【正文】 。對(duì)于我們公司來說能夠有幸參加該項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，對(duì)我們公司拓展管理項(xiàng)目種類、開拓管理思路具有重要意義。密封式垃圾箱由物管中心的保潔人員負(fù)責(zé)定期消毒、清洗；物管中心與周邊的社會(huì)垃圾站和消納單位合作，是他們負(fù)責(zé)垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)，消納，做到日產(chǎn)日清。監(jiān)于目前局機(jī)關(guān)新辦公樓不具備垃圾集中收集、處理的條件，現(xiàn)將我公司垃圾收集處理方案提供如下：：1）集紙屑類垃圾，使用帆布袋，收集前要要確認(rèn)是否還有未熄滅的煙頭，以防火災(zāi)；2)集時(shí)對(duì)垃圾進(jìn)行初步分類，對(duì)湯汁垃圾做塑料袋密封處理，以防外溢；3)運(yùn)時(shí)，選擇適宜的時(shí)間和通道，用塑料桶運(yùn)輸；在垃圾存放點(diǎn)周圍不可以有散落的垃圾及污水，保持環(huán)境衛(wèi)生?！惰€匙管理規(guī)定》實(shí)施。，做到按區(qū)域、類型制作標(biāo)簽，并放置穩(wěn)妥、安全有序。，大樓物管工程部統(tǒng)一控制管理，安保部留備用鑰匙并封存，以便應(yīng)急情況開門啟用。交接職責(zé)：由物管中心安保部負(fù)責(zé)鑰匙的交接（包括：發(fā)放、配制、收取、保管、記錄等管理工作）管理規(guī)定1．對(duì)所有交接的鑰匙逐一核對(duì)、試用2．所有交接的鑰匙均填寫《鑰匙接收/發(fā)放登記表》，建立交接檔案?jìng)浯?，以利?duì)鑰匙進(jìn)行統(tǒng)一管理。交接工作流程圖接收方檢索資料設(shè)備設(shè)檢查下達(dá)交接指令明確交接日期及區(qū)域進(jìn)場(chǎng)掌握接收區(qū)域情況移交方提供相關(guān)資料清點(diǎn)文件、辦理交接手續(xù)，建立圖紙檔案資料管理制度主要場(chǎng)所檢查技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料政府驗(yàn)收合格證電氣系數(shù)機(jī)械設(shè)備建筑裝飾市政建設(shè)消防工程辦公室大廳消防樓梯未交區(qū)域、設(shè)備等注明原因轉(zhuǎn)交方督促完成完成已交接區(qū)域、設(shè)備場(chǎng)地等接管方簽收并移交物業(yè)公司落實(shí)成品保護(hù)鑰匙登記備案、發(fā)放、保證開荒實(shí)施全面清潔開荒、凈化空氣、擺放綠植水電供應(yīng)合同鑰匙交接交接目的：規(guī)范鑰匙管理，確保辦公樓各公共區(qū)域進(jìn)出口及使用單位的財(cái)產(chǎn)安全。3． 對(duì)交接驗(yàn)收中的各類遺留問題，由物管中心與建設(shè)單位和施工單位共同協(xié)商解決。二、現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收1． 物管中心工程部和綜合服務(wù)部會(huì)同業(yè)主方相關(guān)部門，組成現(xiàn)場(chǎng)接管小組，由業(yè)主方負(fù)責(zé)部門牽頭，物管中心組織力量代業(yè)主方對(duì)辦公樓的房屋、建筑、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收。4）物管中心對(duì)交接的檔案資歷料要一一登房注冊(cè)，記錄在交接驗(yàn)收單上，將近接驗(yàn)收單一式三份由建設(shè)單位、施工單位、物管中心三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。2）物管中心綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)同建設(shè)單位相關(guān)部門進(jìn)行辦公樓檔案資料的交接工作。C． 辦公樓設(shè)備檔案資料包括：各類設(shè)備設(shè)施保修及售后服務(wù)出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。第六章接管入住程序一、 檔案資料的交接 扣除全部管理： 前期介入 費(fèi)用總額約 萬元，包括三部分：一部分 是前期介入人員的費(fèi)用，測(cè)算時(shí)從 月 日，費(fèi)用約為 萬元，按實(shí)際進(jìn)入時(shí)間和人數(shù)進(jìn)行結(jié)算；一部分為清潔開辦費(fèi)用，按 元/平方米進(jìn)行計(jì)算，費(fèi)用約為 萬元；一部分 為上述收取上述費(fèi)用的稅金，按收入的 %計(jì)算，約為 萬元（見附表2）表2前期費(fèi)用預(yù)算表物業(yè)名稱；九三學(xué)社辦公樓注：本表“人員費(fèi)用”按月日進(jìn)場(chǎng)計(jì)算，費(fèi)用結(jié)算。四、酬金及取酬方式我公司在本物業(yè)項(xiàng)目管理上取酬方式為定額取酬，酬金萬元/年，占物業(yè)管理費(fèi)用總額的%，按月提取。表32低值工器具、物料購(gòu)置預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)金額1工程工器具沖擊鉆把手電鉆把電焊機(jī)臺(tái)砂輪切割機(jī)臺(tái)75型室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)水泵（換修備用）臺(tái)套絲扳手套儀表（萬用表、兆歐表等）塊工具箱（包括工具）套空調(diào)專用維修工具套電梯專用維修工具套2清潔工器具伸縮桿（各型號(hào)）根塵推把玻璃工具套墩布車部吹干機(jī)臺(tái)3安保\消防工器具手電筒（防衛(wèi)型）把消防服及配套工具套4行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)打卡鐘（考勤鐘）臺(tái)塑封機(jī)臺(tái)辦公家具套文件柜個(gè)四屜柜個(gè)檔案柜組5其他應(yīng)急燈個(gè)鑰匙柜（定做）個(gè)貨架個(gè)宿舍設(shè)施（床\柜）套更衣柜組警示牌（工作提示）個(gè)鋁合金組合梯架線纜盤個(gè)兩件套雨服套送報(bào)車（訂制）部低平板推車部合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以下表33工服購(gòu)置預(yù)算表 單位：元行號(hào)人員崗位年購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)使用年數(shù)購(gòu)置費(fèi)用平 均年費(fèi)用1綜合服務(wù)部管理處總經(jīng)理2部門經(jīng)理3綜合文員4客服人員5保潔人員餐廳人員7小計(jì)7工程部工程部經(jīng)理9作業(yè)人員10小計(jì)11安保部安保部經(jīng)理12安保人員13車管人員14小計(jì)15合計(jì)注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設(shè)施清單（建議）(少清單)注：以上設(shè)施建議業(yè)主或發(fā)展商考慮配置。獎(jiǎng)勵(lì)金、社保費(fèi)、福利費(fèi)等具體實(shí)施按本公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。憑借良好的日常養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費(fèi)用支出。同時(shí)，在日常管理中：第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù)本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修費(fèi)”占總支出的 %。物業(yè)管理費(fèi)用、人員數(shù)量，均從招標(biāo)書中對(duì)大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。同時(shí)，憑借公司的資金實(shí)力，承擔(dān)物業(yè)管理的開辦費(fèi)用約計(jì) 萬元，購(gòu)置物業(yè)管理各項(xiàng)工作所需的設(shè)備、工具、工服，根據(jù)工作需要一次投入，分期收回。（二）測(cè)算分析本公司在進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算時(shí)，本著“減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費(fèi)用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達(dá)到本公司財(cái)務(wù)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)中，應(yīng)在大中修費(fèi)用中開支。測(cè)算表中，“主要人員費(fèi)用”包括綜合服務(wù)、餐廳工程人員費(fèi)用，安保人員費(fèi)用包含在“安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用”中，保潔人員費(fèi)用包含在“清潔費(fèi)用”中。（2）大廈物業(yè)管理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣 元，平均單價(jià)為 元/平方米/月。測(cè)算原則：（1） 合法收、支；（2） 從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)計(jì)量。用水：1）加強(qiáng)用水節(jié)水宣傳，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏；2）加強(qiáng)冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。二、能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想（一）能源消耗估算根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)土管理辦公樓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對(duì)本項(xiàng)目主要用能費(fèi)用進(jìn)行以下估算：能源消耗估算表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)年用量年費(fèi)用備注1.水費(fèi)噸50，000270，000生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水2.電費(fèi)度1，400，000952，000照明、動(dòng)力、供熱、制冷3.燃?xì)赓M(fèi)立方米170，000306，000供熱、制冷4.不可預(yù)見費(fèi)61，120合計(jì)1，589，120（二）節(jié)能設(shè)想 為確保辦公樓正常運(yùn)行、滿足市國(guó)土管局各部門工作需要，同時(shí)又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計(jì)量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措施：電力：1）設(shè)計(jì)并執(zhí)行科學(xué)的管理方案，對(duì)公共區(qū)域照明的用電時(shí)間進(jìn)行合理有效的控制；2）加強(qiáng)調(diào)整設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間及遠(yuǎn)行工況，避峰添谷，；3）采用節(jié)能照明燈具；4）隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補(bǔ)償電容或更換電子鎮(zhèn)流器等措施，減少無功率電能損耗。各物業(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計(jì)劃，按工作計(jì)劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購(gòu)置預(yù)算》，公司審核后報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。公司設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)管理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的管理和控制，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)管理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫(kù)管員配合公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)收款并進(jìn)行資產(chǎn)管理，各項(xiàng)支出由公司統(tǒng)一辦理。運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)： 按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理 按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期1.避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗(yàn)每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗(yàn)每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期維護(hù)每年一次（夏季前）7.空調(diào)冷水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次8.熱力鍋爐專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次11.生活水箱清潔、二次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤(rùn)滑油每年一次13.風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年，不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解常見維修要點(diǎn) 電源電壓的檢查 機(jī)油溫度、壓力的檢查 制冷劑的檢查 冷凍水、冷卻水的檢查遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水冷卻泵、冷凍泵的檢查（五）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解：電梯對(duì)講5組電視監(jiān)控30組消防監(jiān)控1組局域網(wǎng)系統(tǒng)1組電話交接間1組大屏電視系統(tǒng)1組常見維護(hù)要點(diǎn)： 結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備 保存、運(yùn)行資料以及累積