【正文】 出后都取得了不俗的銷售業(yè)績。 但是商住物業(yè)早期產(chǎn)品供大于求的市場特征已經(jīng)顯現(xiàn)。比如，其客戶主要是成長型公司，租期一般在１至２年之間，流動性強；商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求。真正大行其道投資商住也是在近幾年時間，受新經(jīng)濟影響，一些獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈——遠的如SOHO 現(xiàn)代城，華盛樂章、九龍花園、國際港，近的像數(shù)碼01和住邦2000等，已公然打出商住概念進行促銷，商住類項目開發(fā)量迅猛，但如果說有的發(fā)展商為了保護樓盤的品質(zhì)，不愿打出商住類住宅的旗號，業(yè)主們卻為了投資收益全然不顧這些，據(jù)了解，包括世方豪庭、鳳凰城、海潤國際、旺座甚至棕櫚泉國際公寓等純公寓樓，都不乏商住類投資者的身影，最明顯的是月租價四五千的房子，原先只能去望京尋覓，現(xiàn)在在二環(huán)路邊的京輝、時代之光就能找。售價在每平方米5000~7000元的項目商住出租率高，租金大多在每平方米每天2~4元，150~200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū)80~100平方米的房子出租快，投資回報率高。租價降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米15~20 美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項目的月租價最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項目相繼推出，南城最早的公寓項目金都公寓原有的格局、設計、配套相對落后，失去了競爭力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40%；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價1萬元的房屋現(xiàn)在已降到7000多；第一個中外合資項目城市廣場，當初開發(fā)商預期的月租金為每平方米10美元，而現(xiàn)在只有6美元。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當困難，如早期的商房大廈等。同時，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)ＢＢＳ業(yè)內(nèi)人士論壇和（準）業(yè)主論壇上也發(fā)表了不少關(guān)于商住的“聲討”。再一次為萬眾所矚目，是因為現(xiàn)代城的２號樓一位業(yè)主的“開膛”事件。 商住兩用房本已產(chǎn)生非議。 摘自東方客《從現(xiàn)代城的“開膛”事件看商住兩用房的未來》 “商住兩用”的錯位 “商住兩用”從物業(yè)的類型上看很難滿足，從概念上也很難混合。 我們再來看，商住在安全方面面臨的問題，既然是開公司，就難免有公司倒閉、破產(chǎn)，你想想，你經(jīng)常要面對的業(yè)務員、推銷員的頻繁往來，還要面對上門追債的人。 如果“只商不住”和“只住不商”一個是男人一個是女人，那幺我問你“商住兩用”是什幺人？從某種意義上來說，“商住”其實是很無奈的。這一通知發(fā)表后引起了一些爭議，媒體對此還專門展開討論。 誤區(qū)二： 有人提出國外和香港有一些公司就注冊在住宅內(nèi)，為什幺在我國國內(nèi)就不可以？ 有這種想法的人是因為不真正了解國外和香港的情況。在國外和香港，開在 高尚住宅 區(qū)里的公司都會小心翼翼，如果遭到鄰居的投訴，公司就會被取消，甚至要承擔賠償責任。 這些人說的是事實，但國家任何經(jīng)濟活動都要以提高全民生活質(zhì)素為依歸，如果單單考慮經(jīng)濟利益，國家沒有必要花那幺多錢去搞環(huán)保，也沒有必要取締街邊市場、拆除汽配一條街、服裝一條街。 摘自誠言《應該杜絕住宅開公司》 商住樓真有投資價值嗎？ 商住兩用的概念有些過時了，因其沒有很好的投資價值。我們很難想象，ＩＢＭ會入駐商住樓，同樣難以想象的是一家貿(mào)易公司會讓員工ＳＯＨＯ。人生在世，貴在好好把握。 電話：０１０－６８４２６０９９ Ｅ－ｍａｉｌ：ｙａｎｇｊｉｅ＠ｓｇ．ｃｏｍ．ｃｎ 開發(fā)商學者質(zhì)疑 商住兩用市場的“錢”途焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 2001年12月10日13:38 中國證券報 就當前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有：中關(guān)村、亞運村、CBD及其輻射區(qū)。但不管是誤打誤撞也好，還是一不留神也好，反正現(xiàn)代城著實火了一把，它的投資回報率也非一般項目所能企及。 首先，從政府方面看，并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。因為畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個純住宅的電話通過報紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電信部門會首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會進行相應的處罰。社區(qū)不惜重金做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 地處東二環(huán)的藍籌名座，雖為商住兩用項目，但是它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立的建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。但不同的是寫字樓是完全按照商業(yè)用地做的，在商業(yè)貸款及消防配套等各方面都是標準的寫字樓模式。同時，對于環(huán)保事業(yè)的發(fā)展也是一個促進，畢竟太多的人不用開車上班了。北京市工商行政管理局文件京工商發(fā)［2002］56號文件中表明，2002年起，海淀區(qū)工商局已經(jīng)認可在住宅樓內(nèi)注冊公司（但必須有居委會和物業(yè)公司出具的非擾民證明）。在這些商住樓中，住已經(jīng)變成一個虛設的概念，發(fā)展商不僅為純商務環(huán)境設計了諸多商務配套，如外觀、大堂、電梯、用電、電話及智能化等等，而且也做好了取消廚衛(wèi)管道的方案，還設計出了專門的公用廚衛(wèi)空間，個別項目甚至取消了廚房等居住功能。該項目位于朝陽路與東四環(huán)十字路口東南角，大幅純玻璃幕外墻，挑高3．26米層高、5A智能化配套、中央空調(diào)系統(tǒng)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等，已經(jīng)與CBD的甲級寫字樓無任何實質(zhì)性區(qū)別。據(jù)了解，這類寫字樓在國外有相當多成功的范例。 　　隨著中國的對外開放，計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡步伐的加快，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應的各類公司應運而生。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施（如集中的衛(wèi)生間、開水間等等）。　　高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。因此其建筑的設置中除家居生活所需的全部功能之外要有相對獨立的工作條件和位置，并配備獨立工作的空間、高度與設施等。　　商住樓與SOHO及居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務活動，而非家庭居住。這樣在設計中就會與SOHO、與寫字樓及居住樓有著不同的考慮和安排?！　∩套蔷邆涮赜械纳钐攸c，它一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居?。ó斎簧套蔷邆涓难b成家居生活的條件）。因此市場必然會針對需求而創(chuàng)造產(chǎn)品。任志強 潘石屹 激情辯商住 在政策夾縫中找活路焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 2002年11月26日09:38中華工商時報陳雪根 　　北京的商住樓在罵聲中長大成人，但作為主要當事人的潘石屹一直沒有公開做過正面辯護，在不久前《地產(chǎn)觀察》主辦的“場所精神與特色商務樓論壇”上，潘石屹首次開口說話，同時，即將在CBD推出商住項目的“新華遠”任志強也不避嫌疑，同潘站在一起，為商住項目激情辯護。西方會計收入直接算利潤，只要這個樓在，投資就永遠在。認為中國目前的居住問題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵老百姓先解決住房問題。中國的金融政策也好，土地政策也好，法規(guī)政策也好，逼著你不得不想一些辦法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。1990年5月份國務院出臺了55號令，即《中華人民共和國國有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定》，這才有了房地產(chǎn)。以國貿(mào)一期寫字樓的租金為例，因為宏觀調(diào)控，沒有別的供應了，所以從40美金，最后上升到120美金。中國最大的結(jié)合方式是按揭貸款。如果積極鼓勵發(fā)展寫字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會非常大。在社會大變遷面前，房地產(chǎn)發(fā)展商適應這樣的變遷去做。作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程的鏈接點，商住樓能否繼續(xù)主導樓市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場是否有著其它的物業(yè)形態(tài)來替代商住樓？ 主商輔住的商住樓 確切地說，“宜商宜住”的商住樓，在功能上應更偏重于“商”。其次，長沙在城市建設步伐加快的同時，目前許多剛起步創(chuàng)業(yè)的年輕一族，如平面設計、咨詢類、材料設備代銷點、各種事務所等工作室對商住樓更情有獨鐘。比如不少商住樓設有商務中心、咖啡廳、小型購物中心、多功能會議廳、足夠的停車位、高速電梯等。 第二、費用偏高，寫字樓的物業(yè)管理費約在１．５元／天 此外，商住樓的特殊生存空間還表現(xiàn)在解決戶口問題上。因為這將在很大程度上決定商住物業(yè)價值的穩(wěn)定性。 2003年北京商住房會終結(jié)嗎？ 　　2002年北京樓市對商住的批評越來越多，有人認為曾經(jīng)風光一時的商住將在未來3至5年內(nèi)逐漸退出北京樓市，有些項目更是樹起了拒絕商住的大旗——　　商與住真的水火不容嗎？　　“商住終結(jié)論”者認為商住是介于住宅和辦公之間的一種過渡型產(chǎn)品，弊端很多：　　干擾居家生活，損害居住者權(quán)益。按建筑物防火規(guī)范規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓還需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)?！　∽∨c商混雜，影響商務形象。所以同檔次的商住樓和寫字樓相比，前者不僅在價格上占有絕對優(yōu)勢，而且獲得的權(quán)益更多，難怪一些寫字樓的開發(fā)商大呼市場競爭不公平。商住作為房地產(chǎn)市場備受爭議的一類產(chǎn)品，自誕生之日起，就在市場需求的有力推動下不斷更新、發(fā)展和進化自己。同是位于亞運村地區(qū)的天創(chuàng)世緣商住樓的一位負責人說，最初天創(chuàng)世緣是沖著純住宅去的，但后來發(fā)現(xiàn)這里的商用需求特別旺盛，很多企業(yè)都在這里尋覓辦公地點，于是他們才改變了方案，讓外立面和公共裝修部分盡量與寫字樓靠攏，主動迎合多數(shù)業(yè)主的需求?！　〉谝淮套堑奶攸c是開發(fā)商被動地接受市場需求，本來做住宅的，一不小心弄成了商住兩用，樓還是完全按住宅戶型設計，但是功能變化了，既可以商，也可以住，變成了地地道道的大雜燴。因此市場上主流的新商住產(chǎn)品逐漸向以商為主的模式發(fā)展?！　⌒乱淮套鞘情_發(fā)商利用國家政策盲點，主動適應市場需求的產(chǎn)物。　　目前市場上的商住衍生類產(chǎn)品大致有以下幾類：　　拒絕商住的純商、純住綜合社區(qū)，公寓樓和寫字樓在同一個社區(qū)環(huán)境里和諧共存，但彼此完全分離，各自設立出入口，形成相對封閉的獨立系統(tǒng)，商就是商，住就是住，物業(yè)分開管理，不同人流不在樓內(nèi)混雜。這類產(chǎn)品在國外較為普遍，多指那些專為商務人士設計建造的酒店式公寓。SOHO類產(chǎn)品原指以居住功能為主的“在家辦公”方式，家庭居住的主人同時從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作?！　∩套‘a(chǎn)品本身也有生命周期，區(qū)域市場內(nèi)供給太多，需求相對不足，也會造成價格下跌?！　∫陨虨橹鞯纳套‘a(chǎn)品，就要考察產(chǎn)品設計是否能真正滿足商務辦公的需要，應就建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、標準層層高、開間進深、垂直交通系統(tǒng)、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、套內(nèi)使用率、配套設施等各項指標對項目進行仔細考慮。據(jù)權(quán)威調(diào)查分析，北京商住樓的開發(fā)數(shù)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓，而且，商住的質(zhì)量已經(jīng)大大提升，高檔商住樓已經(jīng)超過常規(guī)寫字樓，隨著目前商住樓的全面升級，我們甚至分不清商住項目與純甲級寫字樓的區(qū)別了。商住樓的隱患對于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就損害了業(yè)主的權(quán)益。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。如果照此情形發(fā)展，還會有人去開發(fā)寫字樓嗎？大家都做商住兩用樓得了！造成目前這種局面的主要原因，除了政策上的相對滯后外，“法律能否有效地執(zhí)行”也是一個很關(guān)鍵的要素。2000年初，現(xiàn)代城以首創(chuàng)的SOHO概念大獲名利，短短時間內(nèi)，SOHO現(xiàn)代城以罕見的速度熱賣，SOHO概念借勢一夜成名。一些知名豪宅公寓，也悄悄地在準現(xiàn)房和現(xiàn)房中裝修出典型的SOHO示范單位來。如果說純公寓商住辦公是“住大于商”，SOHO是“商住并舉”，新商住概念已經(jīng)明確提出“商大于住”的口號。后商住樓首先弱化廚房的功能，個別項目的物業(yè)管理中甚至明確指出，除使用電氣化廚具外，不得進行明火操作；其次是弱化衛(wèi)生間，一改大戶型兩衛(wèi)三衛(wèi)的設計，再大的戶型也盡量控制在一個衛(wèi)生間；最具革命性的后商住產(chǎn)品，甚至直接取消了廚房功能的設計。除此之外，住邦2000還特別做成了全玻璃幕墻，取消陽臺設計、增加５Ａ智能化、使用真正的中央空調(diào)、增加公用面積和電梯數(shù)、增加標準層的層高和單位面積承重等，更特別配置了煙感、自動噴淋、新風裝置、商業(yè)用電、商用寬帶、密集電訊、衛(wèi)星服務、遠程電視會議、大型會議配套和多功能廳等。第一要素：黃金區(qū)位CBD核心及其衛(wèi)城價值房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。因為10年前CBD的黃金地段還未被政府及世人確立起來，這便是地段的價值所在。當然，此五大區(qū)原則是各有優(yōu)勢及弱點，所以，一般難以相互比較。試想，東方廣場如果僅有一幢樓不及５萬平方米，何來氣勢？國貿(mào)沒有二期三期的規(guī)劃，顯然難以引領(lǐng)商務樓潮流，早就被市場拋棄掉了。國貿(mào)中心之所以有不倒之勢，除了商務樓品質(zhì)高以外，中國大飯店、國貿(mào)展覽中心、國貿(mào)公寓、國貿(mào)購物中心等無一不是在市場上具有領(lǐng)先優(yōu)勢。無論西方還是東方，無論發(fā)達與落后，一談到商務樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。北京最高樓一直是政府、發(fā)展商、商家的最大追求。所以，國貿(mào)中心三期300多米的建筑將有可能成為北京新高點。也就是說，對于星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在商務樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。第五要素：軟件服務相對酒店的星級服務標準，商務樓服務有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上，也即，將洗衣、送餐這些酒店式服務改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃