房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧-wenkub
2023-05-31 04:51:37 本頁面
【正文】 則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（1）空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎？事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（三）是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間）。（一）妥善運用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。大多數(shù)的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工，可降低財務(wù)風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。即使在經(jīng)濟效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。在經(jīng)濟景氣循環(huán)的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價上漲一定成數(shù)以上時，營建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機會大為提高。不動產(chǎn)交易雖受許多政治。以下則打算采取另一個角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場不景氣，也就是接受不景氣這個事實，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。除了因為
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