【正文】 比較完善的管理法規(guī)的陸續(xù)出臺，商住兩用樓將會更加名實(shí)相符，個性鮮活！ （殷蘇峰） 商住樓從重商輕住到只商不住焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 2002年05月16日17:54 北京晚報 　　 在社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，商住樓是一個相當(dāng)活躍的產(chǎn)品，即便在現(xiàn)今美國的城市中，也存在大量的商住類項(xiàng)目。一些項(xiàng)目，無論從外觀、性能還是配套、戶型等各方面來看，已經(jīng)與純寫字樓甚至甲級寫字樓都沒什幺差異了。其主要客戶都是中小型及成長型企業(yè)，國內(nèi)之所以留下相當(dāng)大的一個市場空白點(diǎn)，缺乏板式甲級寫字樓，主要原因是因?yàn)榘l(fā)展商在建寫字樓時，一直定位于大集團(tuán)、大企業(yè)和跨國公司，而忽視了中小型成長企業(yè)的市場份額和市場潛力。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念?！　【幼且话阒痪邆浼兙幼〉臈l件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動為前提?！　∩套堑奶攸c(diǎn)及其市場空間　　商住樓的設(shè)計要以商為主題，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。當(dāng)中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，當(dāng)民營經(jīng)濟(jì)正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。中國的財務(wù)制度也好，金融資本也好，出發(fā)點(diǎn)是折舊完了這個樓可以拆了重建，國外的制度基礎(chǔ)是建筑的永久性。 　　很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50％，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20％的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。從那時直到現(xiàn)在，商業(yè)寫字樓基本上還是在宏觀調(diào)控的范圍之內(nèi)，開發(fā)貸款、稅費(fèi)、按揭貸款限制等各方面的政策沒有任何改變，這就造成北京的寫字樓市場租金非常高。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒有足夠的稅源是一個非常大的關(guān)鍵問題。商住樓對于眾多正在成長的中小企業(yè)來說，既不需躋身于混雜的純住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價格門檻。在選址上，商住樓也優(yōu)于住宅樓，商住樓一般位于城市的主次干道上，如長沙市的芙蓉路、韶山路、勞動路、解放路、人民路等，這對于有生意觀念的人的“門臉名片”效應(yīng)特別重要。隨著大量的外來企業(yè)入駐長沙及外來人員就業(yè)長沙，以前一般要繳納多少稅才能將戶口從外地轉(zhuǎn)到長沙，如今一套商住樓便能解決。亦商亦住，住戶在本該安靜的自家門前每天與各色陌生人等擦肩而過，公司職員遠(yuǎn)不如業(yè)主愛惜物業(yè)，住戶背負(fù)設(shè)備因過度使用而產(chǎn)生的管理和維護(hù)費(fèi)用，苦不堪言。小老板們帶著公司客戶和菜籃子、哈巴狗、垃圾袋一起走進(jìn)大堂，相會在電梯，公司形象和信譽(yù)大打折扣。誰創(chuàng)造了北京商住？　　在商住樓較為集中的亞運(yùn)村，商住風(fēng)首先是從匯園公寓刮起來的。一個非常有代表性的現(xiàn)象是，拎菜的和拎公文包的一起等電梯。由于市場定位明確，基本消滅了商住混雜的尷尬現(xiàn)象，市場前景較為看好。同度假式公寓和純酒店相比，商務(wù)公寓更注重商務(wù)設(shè)施的配套，如商務(wù)中心、秘書服務(wù)、智能化配套等，而其本質(zhì)依然是居住，并且是酒店式公寓。　　特別對于只商不住的商住產(chǎn)品，開發(fā)商利用政府不完善的法規(guī)投機(jī)，利用住宅立項(xiàng)在寫字樓市場上獲利，破壞了公平競爭的市場環(huán)境。就當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有：中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD及其輻射區(qū)。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。盡管反對者眾多，但SOHO依然成為全中國房地產(chǎn)概念炒作、產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷推廣的經(jīng)典案例，全國各地呼拉冒出許多SOHO項(xiàng)目來，特別是在二級省會城市中，一些發(fā)展商視SOHO為真經(jīng)寶典。后商住概念登場亮相商住樓顯然有著自身的發(fā)展邏輯，隨著新商住概念的普及，后商住樓也慢慢多了起來。據(jù)分析比較，住邦2000的多項(xiàng)指標(biāo)不僅達(dá)到了北京目前甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，而且因?yàn)椴捎眯录夹g(shù)和新工藝，一些特別配套設(shè)施和特殊服務(wù)項(xiàng)目顯然已經(jīng)超越了絕大多數(shù)甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。北京目前的商務(wù)樓的黃金區(qū)位有無數(shù)多，如果從大范圍來看，可分為五大區(qū)域，從內(nèi)到外按順時針方向來看，一是內(nèi)皇城區(qū)、代表項(xiàng)目東方廣場、其次是金融街一線諸樓；二是中關(guān)村地區(qū)，代表項(xiàng)目如中關(guān)村大廈和未建成的中關(guān)村西區(qū)諸樓；三是亞運(yùn)村地區(qū)，代表項(xiàng)目如遠(yuǎn)大中心和未建的名人廣場；四是東北三環(huán)燕莎商圈，代表項(xiàng)目是南銀大廈及各大酒店配套商務(wù)樓，五是國貿(mào)所在的CBD地區(qū)，代表項(xiàng)目是國貿(mào)中心和京廣中心等。我們分析此超大規(guī)模，不僅是建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這也是暫時的。但我們可以肯定，北京500米超高建筑的計劃遲早會重新提出，而且，新位置一定選定在CBD區(qū)域，準(zhǔn)確地說，一定選在CBD擴(kuò)大后的新中心，即新北京衛(wèi)城、未來北京的新中心。但就商務(wù)樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，又主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。該計劃因美國恐怖事件被擱置，但據(jù)了解，此規(guī)劃被否定的另一原因是其投資回報和商務(wù)價值，有人指出，除了中央政府及各部委或北京市政府搬于此樓辦公外，估計很難有商家追捧。第三要素：建筑文化所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，至少也是半島、香格里拉這樣的品牌文化，但對于商務(wù)樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。第二要素：超大規(guī)模百萬平方米與更大規(guī)模一個星級商務(wù)樓的第二要素即是規(guī)模。但如果10年多前剛建時搬過去，可能會有人相信不改國貿(mào)雄風(fēng)。但創(chuàng)新者并不滿足于此，如住邦2000這樣的項(xiàng)目在處理廚衛(wèi)設(shè)計時，甚至放棄了管道煤氣的使用，又在每層做一個公用衛(wèi)生間以便讓客戶徹底棄用套內(nèi)衛(wèi)生間。新商住概念一方面強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個人化的SOHO居住；另一方面，也加強(qiáng)了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)酒會、商務(wù)中心、大型會議室等。這個概念在北京誕生盡管僅兩年，但顯然已經(jīng)深入人心。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。所以，北京商住給人的感覺，不僅是熱門話題，而且似乎成了一個永恒的話題。　　2003年投資商住需謹(jǐn)慎　　一方面寫字樓產(chǎn)品不斷豐富，供應(yīng)不斷增多，另一方面由于全球經(jīng)濟(jì)放緩，發(fā)達(dá)國家公司對北京寫字樓的市場需求不足，而申奧成功及入世對市場的積極影響有滯后效應(yīng)，短期內(nèi)過量的寫字樓供應(yīng)將導(dǎo)致價格下跌，特別是價格不高的乙級寫字樓將與商住產(chǎn)品形成有力競爭。　　以住為主，以商為輔的商務(wù)公寓。建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活分隔組合的大空間框架結(jié)構(gòu)，層高滿足辦公要求，綜合布線系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，更多的電梯應(yīng)付高峰時段人流，消防上設(shè)自動報警和噴淋，為滿足中小型公司降低運(yùn)營成本的需要，設(shè)置了齊全的商務(wù)配套設(shè)施，如共享服務(wù)器、會議廳、會客室，還有在大堂服務(wù)方面能享受收發(fā)信件、代繳費(fèi)用、租物代理、鐘點(diǎn)清潔、洗衣服務(wù)等，大堂等公共空間更豪華、氣派，以求給客戶良好的第一印象。　　市場看不見的手創(chuàng)造了北京第一代商住樓，雖然亦商亦住缺點(diǎn)很多，但是它的出現(xiàn)客觀上支持和推動了民營中小企業(yè)的發(fā)展。如果你仔細(xì)觀察，就會發(fā)現(xiàn)今天的商住與昨日迥然不同。商戶流動人員較多，住戶安全得不到保障。其次，在功能配套上應(yīng)盡量考慮商務(wù)辦公需要，考慮商務(wù)規(guī)模，建筑外觀，安防系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等。林凱旋先生說，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀測算而知，長沙寫字樓的售價和年租金之間的比例關(guān)系是低于７，客戶基本上還是傾向于以租為主，因?yàn)榘凑諊H行業(yè)慣例，只有高于７達(dá)到８或１０的程度，很多客戶才有機(jī)會成為投資者。 從硬件配套設(shè)計上來看，商住樓比住宅樓更全面更合理。（26E2） 　　照片：商住誘惑無法阻擋，在CBD拒絕商住更是難上加難　本報見習(xí)記者臺啟森／攝 商住樓能否繼續(xù)主導(dǎo)樓市？ 2003年05月20日 10:22 中國房地產(chǎn)報 居住與商務(wù)功能上相互干擾與沖突，業(yè)主結(jié)構(gòu)混雜，管理上容易形成盲點(diǎn)，這或多或少地困擾著商住樓的持續(xù)發(fā)展。因?yàn)樽≌赡軙硐M(fèi)，但大量的稅收是沒有的。首先限制的 　　就是商場、寫字樓的建設(shè)。這樣開發(fā)商就只能說其項(xiàng)目不是辦公樓，批的是住宅，消費(fèi)者花多一點(diǎn)的錢有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。 　　同時，國外的會計沒有折舊一說，而我們按二三十年折舊?！　≈袊谧咭粭l有社會主義特色的市場經(jīng)濟(jì)之路，世界上沒有任何一個國家的經(jīng)驗(yàn)可以類比。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合?！　∩套桥cSOHO及居住樓的差別　　SOHO一般是指以居住功能為主的，家庭型辦公方式，家庭居住的主人同時是辦公或工作的主要人物，并從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會計師、商業(yè)客戶集中在一起。據(jù)設(shè)計師稱，這樣的板式寫字樓設(shè)計不僅能夠充分顯示寫字樓在建筑功能上的優(yōu)勢，而且也充分表明了其超前和創(chuàng)新性，特別是能夠更好地服務(wù)于中小型企業(yè)或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 　　針對SOHO類產(chǎn)品商與住的矛盾，目前市場出現(xiàn)一些新型商住樓，已經(jīng)從SOHO類重商輕住的模式發(fā)展成為只商不住的模式。從另一個層面來說，許多在冠城園寫字樓辦公的人，很多會選擇冠城園住宅作為居所，不僅增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而且工作與居住直線距離的縮短，也提高了人們的生活質(zhì)量。在目前各項(xiàng)政策法規(guī)尚待完善之時，適時地找出一個合理有效的解決方案也不失為明智之舉。如果照此情形發(fā)展，還會有人去開發(fā)寫字樓嗎？大家都做商住兩用樓得了！造成目前這種局面的主要原因，除了政策上的相對滯后外，“法律能否有效地執(zhí)行”也是一個很關(guān)鍵的要素。 其次，對于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就損害了業(yè)主的權(quán)益。 市場決定需求 商住兩用有“錢”途 以地處CBD商圈的SOHO現(xiàn)代城為例，其“SmallOfficeHomeOffice（居家辦公）”的概念，是從國外學(xué)來的。 易水寒心０１／０６／２２ ２３２５發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市業(yè)內(nèi)論壇 順便提一下現(xiàn)在風(fēng)靡北京城的“商住兩用房”，開發(fā)商是在鉆國家政策空隙，掛羊頭賣狗肉，似乎買家得到實(shí)惠沾到了大便宜；但國外的“商住兩用房”根本不是這樣建造的，蜂擁而上的買家真可謂“無知者無畏”，比如：住戶希望安靜、安全，不被打擾；商家卻希望門庭若市，時間長了，肯定互相打擾，遲早引發(fā)問題。 隨著社會的進(jìn)步，人們對生活質(zhì)素要求越來越高，追求 高尚住宅 將成為人們生活的基本要求，長痛不如短痛，為避免不明真相的人繼續(xù)受騙，為開公司誤買住宅，造成不必要的損失，希望政府將 任何人不得改變房屋用途 的有關(guān)規(guī)定制定為法規(guī)，各級政府部門都要嚴(yán)格執(zhí)行。 在香港住宅大廈中也確實(shí)有人將公司注冊在自己家里，但基本上是一人公司，或一家人的公司，沒有外人到住宅來上班，住宅只不過是一個注冊地點(diǎn)和收信地址，他們通常不會請外人上門，更不會將住宅變成存放貨物的倉庫。已經(jīng)在住宅等非商業(yè)寫字樓登記注冊的企業(yè)，必須在２００１年１月開始的年度年審時，辦理變更企業(yè)法定地址的手續(xù)，并把企業(yè)的經(jīng)營場所遷到注明為商業(yè)用途的寫字樓。為什幺？商務(wù)環(huán)境。如果是自住，肯定追求私密性，但求越隱蔽越好，誰也不想讓全樓的人一眼掃盡自家室內(nèi)的春光。 眾說紛紜 拒絕商住 商住樓，想說愛你真的很難焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 2002年07月26日10:37 精品購物指南 本報上周《３－５年，終結(jié)商住》的報道刊出后，很多讀者致電編輯部或給作者發(fā)郵件，探討對“商住混雜”的憂慮和看法。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌：中關(guān)村商務(wù)密集地區(qū)公寓由于開發(fā)量不多，有部分房屋租金不降反升。早在商品房誕生之初，便有許多人在買來的公寓中辦公，如早期的華僑村、匯園公寓、京寶花園等?！北本┲性飿I(yè)的李文杰表示，高檔寫字樓的回報相當(dāng)豐厚，但前期投入也相當(dāng)高，三五年內(nèi)是不可能收回成本的，只有具備實(shí)力的投資商才會進(jìn)入這一領(lǐng)域，他們不會關(guān)注中低檔寫字樓市場，因此適合中小公司的商住物業(yè)市場會很大。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量相對緊缺或租金價格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟(jì)承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。 于是出現(xiàn)了一些明確提出“只商不住”的項(xiàng)目?？梢灶A(yù)見的是重視市場細(xì)分、定位合理、性價比高、功能設(shè)計創(chuàng)新的新型商住樓將在這一階段將顯示強(qiáng)盛的生命力。(3)“商、娛”合一，與“住”分離的模式“商、娛合一”從本質(zhì)上來看，目的也是將“商”與“住”分開，純粹其辦公的功能。雖為商住兩用項(xiàng)目，但是“商”、“住”分離模式避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立的建筑體，商業(yè)用途的樓宇在消防等各方面盡量采用寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，而居住用途的物業(yè)則以住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，彼此出入互不干擾，互不影響。應(yīng)該說這三種趨向都在一定程度上發(fā)展了商住兩用物業(yè)，是對市場進(jìn)行研究和細(xì)分的結(jié)果，具有研究的價值和探索的意義。(4)對寫字樓市場形成沖擊，從長期來看不利于寫字樓市場的發(fā)展由于競爭的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督與管理，長期來看，可能會對寫字