【正文】 在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個純住宅的電話通過報紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電信。 有業(yè)內(nèi)人士對商住兩用樓提出了質(zhì)疑，目前隨著商住兩用樓的不斷增多，在設計上開間越來越大，裝修上也越來越 豪華，由于其租售價格上的優(yōu)勢，首先勢必會對乙等寫字樓市場形成沖擊，接著便是甲等字樓。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。因為畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。 從一定程度上說，商住兩用樓的出現(xiàn)，的確為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，但是，由此引發(fā)的糾紛及隱患，使“商住兩用是否適宜”成為了眾人爭論的一個話題。 就當前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有：中關村、亞運村、CBD 及其輻射區(qū)。所以，北京商住給人的感覺，不僅是熱門話題，而且似乎成了一個永恒的話題。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 28 頁 如何成功升級商住樓如何成功升級商住樓 房地產(chǎn)門戶 搜房 2020611 8:52:00 當前房地產(chǎn)有一個熱門的話題就是商住。 除純居住和商務公寓外，其它兩類商住產(chǎn)品都是以商為主，投資者要注意它們是否位于商圈的周邊，或潛在的商務辦公區(qū)域。 特別對于只商不住的商住產(chǎn)品，開發(fā)商利用政府不完善的法規(guī)投機，利用住宅立項在寫字樓市場上獲利，破壞了公平競爭的市場環(huán)境。 2020 年投資商住需謹慎 一方面寫字樓產(chǎn)品不斷豐富，供應不斷增多，另一方面由于全球經(jīng)濟放緩，發(fā)達國家公司對北京寫字樓的市場需求不足，而申奧成功及入世對市場的積極影響有滯后效應，短期內(nèi)過量的寫字樓供應將導致價格下跌，特別是價格不高的乙級寫字樓將與商住產(chǎn)品形成有力競爭。因此其戶內(nèi)空間除滿足家居生活所需的全部功能之外，還要有相對獨立的工作位置和相當于寫字樓的工作條件。代表項目是 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO。同度假式公寓和純酒店相比，商務公寓更注重商務設施 的配套，如商務中心、秘書服務、智能化配套等，而其本質(zhì)依然是居住，并且是酒店式公寓。 以住為主，以商為輔的商務公寓。由于既有商也有住，這類產(chǎn)品通常位于 CBD、中關村、亞運村等商圈周邊。它們的相同之處在于都不是普通住宅，而是滿足各類高收入階層和各種公司、團體多元化生活、工作、娛樂方式的需要，它們是北京這個充滿活力的、越來越豐富多彩的現(xiàn)代大都市的產(chǎn)物。由于市場定位明確，基本消滅了商住混雜的尷尬現(xiàn)象，市場前景較為看好。建筑結(jié)構采用可靈活分隔組合的大空間框架結(jié)構，層高滿足辦公要求，綜合布線系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，更多的電梯應付高峰時段人流，消防上設自動報警和噴淋，為滿足中小型公司降低運營成本的需要，設置了齊全的商務配套設施，如共享服務器、會議廳、會客室，還有在大堂服務方面能享受收發(fā)信件、代繳費用、租物代理、鐘點清潔、洗衣服務等，大堂等公共空間更豪華、氣派，以求給客戶良好的第一印象 。 新商住雖然仍以住 宅立項，享受開發(fā)住宅的種種政策好處，但市場定位卻改為以商為主甚至只商不住。與寫字樓相比，商住樓有明顯的價格競爭優(yōu)勢，商務辦公的開發(fā)利潤也比純住宅高；但是與純住宅樓相比，商住的缺點則暴露無遺，一沒有價格優(yōu)勢，二是人們更愿意選擇家庭氛圍濃厚的純住宅居住。一個非常有代表性的現(xiàn)象是，拎菜的和拎公文包的一起等電梯。 市場看不見的手創(chuàng)造了北京第一代商住樓，雖然亦商亦住缺點很多，但是它的出現(xiàn)客觀上支持和推動了民營中小企業(yè)的發(fā)展。 中關村地區(qū)開發(fā)成本通常很高，所以開發(fā)商大多只能開發(fā)高檔 寫字樓，而當?shù)刂行∫?guī)模企業(yè)很多，這些處于創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)租不起高檔寫字樓，為了商務方便又不得不在中關村商圈內(nèi)辦公，怎幺辦，只能租購價格遠遠比寫字樓便宜的住宅，而且購房時能獲得比寫字樓高出兩成的貸款成數(shù)和更長的貸款期限。于是在商務占絕對優(yōu)勢的情況下，匯園公寓漸漸演化成了準商住樓，純居住的人已經(jīng)微乎其微了。誰創(chuàng)造了北京商??？ 在商住樓較為集中 的亞運村，商住風首先是從匯園公寓刮起來的。如果你仔細觀察，就會發(fā)現(xiàn)今天的商住與昨日迥然不同。 商與住真的水火不容，不可調(diào)和了嗎？ 事實上過去的 2020 年卻 是商住樓盤大出風頭的一年，中關村的長遠天地、財智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、 CBD 的優(yōu)士閣、建外 SOHO、東部的東方銀座、住邦 20南城的楓樺豪景??北京到處商住開花，除個別樓盤自身操作問題外，大多數(shù)在開盤初期就已掙得盆盈缽滿。商住樓的開發(fā)商以住宅立項，交納的土地出讓金不及寫字樓的一半，住宅貸款最高可達 8 成 20 年，而購買寫字樓貸款最高只能到 6 成 10 年，且個人商業(yè)用房貸款利率比個人住房貸款利率高，住宅的土地使用權是 70 年，而寫字樓只有 50年。小老板們帶著公司客戶和菜籃子、 哈巴狗、垃圾袋一起走進大堂，相會在電梯，公司形象和信譽大打折扣。商戶流動人員較多，住戶安全得不到保障。從建筑裝修材料上看，辦公樓裝修檔次高，可燃物較多，用電量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。 存在安全及消防隱患。亦商亦住，住戶在本該安靜的自家門前每天與各色陌生人等擦肩而過，公司職員遠不如 業(yè)主愛惜物業(yè)，住戶背負設備因過度使用而產(chǎn)生的管理和維護費用，苦不堪言。其次， 在功能配套上應盡量考慮商務辦公需要，考慮商務規(guī)模，建筑外觀，安防系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等。 更直接而言，高品質(zhì)的商住樓應該是商住樓的設計主題、準寫字樓的配套設施、準酒店式的物業(yè)管理。長沙都市陽光銷售部劉芳經(jīng)理認為，高品質(zhì)的商住樓除了在硬件上，如戶型的平面劃分、整體規(guī)劃、配套設施等應注重外，還應注重軟件系統(tǒng)，如商務功能相匹配的通訊智能化，樓宇智能化，以及專業(yè)水準的物業(yè)管理等。隨著大量的外來企業(yè)入駐長沙及外來人員就業(yè)長沙，以前一般要繳納多少稅才能將戶口從外地轉(zhuǎn)到長沙，如今一套商住樓便能解決。林凱旋先生說，根據(jù)經(jīng)驗結(jié)合國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀測算而知，長沙寫字樓的售價和年租金之間的比例關系是低于７，客戶基本上還是傾向于以租為主，因為按照國際行業(yè)慣例，只有高于７達到８或１０的程度，很多客戶才有機會成為投資者。ｍ２，是一般商住樓的３倍，電費也比商住樓高。該公司總經(jīng)理林凱旋先生認為，這主要有以下幾方面的因素： 第一、金融支持上受到很大影響，購買商住樓的銀行按揭月利率是１～５年為３．９７５?，６～２０年為４．２?；購買寫字樓的銀行按揭月利率是１～５年為５．０２５?，６～１０年為５．１７５?。在選址上，商住樓也優(yōu)于住宅樓，商住樓一般位于城市的主次干道上，如長沙市的芙蓉路、韶山路、勞動路、解放路、人民路等，這對于有生意觀念的人的“門臉名片”效應特別重要。 從硬件配套設計上來看，商住樓比住宅樓更全面更合理。再次，長沙市人均可支配收入為７５２元／月，如此消費水平，與商住樓較為適應，如長沙平和堂專業(yè)寫字樓已交房３年，至今也只有７０％～８ ０％使用率。 以湖南 省會長沙為例，首先，長沙市2020年底已有１２，８８０家民營企業(yè)，總職工３５．５萬人，平均每家企業(yè)職工僅２７人，扣除生產(chǎn)性職工，非生產(chǎn)性企業(yè)職工每家大約七八人，這樣的企業(yè)規(guī)模，排除財力有限的問題不談，從成本角度上說，很多企業(yè)較為愿意入駐商住樓。商住樓對于眾多正在成長的中小企業(yè)來說，既不需躋身于混雜的純住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價格門檻。（ 26E2） 照片：商住誘惑無法阻擋，在 CBD 拒絕商住更是難上加難 本報見習記者臺啟森／攝 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 28 頁 商住樓能否繼續(xù)主導樓市？ 2020 年 05 月 20 日 10:22 中國房地產(chǎn)報 居住與商務功能上相互干擾與沖突，業(yè)主結(jié)構混雜 ，管理上容易形成盲點，這或多或少地困擾著商住樓的持續(xù)發(fā)展。同樣，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律也要跟著調(diào)整。以后界限模糊化了，你根本不知道什幺是倉庫，什幺是工廠，甚至可能不知道什幺是商場，可能商場就在倉庫里面。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒有足夠的稅源是一個非常大的關鍵問題。因為住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的?？墒菍懽謽堑陌唇屹J款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不合理的局面。任何一個房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。從那時直到現(xiàn)在，商業(yè)寫字樓基本上還是在宏觀調(diào)控的范圍之內(nèi)，開發(fā)貸款、稅費、按揭貸款限制等各 方面的政策沒有任何改變，這就造成北京的寫字樓市場租金非常高。首先限制的 就是商場、寫字樓的建設。 1992 年 10 月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國務院 55 號令，從這時起北京才有了房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)商要有三個突破 SOHO 中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。 很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過 50％，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用 20％的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有 70 年的使用權當然比花同樣的錢只用 50 年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。 國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。中國的財務制度也好，金融資本也好，出發(fā)點是折舊完了這個樓可以拆了重建，國外的制度基礎是建筑的永久性。 同時，國外的會計沒有折舊一說，而我們按二三十年折舊。 都是金融政策惹的禍？ “新華遠”任志強認為，寫字樓是租還是賣與金融政策有兩方面的關系：一方面，如果建筑商蓋樓用于出租，現(xiàn)行的金融政策是把建筑物按照三種方式進行評估以后形成一個價格，以此為基礎打七折或者五折向銀行抵押貸款，這種方式讓任何一個發(fā)展商失去貸款積極性。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。當中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階 段，當民營經(jīng)濟正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。 中國正在走一條有社會主義特色的市場經(jīng)濟之路，世界上沒有任何一個國家的經(jīng)驗可以類比。對于民營企業(yè)，特別是外地進京創(chuàng)業(yè)的民企，當他們進京做生意時，如租用或購買寫字樓，同時又必須在另一個地點租用旅館或公寓解決生活問題，增加了往返的路途。因此商住同時擁有完全辦公和辦公兼居住的雙重功能。 商住樓的特點及其市場空間 商住樓的設計要以商為主題，首先必須滿足像寫字樓所需的商務活動設施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、機票服務、銀行、寬帶網(wǎng)絡、開放式大廳、公共會議大廳等。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。寫字樓完全不具備居住的配套設施，并且是不允許居住的建筑。建筑師會盡一切可能讓居住的人更溫馨舒適，并適合于不同的年齡層次。 居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務活動為前提。 商住樓與 SOHO 及居住樓的差別 SOHO一般是指以居住功能為主的，家庭型辦公方式，家庭居住的主人同時是辦公或工作的主要人物，并從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。既保證有獨立的私密的辦公地點，又減少 相關的配套設施，利用社會化的服務方式減少相關成本。從來沒有人認為在商務中心區(qū)中的居住是最優(yōu)的生活居住環(huán)境，但商務中心區(qū)中不能沒有居住。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。建筑師從土地的集中有效利用和減少風雨中的交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會計師、商業(yè)客戶集中在一起。功能設施齊全的商務化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 市場分析：商住樓生存空間有多大 計劃經(jīng)濟時期，中國傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。其主要客戶都是中小型及成長型企業(yè)，國內(nèi)之所以留下相當大的一個市場空白點，缺乏板式甲級寫字樓，主要原因是因為發(fā)展商在建寫字樓時，一直定位于大集團、大企業(yè)和跨