房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧(參考版)
2025-05-19 04:51本頁面
【正文】 所以有很多發(fā)展商對(duì)于只稅不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。對(duì)于需長(zhǎng)期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。至于資金來源，則大多仰賴預(yù)售時(shí)的銷售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。尤以景氣低迷時(shí)，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場(chǎng)阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷售的意義及條件。要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競(jìng)爭(zhēng)空間。事實(shí)上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場(chǎng)靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場(chǎng)佳績(jī)。除了因?yàn)樵绞遣痪皻猓N售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場(chǎng)的界定顯得更為必要。唯有對(duì)未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場(chǎng)不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場(chǎng)景氣的因素即尋找“為什么市場(chǎng)不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。不動(dòng)產(chǎn)交易雖受許多政治。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意列事項(xiàng)：（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過長(zhǎng)；（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷售壓力的設(shè)計(jì)為主；（3） 針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營(yíng)建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營(yíng)建成本也已固定，但是在營(yíng)建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營(yíng)建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營(yíng)建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。此時(shí)由于貨幣不斷的貶值，物價(jià)不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時(shí)持物特價(jià)而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬?、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。以上幾個(gè)產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動(dòng)產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個(gè)人參考。即使在經(jīng)濟(jì)效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運(yùn)用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。通常工期越長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)越高，而投資回收的時(shí)間也久。這種做法的效果在于先確定銷售成績(jī)?cè)龠M(jìn)行施工，可降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只是要注意避免吸引大多的投
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