【正文】 但就商務(wù)樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，又主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。這類同于比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調(diào)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。第四要素：硬件設(shè)施巨大板樓及超小產(chǎn)權(quán)所謂5A商務(wù)樓即屬于第四大要素。但我們可以肯定，北京500米超高建筑的計劃遲早會重新提出，而且，新位置一定選定在CBD區(qū)域，準確地說，一定選在CBD擴大后的新中心，即新北京衛(wèi)城、未來北京的新中心。該計劃因美國恐怖事件被擱置，但據(jù)了解，此規(guī)劃被否定的另一原因是其投資回報和商務(wù)價值，有人指出，除了中央政府及各部委或北京市政府搬于此樓辦公外，估計很難有商家追捧。北京一旦要蓋最高樓，顯然要力爭成為中國最高。如果是生物武器的話，顯然大占地的低矮樓群較摩天大樓更易受攻擊。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這也是暫時的。第三要素：建筑文化所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，至少也是半島、香格里拉這樣的品牌文化，但對于商務(wù)樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。連房展會這個很具地域情結(jié)的展會都是在國貿(mào)最火。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其商務(wù)樓規(guī)模的重要支撐。我們分析此超大規(guī)模，不僅是建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。第二要素：超大規(guī)模百萬平方米與更大規(guī)模一個星級商務(wù)樓的第二要素即是規(guī)模。但實際上不用比較，市場自有定論。而沒有區(qū)域優(yōu)勢的商務(wù)樓，即便看起來不錯，但市場價值也會被大打折扣，京城大廈等即是典型代表。北京目前的商務(wù)樓的黃金區(qū)位有無數(shù)多，如果從大范圍來看，可分為五大區(qū)域，從內(nèi)到外按順時針方向來看，一是內(nèi)皇城區(qū)、代表項目東方廣場、其次是金融街一線諸樓；二是中關(guān)村地區(qū)，代表項目如中關(guān)村大廈和未建成的中關(guān)村西區(qū)諸樓；三是亞運村地區(qū)，代表項目如遠大中心和未建的名人廣場；四是東北三環(huán)燕莎商圈，代表項目是南銀大廈及各大酒店配套商務(wù)樓，五是國貿(mào)所在的CBD地區(qū)，代表項目是國貿(mào)中心和京廣中心等。但如果10年多前剛建時搬過去，可能會有人相信不改國貿(mào)雄風。這對于酒店可能并非是真理，但對于商務(wù)樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買商務(wù)樓的第一要素和重大要素。住宅多為自購自住物業(yè)，管理成星級自然難，但商務(wù)樓多為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，按理完全應(yīng)該有相應(yīng)星級商務(wù)樓。據(jù)分析比較，住邦2000的多項指標不僅達到了北京目前甲級寫字樓標準，而且因為采用新技術(shù)和新工藝，一些特別配套設(shè)施和特殊服務(wù)項目顯然已經(jīng)超越了絕大多數(shù)甲級寫字樓的標準。但創(chuàng)新者并不滿足于此，如住邦2000這樣的項目在處理廚衛(wèi)設(shè)計時，甚至放棄了管道煤氣的使用，又在每層做一個公用衛(wèi)生間以便讓客戶徹底棄用套內(nèi)衛(wèi)生間。在今天的市場上，諸如天行健、數(shù)碼0佳境天城、當代青云、住邦2000等項目，都屬于后商住時代的產(chǎn)品。后商住要領(lǐng)除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進行全面改進外，最主要也最具革命性的改變就是對廚衛(wèi)的特別處理。后商住概念登場亮相商住樓顯然有著自身的發(fā)展邏輯，隨著新商住概念的普及，后商住樓也慢慢多了起來。新商住概念一方面強調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個人化的SOHO居?。涣硪环矫?，也加強了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)酒會、商務(wù)中心、大型會議室等。但高檔項目也有一些明確提出商住概念的項目。從5000元左右的普通住宅到萬元以上的外銷項目，在推廣大戶型時，都或多或少地SOHO了一把。盡管反對者眾多，但SOHO依然成為全中國房地產(chǎn)概念炒作、產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷推廣的經(jīng)典案例，全國各地呼拉冒出許多SOHO項目來，特別是在二級省會城市中，一些發(fā)展商視SOHO為真經(jīng)寶典。這個概念在北京誕生盡管僅兩年，但顯然已經(jīng)深入人心。在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個純住宅的電話通過報紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電信部門會首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會進行相應(yīng)的處罰。有業(yè)內(nèi)人士對商住兩用樓提出了質(zhì)疑，目前隨著商住兩用樓的不斷增多，在設(shè)計上開間越來越大，裝修上也越來越豪華，由于其租售價格上的優(yōu)勢，首先勢必會對乙等寫字樓市場形成沖擊，接著便是甲等字樓。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。因為畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。從一定程度上說，商住兩用樓的出現(xiàn)，的確為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，但是，由此引發(fā)的糾紛及隱患，使“商住兩用是否適宜”成為了眾人爭論的一個話題。就當前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有：中關(guān)村、亞運村、CBD及其輻射區(qū)。所以，北京商住給人的感覺，不僅是熱門話題，而且似乎成了一個永恒的話題。 如何成功升級商住樓如何成功升級商住樓 房地產(chǎn)門戶搜房 2003611 8:52:00 當前房地產(chǎn)有一個熱門的話題就是商住?！　〕兙幼『蜕虅?wù)公寓外，其它兩類商住產(chǎn)品都是以商為主，投資者要注意它們是否位于商圈的周邊，或潛在的商務(wù)辦公區(qū)域?！　√貏e對于只商不住的商住產(chǎn)品，開發(fā)商利用政府不完善的法規(guī)投機，利用住宅立項在寫字樓市場上獲利，破壞了公平競爭的市場環(huán)境。　　2003年投資商住需謹慎　　一方面寫字樓產(chǎn)品不斷豐富，供應(yīng)不斷增多，另一方面由于全球經(jīng)濟放緩，發(fā)達國家公司對北京寫字樓的市場需求不足，而申奧成功及入世對市場的積極影響有滯后效應(yīng)，短期內(nèi)過量的寫字樓供應(yīng)將導(dǎo)致價格下跌，特別是價格不高的乙級寫字樓將與商住產(chǎn)品形成有力競爭。因此其戶內(nèi)空間除滿足家居生活所需的全部功能之外，還要有相對獨立的工作位置和相當于寫字樓的工作條件。代表項目是SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO。同度假式公寓和純酒店相比，商務(wù)公寓更注重商務(wù)設(shè)施的配套，如商務(wù)中心、秘書服務(wù)、智能化配套等，而其本質(zhì)依然是居住，并且是酒店式公寓?！　∫宰橹?，以商為輔的商務(wù)公寓。由于既有商也有住，這類產(chǎn)品通常位于CBD、中關(guān)村、亞運村等商圈周邊。它們的相同之處在于都不是普通住宅，而是滿足各類高收入階層和各種公司、團體多元化生活、工作、娛樂方式的需要，它們是北京這個充滿活力的、越來越豐富多彩的現(xiàn)代大都市的產(chǎn)物。由于市場定位明確，基本消滅了商住混雜的尷尬現(xiàn)象，市場前景較為看好。建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活分隔組合的大空間框架結(jié)構(gòu)，層高滿足辦公要求，綜合布線系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，更多的電梯應(yīng)付高峰時段人流，消防上設(shè)自動報警和噴淋，為滿足中小型公司降低運營成本的需要，設(shè)置了齊全的商務(wù)配套設(shè)施，如共享服務(wù)器、會議廳、會客室，還有在大堂服務(wù)方面能享受收發(fā)信件、代繳費用、租物代理、鐘點清潔、洗衣服務(wù)等，大堂等公共空間更豪華、氣派，以求給客戶良好的第一印象?！　⌒律套‰m然仍以住宅立項，享受開發(fā)住宅的種種政策好處，但市場定位卻改為以商為主甚至只商不住。與寫字樓相比，商住樓有明顯的價格競爭優(yōu)勢，商務(wù)辦公的開發(fā)利潤也比純住宅高；但是與純住宅樓相比，商住的缺點則暴露無遺，一沒有價格優(yōu)勢，二是人們更愿意選擇家庭氛圍濃厚的純住宅居住。一個非常有代表性的現(xiàn)象是，拎菜的和拎公文包的一起等電梯?！　∈袌隹床灰姷氖謩?chuàng)造了北京第一代商住樓，雖然亦商亦住缺點很多，但是它的出現(xiàn)客觀上支持和推動了民營中小企業(yè)的發(fā)展?！　≈嘘P(guān)村地區(qū)開發(fā)成本通常很高，所以開發(fā)商大多只能開發(fā)高檔寫字樓，而當?shù)刂行∫?guī)模企業(yè)很多，這些處于創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)租不起高檔寫字樓，為了商務(wù)方便又不得不在中關(guān)村商圈內(nèi)辦公，怎幺辦，只能租購價格遠遠比寫字樓便宜的住宅，而且購房時能獲得比寫字樓高出兩成的貸款成數(shù)和更長的貸款期限。于是在商務(wù)占絕對優(yōu)勢的情況下，匯園公寓漸漸演化成了準商住樓，純居住的人已經(jīng)微乎其微了。誰創(chuàng)造了北京商??？　　在商住樓較為集中的亞運村，商住風首先是從匯園公寓刮起來的。如果你仔細觀察，就會發(fā)現(xiàn)今天的商住與昨日迥然不同?！　∩膛c住真的水火不容，不可調(diào)和了嗎？　　事實上過去的2002年卻是商住樓盤大出風頭的一年，中關(guān)村的長遠天地、財智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、CBD的優(yōu)士閣、建外SOHO、東部的東方銀座、住邦2000、南城的楓樺豪景……北京到處商住開花，除個別樓盤自身操作問題外，大多數(shù)在開盤初期就已掙得盆盈缽滿。商住樓的開發(fā)商以住宅立項，交納的土地出讓金不及寫字樓的一半，住宅貸款最高可達8成20年，而購買寫字樓貸款最高只能到6成10年，且個人商業(yè)用房貸款利率比個人住房貸款利率高，住宅的土地使用權(quán)是70年，而寫字樓只有50年。小老板們帶著公司客戶和菜籃子、哈巴狗、垃圾袋一起走進大堂，相會在電梯，公司形象和信譽大打折扣。商戶流動人員較多，住戶安全得不到保障。從建筑裝修材料上看，辦公樓裝修檔次高，可燃物較多，用電量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。　　存在安全及消防隱患。亦商亦住，住戶在本該安靜的自家門前每天與各色陌生人等擦肩而過，公司職員遠不如業(yè)主愛惜物業(yè)，住戶背負設(shè)備因過度使用而產(chǎn)生的管理和維護費用，苦不堪言。其次，在功能配套上應(yīng)盡量考慮商務(wù)辦公需要，考慮商務(wù)規(guī)模，建筑外觀，安防系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等。 更直接而言，高品質(zhì)的商住樓應(yīng)該是商住樓的設(shè)計主題、準寫字樓的配套設(shè)施、準酒店式的物業(yè)管理。長沙都市陽光銷售部劉芳經(jīng)理認為，高品質(zhì)的商住樓除了在硬件上，如戶型的平面劃分、整體規(guī)劃、配套設(shè)施等應(yīng)注重外，還應(yīng)注重軟件系統(tǒng)，如商務(wù)功能相匹配的通訊智能化，樓宇智能化，以及專業(yè)水準的物業(yè)管理等。隨著大量的外來企業(yè)入駐長沙及外來人員就業(yè)長沙，以前一般要繳納多少稅才能將戶口從外地轉(zhuǎn)到長沙，如今一套商住樓便能解決。林凱旋先生說，根據(jù)經(jīng)驗結(jié)合國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀測算而知，長沙寫字樓的售價和年租金之間的比例關(guān)系是低于７，客戶基本上還是傾向于以租為主，因為按照國際行業(yè)慣例，只有高于７達到８或１０的程度，很多客戶才有機會成為投資者。ｍ２，是一般商住樓的３倍，電費也比商住樓高。該公司總經(jīng)理林凱旋先生認為，這主要有以下幾方面的因素： 第一、金融支持上受到很大影響，購買商住樓的銀行按揭月利率是１～５年為３．９７５‰，６～２０年為４．２‰；購買寫字樓的銀行按揭月利率是１～５年為５．０２５‰，６～１０年為５．１７５‰。在選址上，商住樓也優(yōu)于住宅樓，商住樓一般位于城市的主次干道上，如長沙市的芙蓉路、韶山路、勞動路、解放路、人民路等，這對于有生意觀念的人的“門臉名片”效應(yīng)特別重要。 從硬件配套設(shè)計上來看，商住樓比住宅樓更全面更合理。再次，長沙市人均可支配收入為７５２元／月，如此消費水平，與商住樓較為適應(yīng)，如長沙平和堂專業(yè)寫字樓已交房３年，至今也只有７０％～８０％使用率。 以湖南省會長沙為例，首先，長沙市２００２年底已有１２，８８０家民營企業(yè)，總職工３５．５萬人，平均每家企業(yè)職工僅２７人，扣除生產(chǎn)性職工，非生產(chǎn)性企業(yè)職工每家大約七八人，這樣的企業(yè)規(guī)模，排除財力有限的問題不談，從成本角度上說，很多企業(yè)較為愿意入駐商住樓。商住樓對于眾多正在成長的中小企業(yè)來說，既不需躋身于混雜的純住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價格門檻。（26E2） 　　照片：商住誘惑無法阻擋，在CBD拒絕商住更是難上加難　本報見習記者臺啟森／攝 商住樓能否繼續(xù)主導(dǎo)樓市？ 2003年05月20日 10:22 中國房地產(chǎn)報 居住與商務(wù)功能上相互干擾與沖突，業(yè)主結(jié)構(gòu)混雜，管理上容易形成盲點，這或多或少地困擾著商住樓的持續(xù)發(fā)展。同樣，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律也要跟著調(diào)整。以后界限模糊化了，你根本不知道什幺是倉庫，什幺是工廠，甚至可能不知道什幺是商場，可能商場就在倉庫里面。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒有足夠的稅源是一個非常大的關(guān)鍵問題。因為住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的?？墒菍懽謽堑陌唇屹J款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不合理的局面。任何一個房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。從那時直到現(xiàn)在，商業(yè)寫字樓基本上還是在宏觀調(diào)控的范圍之內(nèi)，開發(fā)貸款、稅費、按揭貸款限制等各方面的政策沒有任何改變，這就造成北京的寫字樓市場租金非常高。首先限制的 　　就是商場、寫字樓的建設(shè)。1992年10月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國務(wù)院55號令，從這時起北京才有了房地產(chǎn)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)商要有三個突破 　　SOHO中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。 　　很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50％，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20％的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有70年的使用權(quán)當然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。 　　國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。中國的財務(wù)制度也好，金融資本也好，出發(fā)點是折舊完了這個樓可以拆了重建，國外的制度基礎(chǔ)是建筑的永久性。 　　同時，國外的會計沒有折舊一說，而我們按二三十年折舊。 　　都是