【正文】 四、廣告預算 項目的廣告預算應掌握在樓盤銷售金額的1%—3%之間，具體實施應根據(jù)樓盤銷售的進展情況來確定。促銷性戰(zhàn)略為使消費者對本案有特別深刻印象，并促使消費者能立刻抵達現(xiàn)場參觀，須在適當時機進行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對商鋪部分）；同時，當項目推廣工作達到一定階段時，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時，亦應舉辦適當?shù)拇黉N活動。短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場售樓處布置具有親切感的接待中心、精美的圖表、氣派的戶外廣告，以吸引路過的目標對象，并使得參觀者受到強烈的感染，并使其留下深刻的印象。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢，塑造物業(yè)形象。l 訴求重點應以項目市場定位為核心，緊緊圍繞項目優(yōu)勢賣點，并結合廣告策略逐步推出。l 具有較高的性能價格比，投資置業(yè)兩相宜。二、訴求重點l CBD商圈、黃金地段，市政及商業(yè)配套完備，商務氣氛濃厚，地理位置優(yōu)越，交通順暢，商機無限。配合銷售工作的開展，完成預定銷售指標，為整個項目的銷售工作全面開展奠定堅實的基礎。樹立該項目良好的物業(yè)形象，提升其美譽度。在確認本項目在市場中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務、企劃交流之后與其觀念融合在一起。 本項目預計銷售期：公寓 1215個月 寫字樓 1012個月第八章 廣告策略宣傳推廣的宗旨是為配合銷售工作的順利進行，并力爭在短期內(nèi)將物業(yè)導入市場，爭取樹立良好的物業(yè)形象并創(chuàng)造驕人的銷售業(yè)績。商場應考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進度后銷售。一、 定價原則l 市場定位決定物業(yè)價格 l 價格要符合市場環(huán)境l 價格要符合經(jīng)營指標l 價格要保持一定的競爭性二、 定價方式 l 成本加成定價l 市場比較定價l 客戶感受定價三、 本項目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價：10000元/㎡l 公寓均價： 7500元/㎡ l 商場價格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式 常規(guī)方式：l 現(xiàn)場接待（坐盤銷售）l 巡展方式（行商）l 以拍賣代銷售 特有方式：l Century21系統(tǒng)擁有成熟的電子商務系統(tǒng)l Tower軟件系統(tǒng)：銷售策略修正；電子樓書；現(xiàn)場展示；虛擬閱覽等l SIS銷售信息管理系統(tǒng)l Relocation客戶推薦系統(tǒng)二、 銷售渠道l Century21系統(tǒng)資源共享，可聯(lián)合銷售l 北京：10家加盟店l 全國：上海、廈門、廣州、深圳、大連、鄭州等l 全球：32個國家和地區(qū) 三、 銷售隊伍l 對于本地市場及Century21體系有專項培訓l 對項目有專案培訓l 所有人員每年進行一次銷售認證l 定期腦力激蕩四、 戰(zhàn)略伙伴我們在中國及全球有著大量長期穩(wěn)定的合作伙伴，可在項目銷售過程中，給客戶提供多項額外配套服務，增加項目附加值。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項目預售的賣點，并帶來部分客戶資源。 公寓的服務配套設施l 會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設施應設置于會所中，以便于使用。六、配套服務建議寫字樓配套服務設施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設施、娛樂設施和商務設施三大部分。 室內(nèi)裝修標準：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。平面布局：l 標準層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標準層分為兩大部分，在設計上預留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進行規(guī)則性的排列。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠程抄表l 住戶報警系統(tǒng)l 物業(yè)計算機管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。l 自然采光：樓層進深不超過15米，以避免自然采光不足。某些樓層于樓層間預留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預留3米X 4米可拆卸樓板。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務以滿足IT公司加班頻繁的要求。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲藏室224四、配套設施建議寫字樓必要的硬件設施：l 總體結構：采用柱網(wǎng)式結構，以提高樓層使用率。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設計中，基本遵循上述面積指標，不追求夸張的居室面積。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。l 在立面造型設計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。通過設計達到的高品質(zhì)的感覺。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，易于識別。l 提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。必要時可利用景觀軸線法加以控制。l 配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。第五章 項目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項目作為地標性建筑，總體布局強調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標客戶群體描述 寫字樓目標客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務對象的各類公司l 留學歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家公寓目標客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學歸國人員注：我們認為項目在推廣入市過程中,應賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應是在產(chǎn)品已具有鮮明特點之后,才在項目具備一系列競爭點的基礎上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設計事務所進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。l 社區(qū)設計兩個出入口，實現(xiàn)人車分流。第四章 項目定位分析一、影響項目定位的因素 土地價值分析l 項目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設計 需求分析l 總需求較樂觀