng)目的傭金收入7盈利分析加盟店盈利分析月度表簿記系統(tǒng)其它收入報(bào)表其他收入情況 SIS系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)的量化管理加盟店店長/店務(wù)秘書有義務(wù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行SIS系統(tǒng)的全面培訓(xùn)，并要求每一位經(jīng)紀(jì)人達(dá)到對(duì)SIS基本功能的熟練運(yùn)用。歷史數(shù)據(jù)也是你制定下一步目標(biāo)的依據(jù)。b. 有利管理，將各種職能、責(zé)任、任務(wù)確認(rèn)，收集反饋信息，實(shí)現(xiàn)量化管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)與產(chǎn)品的最大差別是無形性，因此我們要把業(yè)務(wù)操作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)盡量的有形化。C、 房屋交接：交接過程中經(jīng)紀(jì)人、房東方、客戶方必須簽定房屋交接書；經(jīng)紀(jì)人需做好水電煤等各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的結(jié)算和抄表工作；經(jīng)紀(jì)人陪同做好各種器具的質(zhì)量驗(yàn)收；在買賣過程中還需拿到房東的戶口遷移證明或空戶證明，事后經(jīng)紀(jì)人必須將交接中的所有表單接法務(wù)統(tǒng)一管理。注：從意向書以后的所有法律文件及收據(jù)原件、復(fù)印件等都由法務(wù)一人管理。 交易流程中的經(jīng)紀(jì)人工作A、 經(jīng)紀(jì)人必須陪同客戶參加每一次合同的簽定，包括：租賃合同、買賣合同、交易過戶、貸款的相關(guān)合同，主簽人員為（順序以前至后優(yōu)先級(jí)排列）：法務(wù)、店經(jīng)理、銷售經(jīng)理。以上人員不得因休息或工作以外時(shí)間等理由不參加意向書簽訂。注：店內(nèi)所有的業(yè)務(wù)款項(xiàng)流轉(zhuǎn)都是以次為標(biāo)準(zhǔn)。B、 意向書內(nèi)的各項(xiàng)事項(xiàng)必須填寫清楚、完整，并給客戶解釋清楚。、7．意向書簽訂A、 經(jīng)紀(jì)人不得獨(dú)立簽定意向書，必須在以下人員陪同下簽定（順序以前至后優(yōu)先級(jí)排列）：法務(wù)、店經(jīng)理、銷售經(jīng)理。D、 帶看后的工作：①把帶看情況填寫入〈〈客戶跟蹤表〉〉②如客戶開價(jià)應(yīng)及時(shí)通知銷售經(jīng)理，進(jìn)入價(jià)格談判階段。在帶看前必須作好與房東、客戶的確認(rèn)工作。配對(duì)與帶看A、 配對(duì)：經(jīng)紀(jì)人無權(quán)進(jìn)行房源、客源配對(duì)，必須在銷售經(jīng)理指導(dǎo)下以店內(nèi)的房源或客戶數(shù)據(jù)庫內(nèi)配對(duì)，除與友店合作外如店內(nèi)數(shù)據(jù)庫內(nèi)無信息的房源和客源不得配對(duì)。如能形成帶看，不論是房源還是客戶可以作為一個(gè)陪襯，同時(shí)調(diào)整其心理。此類客戶以維護(hù)和建立長期感情為主。具體操作：一、 開始階段的一天2－3組的帶看量，如無意向逐步遞減，但保持每兩周形成一次以上的帶看，并在帶看過程中通過房東或客戶的表現(xiàn)來，改變他們的需求；二、 每周保持二次以上的電話聯(lián)絡(luò)（內(nèi)容：對(duì)帶看結(jié)果的回訪、其它中介公司的信息等），及時(shí)掌握客戶的心理變化；　三、 一旦得知他們的需求被調(diào)整到市場成交價(jià)的范圍內(nèi)，馬上進(jìn)入A類客戶的操作程序。B類房源及客戶的維護(hù)：對(duì)于B類房源及客戶，是市場中較為普遍的一類客戶，此類客戶的需求或賣價(jià)略偏離市場的實(shí)際成交。如果使用所有資源還末產(chǎn)生意向的，必須與客戶保持每2天的一次以上的聯(lián)絡(luò)，另外，根據(jù)客戶需求可房源情況進(jìn)行定向的開發(fā)。對(duì)于這類的客戶和房源，一定需要采取最為快速　的處理方案。銷售經(jīng)理對(duì)每一個(gè)客戶維護(hù)動(dòng)作5進(jìn)行%的電話抽查。如某一樓盤目前的成交均價(jià)為15000元/平方米單價(jià)求購，此客戶可定義為A類。房源及客戶的維護(hù)　　對(duì)于房源及客戶的維護(hù)，實(shí)行分類維護(hù)原則，分類以A、B、C分類原則為準(zhǔn)。獲得非本商圈客戶同需求信息的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在獲取房源的隔日將房源以電子郵件的形式群發(fā)推廣至上海地區(qū)的所有加盟店，對(duì)需求周邊的加盟店有必要進(jìn)行電話跟蹤。具體建檔分三級(jí)：經(jīng)紀(jì)人〈〈客源跟蹤表〉〉、銷售經(jīng)理〈〈客戶統(tǒng)計(jì)表〉〉、秘書〈〈客戶登記表〉〉流程：　　　 填寫〈〈客戶登記表〉〉簽定委托書填寫〈〈客戶跟蹤維護(hù)表〉〉當(dāng)日交店長，〈〈客戶登記表〉