【正文】 第六章 接管工作的進(jìn)度安排序號(hào)內(nèi)容要求責(zé)任人完成時(shí)間1起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》合同的合理性、合法性項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)接管方案通過(guò)后五個(gè)工作日內(nèi)，11月30日前2同開(kāi)發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備位置、數(shù)量的準(zhǔn)確性同上簽訂《物業(yè)管理委托合同》后7日內(nèi)3跟進(jìn)物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進(jìn)度是否按約定裝修方案施工及如期完工同上根據(jù)約定時(shí)間，交房前7日內(nèi)4客戶(hù)服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購(gòu)?fù)晟乒芾碛梅?、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備行政采購(gòu)人員物業(yè)用房裝修完畢7日內(nèi)5與開(kāi)發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面的事宜　行政財(cái)務(wù)人員簽訂《物業(yè)管理委托合同》7個(gè)工作日內(nèi)6制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程引入ISO9001質(zhì)量體系，切合實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)理、各部門(mén)主管、綜合管理部負(fù)責(zé)人12月10日前7對(duì)各部門(mén)人員的定編定崗，客服、秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗達(dá)到崗位職責(zé)要求項(xiàng)目經(jīng)理和各部門(mén)主管交房前30日人員到位，前10日所有培訓(xùn)完成8物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的交接資料完整、記錄清晰房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15日9物業(yè)工程接管驗(yàn)收、整改跟進(jìn)物業(yè)通過(guò)驗(yàn)收，公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標(biāo)識(shí)到位房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前15日10開(kāi)荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo)清潔達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境部經(jīng)理交房前7日11業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準(zhǔn)備，包括業(yè)主資料錄入　房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前20日12入伙通知發(fā)布　售樓部相關(guān)人員交房前7日29 / 29。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專(zhuān)業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。綠化部分：一、 人員 以人為本，通過(guò)對(duì)人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性同時(shí)降低了管理成本。對(duì)所消耗物資的采購(gòu)和供應(yīng)，做好市場(chǎng)調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對(duì)供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢(qián)用到了實(shí)處。對(duì)每一項(xiàng)物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。保潔部分：一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡(jiǎn)工時(shí)，更進(jìn)一步合理安排工作時(shí)間和步驟，要求工作時(shí)間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性二、物耗 嚴(yán)格控制物資消耗，開(kāi)源節(jié)流。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門(mén)主管開(kāi)具出門(mén)條后，門(mén)崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門(mén)主管核實(shí)使用地點(diǎn)后方予領(lǐng)?。粏渭痤~80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)??；在日常耗材管理方面，建立部門(mén)物耗明細(xì)帳，每月由財(cái)務(wù)盤(pán)點(diǎn)核查，杜絕材料流失；在材料的采購(gòu)過(guò)程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。二、節(jié)支：降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。三、積極開(kāi)展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購(gòu)、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢(xún)等），以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動(dòng)的快捷等問(wèn)題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：一、采取“公開(kāi)、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對(duì)人力資源不合理配置的浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。另外，根據(jù)國(guó)家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。收支對(duì)比見(jiàn)下表：入住率物管費(fèi)收入支出利潤(rùn)備注100% 略有盈余80% 虧損75% 虧損60% 虧損20% 虧損在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開(kāi)展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。(三)綠化維護(hù)費(fèi)用（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)金額 (元)備注1農(nóng)藥　　　2化肥　　　3草種、植物　　　4綠化機(jī)具維修　　　5綠化機(jī)具消耗　　　6綠化用水600　7草花租擺　　　　節(jié)日租擺費(fèi)用另計(jì)8合計(jì)　　　 (四)清潔管理費(fèi)用（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1物耗23人50元/人培訓(xùn)的目的在于加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。人員配備及崗位設(shè)置如下：一、人員配備：序號(hào)部門(mén)職務(wù)人數(shù)說(shuō)明崗位職責(zé)備注1項(xiàng)目部經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理工作，具體實(shí)施物業(yè)管理方案2客戶(hù)服務(wù)中心主管1全面負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)部的工作，負(fù)責(zé)辦公室的內(nèi)部管理，人事、檔案、物料的管理助理4受理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類(lèi)證卡，業(yè)主檔案的收集整理3工程部主管1負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施班長(zhǎng)1協(xié)助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作維修工11水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作4秩序維護(hù)部主管1 各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)、保安隊(duì)建設(shè)等工作班長(zhǎng)3負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)以及各崗位巡視、督導(dǎo)工作門(mén)崗18出入口：主次消3負(fù)責(zé)各大門(mén)崗位的控制，進(jìn)出人員、車(chē)輛的管理；其中消防出入口兼多層流動(dòng)崗三班倒巡邏崗6含班長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全、消防巡視，糾正違規(guī)等工作三班倒監(jiān)控中心3負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽(tīng)業(yè)主電話、消防安全工作三班倒固定崗6負(fù)責(zé)其崗位周邊的控制，進(jìn)出人員、車(chē)輛的管理輪休4負(fù)責(zé)各崗位休息時(shí)頂崗5環(huán)境部主管保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理綠化工5定期修枝、剪枝、除草，病蟲(chóng)害的防治保潔員23樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔6合計(jì)85二、組織架構(gòu)：和順物業(yè)前期介入小組水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)公司顧問(wèn)團(tuán)行政、人事（培訓(xùn)）支援成都和順物業(yè)服務(wù)公司 工程支援環(huán)境支援客戶(hù)服務(wù)中心秩序維護(hù)部環(huán)境部工程部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援第二節(jié) 員工培訓(xùn)在項(xiàng)目接管前，本公司將對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，形式包括：入職培訓(xùn)、上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。與開(kāi)發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。第三節(jié) 管理溝通我們非常重視對(duì)小區(qū)的監(jiān)察及支援工作，將邀請(qǐng)公司的專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)，定期到現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、督導(dǎo)，并召集管理例會(huì)，及時(shí)指出管理中的不足，提出合理方案和改進(jìn)意見(jiàn)。20住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率85%在日常工作中及時(shí)收集客戶(hù)的需求信息，盡可能地滿(mǎn)足客戶(hù)的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意。6清潔、保潔率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7道路完好率及使用率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，建檔記錄