投資性房地產(chǎn)的定義、確認(rèn)與計量(參考版)
2025-05-30 22:47本頁面
【正文】 本章主要參考法規(guī)索引1. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》(2006年2月15日財政部發(fā)布，自2007年1月1日起施行)2. 《閑置土地處置辦法》(1999年4月28日國土資源部發(fā)布，自發(fā)布之日起施行)3. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南(2006)》(2006年10月30日財政部發(fā)布，自2007年1月1日起施行)8 / 8。同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計提折舊20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。(一) 成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。20x9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為400 000 000元，公允價值為430 000 000元?！纠?11】 20x9年4月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目；同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。假設(shè)2x10年1月1日，該辦公樓的公允價值為380 000 000元，其原價為550 000 000元，已提折舊150 000 000元。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日(2x10年1月1日)，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。20x9年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。(3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價值變動為增值3 000 000元?！纠?9】 20x9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。20x9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為500 000 000元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量?！纠?8】 甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，20x9年4月10日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司的賬務(wù)處理如下：20x9年5月1日借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 500 000 000 累計折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 500 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 5 000 000(4) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。20x9年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計提折舊5 000 000元?！纠?7】 甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。(3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 (2) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。(二) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換(1) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。4. 自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。2. 作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1. 投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) 20x9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000(2) 20x9年12月31日，按照公允價值調(diào)整期賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動 4 000 000 貸：公允價值變動損益——投資性房地產(chǎn) 4 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取
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