【正文】 ?！　∩套⊙苌惍a(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)　　除了上文提到的以住為名，行完全商務(wù)之實(shí)的新商住產(chǎn)品外，還有一些從第一代商住概念下分裂出來(lái)的商住衍生產(chǎn)品，它們都有各自的特點(diǎn)，為不同的城市消費(fèi)群體量身定造。它們的相同之處在于都不是普通住宅，而是滿足各類高收入階層和各種公司、團(tuán)體多元化生活、工作、娛樂方式的需要，它們是北京這個(gè)充滿活力的、越來(lái)越豐富多彩的現(xiàn)代大都市的產(chǎn)物?！　∧壳笆袌?chǎng)上的商住衍生類產(chǎn)品大致有以下幾類：　　拒絕商住的純商、純住綜合社區(qū)，公寓樓和寫字樓在同一個(gè)社區(qū)環(huán)境里和諧共存，但彼此完全分離，各自設(shè)立出入口，形成相對(duì)封閉的獨(dú)立系統(tǒng)，商就是商，住就是住，物業(yè)分開管理，不同人流不在樓內(nèi)混雜。由于既有商也有住，這類產(chǎn)品通常位于CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村等商圈周邊。如藍(lán)籌名座、藍(lán)堡國(guó)際公寓、金地國(guó)際花園、富海中心等。　　以住為主，以商為輔的商務(wù)公寓。這類產(chǎn)品在國(guó)外較為普遍，多指那些專為商務(wù)人士設(shè)計(jì)建造的酒店式公寓。同度假式公寓和純酒店相比，商務(wù)公寓更注重商務(wù)設(shè)施的配套，如商務(wù)中心、秘書服務(wù)、智能化配套等，而其本質(zhì)依然是居住，并且是酒店式公寓。　　以商為主，以住為輔的新商住混合產(chǎn)品。代表項(xiàng)目是SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO。SOHO類產(chǎn)品原指以居住功能為主的“在家辦公”方式，家庭居住的主人同時(shí)從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。因此其戶內(nèi)空間除滿足家居生活所需的全部功能之外，還要有相對(duì)獨(dú)立的工作位置和相當(dāng)于寫字樓的工作條件。但從實(shí)際銷售情況看，商的比例明顯大于住，“在家辦公”的初衷變成了大多數(shù)業(yè)主在家開公司。　　2003年投資商住需謹(jǐn)慎　　一方面寫字樓產(chǎn)品不斷豐富，供應(yīng)不斷增多，另一方面由于全球經(jīng)濟(jì)放緩，發(fā)達(dá)國(guó)家公司對(duì)北京寫字樓的市場(chǎng)需求不足，而申奧成功及入世對(duì)市場(chǎng)的積極影響有滯后效應(yīng)，短期內(nèi)過量的寫字樓供應(yīng)將導(dǎo)致價(jià)格下跌，特別是價(jià)格不高的乙級(jí)寫字樓將與商住產(chǎn)品形成有力競(jìng)爭(zhēng)?！　∩套‘a(chǎn)品本身也有生命周期，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)供給太多，需求相對(duì)不足，也會(huì)造成價(jià)格下跌?！　√貏e對(duì)于只商不住的商住產(chǎn)品，開發(fā)商利用政府不完善的法規(guī)投機(jī)，利用住宅立項(xiàng)在寫字樓市場(chǎng)上獲利，破壞了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)于這類產(chǎn)品，國(guó)家是否會(huì)采取實(shí)質(zhì)性的限制政策尚不得而知，如政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影，投資者對(duì)此應(yīng)特別留意?！　〕兙幼『蜕虅?wù)公寓外，其它兩類商住產(chǎn)品都是以商為主，投資者要注意它們是否位于商圈的周邊，或潛在的商務(wù)辦公區(qū)域?！　∫陨虨橹鞯纳套‘a(chǎn)品，就要考察產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否能真正滿足商務(wù)辦公的需要，應(yīng)就建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)層層高、開間進(jìn)深、垂直交通系統(tǒng)、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、套內(nèi)使用率、配套設(shè)施等各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)考慮。 如何成功升級(jí)商住樓如何成功升級(jí)商住樓 房地產(chǎn)門戶搜房 2003611 8:52:00 當(dāng)前房地產(chǎn)有一個(gè)熱門的話題就是商住。無(wú)論中小企業(yè)和成長(zhǎng)型公司，或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和自由職業(yè)者，都是商住概念的“發(fā)燒友”，在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊時(shí)間中，更有網(wǎng)絡(luò)、傳媒、ＩＴ、廣告、公關(guān)等新興行業(yè)產(chǎn)生的巨大商住需求，而在北京這樣一個(gè)首都和國(guó)際化的特殊城市中，還有各類外企駐華辦、外地駐京辦的商住需求。所以，北京商住給人的感覺，不僅是熱門話題，而且似乎成了一個(gè)永恒的話題。據(jù)權(quán)威調(diào)查分析，北京商住樓的開發(fā)數(shù)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓，而且，商住的質(zhì)量已經(jīng)大大提升，高檔商住樓已經(jīng)超過常規(guī)寫字樓，隨著目前商住樓的全面升級(jí)，我們甚至分不清商住項(xiàng)目與純甲級(jí)寫字樓的區(qū)別了。就當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個(gè)區(qū)域主要有：中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD及其輻射區(qū)。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場(chǎng)共性表現(xiàn)為：中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量偏少或租金價(jià)格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟(jì)承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場(chǎng)所。從一定程度上說，商住兩用樓的出現(xiàn)，的確為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，但是，由此引發(fā)的糾紛及隱患，使“商住兩用是否適宜”成為了眾人爭(zhēng)論的一個(gè)話題。商住樓的隱患對(duì)于作為純居住目的業(yè)主來(lái)說，不僅其正常的生活會(huì)因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就損害了業(yè)主的權(quán)益。因?yàn)楫吘构緦?duì)于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝修材料來(lái)說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)商住兩用樓提出了質(zhì)疑，目前隨著商住兩用樓的不斷增多，在設(shè)計(jì)上開間越來(lái)越大，裝修上也越來(lái)越豪華，由于其租售價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，首先勢(shì)必會(huì)對(duì)乙等寫字樓市場(chǎng)形成沖擊，接著便是甲等字樓。如果照此情形發(fā)展，還會(huì)有人去開發(fā)寫字樓嗎？大家都做商住兩用樓得了！造成目前這種局面的主要原因，除了政策上的相對(duì)滯后外，“法律能否有效地執(zhí)行”也是一個(gè)很關(guān)鍵的要素。在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個(gè)純住宅的電話通過報(bào)紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電信部門會(huì)首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的處罰。SOHO之后的新商住概念商住概念最早的升級(jí)版即是大家熟悉的SOHO。這個(gè)概念在北京誕生盡管僅兩年，但顯然已經(jīng)深入人心。2000年初，現(xiàn)代城以首創(chuàng)的SOHO概念大獲名利，短短時(shí)間內(nèi)，SOHO現(xiàn)代城以罕見的速度熱賣，SOHO概念借勢(shì)一夜成名。盡管反對(duì)者眾多，但SOHO依然成為全中國(guó)房地產(chǎn)概念炒作、產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷推廣的經(jīng)典案例，全國(guó)各地呼拉冒出許多SOHO項(xiàng)目來(lái)，特別是在二級(jí)省會(huì)城市中，一些發(fā)展商視SOHO為真經(jīng)寶典。實(shí)際上，盡管名義上不認(rèn)同，SOHO產(chǎn)品的實(shí)際跟隨者并不少。從5000元左右的普通住宅到萬(wàn)元以上的外銷項(xiàng)目，在推廣大戶型時(shí)，都或多或少地SOHO了一把。一些知名豪宅公寓，也悄悄地在準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房中裝修出典型的SOHO示范單位來(lái)。但高檔項(xiàng)目也有一些明確提出商住概念的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、戶型設(shè)計(jì)、外觀處理，甚至包括案名的處理，都已經(jīng)有了寫字樓色彩，開始出現(xiàn)所謂新商住概念。新商住概念一方面強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個(gè)人化的SOHO居?。涣硪环矫?，也加強(qiáng)了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)酒會(huì)、商務(wù)中心、大型會(huì)議室等。如果說純公寓商住辦公是“住大于商”，SOHO是“商住并舉”，新商住概念已經(jīng)明確提出“商大于住”的口號(hào)。后商住概念登場(chǎng)亮相商住樓顯然有著自身的發(fā)展邏輯，隨著新商住概念的普及，后商住樓也慢慢多了起來(lái)。 與新商住概念不同的是，后商住概念明確提出了“只商不住”的理念。后商住要領(lǐng)除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最主要也最具革命性的改變就是對(duì)廚衛(wèi)的特別處理。后商住樓首先弱化廚房的功能，個(gè)別項(xiàng)目的物業(yè)管理中甚至明確指出，除使用電氣化廚具外，不得進(jìn)行明火操作；其次是弱化衛(wèi)生間，一改大戶型兩衛(wèi)三衛(wèi)的設(shè)計(jì)，再大的戶型也盡量控制在一個(gè)衛(wèi)生間；最具革命性的后商住產(chǎn)品，甚至直接取消了廚房功能的設(shè)計(jì)。在今天的市場(chǎng)上，諸如天行健、數(shù)碼0佳境天城、當(dāng)代青云、住邦2000等項(xiàng)目，都屬于后商住時(shí)代的產(chǎn)品。實(shí)際上，我們發(fā)現(xiàn)，后商住時(shí)代的產(chǎn)品有些原來(lái)就是寫字樓項(xiàng)目，并按寫字樓規(guī)劃建設(shè)起來(lái)，為預(yù)銷的需要改成住宅，數(shù)碼０１和佳境天城即是。但創(chuàng)新者并不滿足于此，如住邦2000這樣的項(xiàng)目在處理廚衛(wèi)設(shè)計(jì)時(shí)，甚至放棄了管道煤氣的使用，又在每層做一個(gè)公用衛(wèi)生間以便讓客戶徹底棄用套內(nèi)衛(wèi)生間。除此之外，住邦2000還特別做成了全玻璃幕墻，取消陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、增加５Ａ智能化、使用真正的中央空調(diào)、增加公用面積和電梯數(shù)、增加標(biāo)準(zhǔn)層的層高和單位面積承重等，更特別配置了煙感、自動(dòng)噴淋、新風(fēng)裝置、商業(yè)用電、商用寬帶、密集電訊、衛(wèi)星服務(wù)、遠(yuǎn)程電視會(huì)議、大型會(huì)議配套和多功能廳等。據(jù)分析比較，住邦2000的多項(xiàng)指標(biāo)不僅達(dá)到了北京目前甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，而且因?yàn)椴捎眯录夹g(shù)和新工藝，一些特別配套設(shè)施和特殊服務(wù)項(xiàng)目顯然已經(jīng)超越了絕大多數(shù)甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。成功升級(jí)商住樓五大要素世界酒店都通行星級(jí)評(píng)定，并有一至五星５個(gè)檔次，其審評(píng)嚴(yán)格認(rèn)真，但奇怪的是，此星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)僅適用于酒店，住宅、商務(wù)樓等其它物業(yè)則沒有。住宅多為自購(gòu)自住物業(yè)，管理成星級(jí)自然難，但商務(wù)樓多為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，按理完全應(yīng)該有相應(yīng)星級(jí)商務(wù)樓。第一要素：黃金區(qū)位CBD核心及其衛(wèi)城價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對(duì)于酒店可能并非是真理，但對(duì)于商務(wù)樓，幾乎無(wú)反例，其無(wú)疑是投資和購(gòu)買商務(wù)樓的第一要素和重大要素。換句話說，如果我們將建國(guó)路一號(hào)的國(guó)貿(mào)中心搬到南二環(huán)上，不論日后會(huì)如何發(fā)展，10年后都不會(huì)再被人稱為星級(jí)商務(wù)樓或甲級(jí)商務(wù)樓。但如果10年多前剛建時(shí)搬過去，可能會(huì)有人相信不改國(guó)貿(mào)雄風(fēng)。因?yàn)?0年前CBD的黃金地段還未被政府及世人確立起來(lái)，這便是地段的價(jià)值所在。北京目前的商務(wù)樓的黃金區(qū)位有無(wú)數(shù)多，如果從大范圍來(lái)看，可分為五大區(qū)域，從內(nèi)到外按順時(shí)針方向來(lái)看，一是內(nèi)皇城區(qū)、代表項(xiàng)目東方廣場(chǎng)、其次是金融街一線諸樓；二是中關(guān)村地區(qū)，代表項(xiàng)目如中關(guān)村大廈和未建成的中關(guān)村西區(qū)諸樓；三是亞運(yùn)村地區(qū)，代表項(xiàng)目如遠(yuǎn)大中心和未建的名人廣場(chǎng)；四是東北三環(huán)燕莎商圈，代表項(xiàng)目是南銀大廈及各大酒店配套商務(wù)樓，五是國(guó)貿(mào)所在的CBD地區(qū)，代表項(xiàng)目是國(guó)貿(mào)中心和京廣中心等。我們注意到，在此五大區(qū)域中心位置的商務(wù)樓租金和售價(jià)都相當(dāng)高，相反離各自中心區(qū)越遠(yuǎn)，價(jià)值越貶。而沒有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的商務(wù)樓，即便看起來(lái)不錯(cuò)，但市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)被大打折扣，京城大廈等即是典型代表。當(dāng)然，此五大區(qū)原則是各有優(yōu)勢(shì)及弱點(diǎn)，所以，一般難以相互比較。但實(shí)際上不用比較，市場(chǎng)自有定論。一方面是國(guó)貿(mào)中心的租金一直雄居各大商務(wù)樓之冠，并且空置率極低，并一直都保有等待名單（WaitingList）；另一方面，無(wú)論是內(nèi)城區(qū)金融街、中關(guān)村、亞運(yùn)村還是東北三環(huán)往國(guó)貿(mào)遷移的企業(yè)都明顯較從國(guó)貿(mào)外遷的企業(yè)更多、更大、更知名；第三，當(dāng)然是國(guó)貿(mào)區(qū)域被政府規(guī)劃正式定命為北京的“商務(wù)中心區(qū)”即CBD，其為主、為大、為中央的地位已然確立。第二要素：超大規(guī)模百萬(wàn)平方米與更大規(guī)模一個(gè)星級(jí)商務(wù)樓的第二要素即是規(guī)模。試想，東方廣場(chǎng)如果僅有一幢樓不及５萬(wàn)平方米，何來(lái)氣勢(shì)？國(guó)貿(mào)沒有二期三期的規(guī)劃，顯然難以引領(lǐng)商務(wù)樓潮流，早就被市場(chǎng)拋棄掉了。我們分析此超大規(guī)模，不僅是建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是其商務(wù)樓建筑本身的規(guī)模大，而且必須有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營(yíng)成一個(gè)集商務(wù)樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閉娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其商務(wù)樓規(guī)模的重要支撐。國(guó)貿(mào)中心之所以有不倒之勢(shì)，除了商務(wù)樓品質(zhì)高以外，中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)展覽中心、國(guó)貿(mào)公寓、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心等無(wú)一不是在市場(chǎng)上具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。連房展會(huì)這個(gè)很具地域情結(jié)的展會(huì)都是在國(guó)貿(mào)最火。當(dāng)然，這也與其特殊和便捷的公路、地鐵等交通相關(guān)。第三要素：建筑文化所謂建筑文化，對(duì)酒店可能是指國(guó)王飯店、皇后飯店這樣的歷史，至少也是半島、香格里拉這樣的品牌文化，但對(duì)于商務(wù)樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無(wú)論西方還是東方，無(wú)論發(fā)達(dá)與落后，一談到商務(wù)樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國(guó)世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求，但估計(jì)這也是暫時(shí)的。因?yàn)閺牡览砩现v，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。如果是生物武器的話，顯然大占地的低矮樓群較摩天大樓更易受攻擊。北京最高樓一直是政府、發(fā)展商、商家的最大追求。北京一旦要蓋最高樓，顯然要力爭(zhēng)成為中國(guó)最高。所以，前段時(shí)間奧林匹克公園內(nèi)有要建500米雙塔高樓的計(jì)劃。該計(jì)劃因美國(guó)恐怖事件被擱置，但據(jù)了解，此規(guī)劃被否定的另一原因是其投資回報(bào)和商務(wù)價(jià)值，有人指出，除了中央政府及各部委或北京市政府搬于此樓辦公外，估計(jì)很難有商家追捧。所以，國(guó)貿(mào)中心三期300多米的建筑將有可能成為北京新高點(diǎn)。但我們可以肯定，北京500米超高建筑的計(jì)劃遲早會(huì)重新提出，而且，新位置一定選定在CBD區(qū)域，準(zhǔn)確地說，一定選在CBD擴(kuò)大后的新中心，即新北京衛(wèi)城、未來(lái)北京的新中心。而國(guó)貿(mào)及CBD之東三環(huán)外已經(jīng)沒有地塊和空間蓋此摩天大樓了，這個(gè)機(jī)會(huì)只能讓給東四環(huán)外側(cè)，從規(guī)劃管理來(lái)看，在東部蓋比北部龍脈處更符合保護(hù)歷史名城的宗旨，在東四環(huán)蓋顯然比東三環(huán)更符合北京從中心向四周盆地式遞高的規(guī)劃原則。第四要素：硬件設(shè)施巨大板樓及超小產(chǎn)權(quán)所謂5A商務(wù)樓即屬于第四大要素。也就是說，對(duì)于星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在商務(wù)樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這類同于比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。如國(guó)貿(mào)中心這樣的商務(wù)樓，其本身就具備五星級(jí)商務(wù)樓的配套，所以，在硬件配套上，可以說是站在五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)之上的，除此之外，其所用建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就商務(wù)樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，又主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。第五要素：軟件服務(wù)相對(duì)酒店的星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，商務(wù)樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也即，將洗衣、送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)