【正文】 ：住宅藍(lán)色：寫字樓藍(lán)色：寫字樓學(xué)校學(xué)校景田路僑香路香蜜湖香梅路北環(huán)青海大廈沃爾瑪香蜜湖1號(hào)景尚雅苑泛華國(guó)際公寓萬科城市花園 天健花園天然居開元大廈景蜜村景雅居水榭花都宏浩花園俊景花園大廈警華苑景秀年華特發(fā)小區(qū)德士堡會(huì)所新天園國(guó)際名苑唯珍府景田北街豪宅邊緣地帶，居家氛圍濃厚景景田田北北區(qū)區(qū)片區(qū)是福田重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域景田片區(qū)北北蓮花山公園福田 CBD香蜜湖安托山 天安高爾夫景田片區(qū)位于深圳市中心地帶，屬于福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域 ，其東面為194公頃的開放性城市公園 蓮花山公園，東南面為深圳市行政中心及文化中心，南面為天安高爾夫球中心，西面為香蜜湖渡假村，北面為安托山山脈。高尚生活配套完善高尚生活配套完善沃爾瑪沃爾瑪網(wǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)城市公園城市公園福田外國(guó)語學(xué)校福田外國(guó)語學(xué)校景田小學(xué)景田小學(xué)分析小結(jié) 區(qū)域形象 香蜜湖 /景田片區(qū)邊緣地帶 /高尚住宅聚集地完善配套 生活配套完善 /商務(wù)配套薄弱環(huán)境印象 既擁有都市的繁華，又獨(dú)享自然的清新交通印象 多維交通，但目前經(jīng)常造成局部交通梗塞城市中心區(qū)后花園的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及城市中心區(qū)后花園的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及完善的高尚生活、頂級(jí)教育配套設(shè)施。的最大化利潤(rùn)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 區(qū)域極限地處香蜜湖輻射區(qū)邊緣，面臨價(jià)值極限。商務(wù)特征 辦公檔次企業(yè)類型 片區(qū)內(nèi)目前 辦 公物 業(yè)較 少，檔次普遍 較 低，企 業(yè) 行 業(yè) 分布廣泛，但 規(guī) 模普遍 較 小。寫字樓檔次難以提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值難以體現(xiàn)；租金水平低，空置高率。小結(jié)：純寫字樓開發(fā)檔次僅能達(dá)到類乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)！酒店式公寓可行性探索深圳市深圳市 場(chǎng)場(chǎng) 的公寓的公寓 產(chǎn)產(chǎn) 品品 名符其實(shí)的酒店式公寓：注重包裝（通過公共部分的裝修、酒店的顧問服務(wù)來提升項(xiàng)目檔次），如金中環(huán)、世金國(guó)際。公寓定位：國(guó)際酒店式公寓　　 　　　　　　　　　252。項(xiàng)目總結(jié) :酒店式公寓作為金中環(huán)項(xiàng)目最后推出的產(chǎn)品，以王座的高端形象悄然入市，以 19000元 /平米的起價(jià)實(shí)現(xiàn)了 CBD公寓產(chǎn)品的價(jià)格天花板。說明：為說明酒店式公寓在公寓類產(chǎn)品中的溢價(jià)能力，特選取中心西區(qū)乙級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行溢價(jià)比較， 另選擇近期較具代表性的酒店式服務(wù)公寓進(jìn)行參考。 帶裝修的公寓已成為同類型產(chǎn)品在市場(chǎng)上的主流，無論是從政策方面來講，還是從借鑒國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，精裝修公寓在未來是一種必然的趨勢(shì)。成功關(guān)鍵 ：針對(duì)投資客精準(zhǔn)傳遞項(xiàng)目具有唯一性的賣點(diǎn) 由于目標(biāo)客戶的主體是投資客戶，需要重要傳遞的信息點(diǎn)應(yīng)該主要集中于升值潛力而非物業(yè)功能，而升值潛力的關(guān)鍵點(diǎn)除了地段外，就集中于 項(xiàng)目品質(zhì)及形象的提升。 除金中環(huán)、世金漢宮等少數(shù)幾個(gè)樓盤為名副其實(shí)的高端酒店式公寓之外，近年來所推出的絕大多數(shù)酒店式公寓產(chǎn)品純粹是一些概念性的炒作，缺乏實(shí)質(zhì)的支撐酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析*深圳高端公寓分布（部分） *216。生活配套 教育購物醫(yī)療沃爾瑪購物廣場(chǎng)、福田外國(guó)語學(xué)校、 景田小學(xué)、順電、景田中醫(yī)院等 生活配套相當(dāng)完善休閑配套 休閑 娛樂 餐飲 社區(qū)雙公園、區(qū)域內(nèi)各檔次的休閑娛樂及餐飲等店面密集， 休閑配套完善交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達(dá)性，到達(dá)深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號(hào)線香梅北站、公交系統(tǒng)也四通八達(dá)比照項(xiàng)目 寫字樓 酒店式公寓知名度 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆影響度 ☆☆ ☆☆☆☆競(jìng)爭(zhēng)力 ☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)投入 ☆☆☆☆ ☆☆☆價(jià)值空間 ☆☆ ☆☆☆☆抗風(fēng)險(xiǎn)力 ☆☆ ☆☆☆☆銷售速度 ☆☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)方向最終研判開發(fā)方向最終研判p在以發(fā)展商利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、快速資金回籠的前提下，中原建議本項(xiàng)目的最優(yōu)方案是： 酒店式公寓目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位p深圳市酒店式公寓客戶分析p香蜜湖三大圈層客戶分析p景田片區(qū)客戶分析p項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位購買 公寓原因分析 p購買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過頻次統(tǒng)計(jì)，選擇最多的是地段、雙地鐵、靠近會(huì)展中心和未來升值潛力大。在深圳已經(jīng)自置物業(yè)的客戶占 62％；252。 用于中、長(zhǎng)期出租的客戶占到總體比例的％。 p 成交客戶年齡普遍偏向中年，可見中年客戶對(duì)于置業(yè)總價(jià)的承受力更強(qiáng)！ 252。p 投資客戶非?？粗仨?xiàng)目的區(qū)位及未來的升值潛力。檔次、精裝修?！?中心區(qū)的白領(lǐng) ：他們很多都是在福田上班，其中大部分就是在 中心區(qū)和車公廟附近上班，他們中大部分人收入較高。描述：他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較樂觀的，關(guān)注的是片區(qū)未來的升值潛力以及物業(yè)的形象檔次以及項(xiàng)目的品牌影響力。產(chǎn)品定位p戶型配比定位p戶型設(shè)計(jì)建議原則 戶型配比建議1戶型定位戶型配比推導(dǎo)戶型配比建議戶型配比建議戶型戶型配比配比符合市場(chǎng)供求符合市場(chǎng)供求關(guān)系原則關(guān)系原則符合項(xiàng)目自身符合項(xiàng)目自身的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略符合地塊特征符合地塊特征及設(shè)計(jì)要點(diǎn)原及設(shè)計(jì)要點(diǎn)原則則實(shí)現(xiàn)利益最大實(shí)現(xiàn)利益最大化原則化原則戶型配比原則戶型定位思考自身資源與項(xiàng)目整體定位的沖突自身資源與項(xiàng)目整體定位的沖突項(xiàng)目戶型定位為中小面積單位的必然性項(xiàng)目戶型定位為中小面積單位的必然性u(píng) 地塊自身參數(shù)對(duì)戶型設(shè)計(jì)的嚴(yán)格限制與整體定位的矛盾u北向緊鄰北環(huán)大道的負(fù)面影響與項(xiàng)目高端定位的沖突u從開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略角度，快速回籠資金是目標(biāo)u從項(xiàng)目自身資源角度，中小面積單位是其最佳方向u從項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略看，做精品中小戶型將是未來熱點(diǎn)本項(xiàng)目必須出現(xiàn)本項(xiàng)目必須出現(xiàn)高附加值戶型高附加值戶型戶型推導(dǎo)過程過程 類比項(xiàng)目 類比依據(jù) 修正點(diǎn)基準(zhǔn)區(qū)間 景田片區(qū)（一手） 07年新推售的單棟公寓現(xiàn)階段的主流供應(yīng)趨勢(shì) 主流供應(yīng)房型、面積區(qū)間及占比第一次修正 其它片區(qū)（一手） 臨近的、同檔次片區(qū)主流供應(yīng)面積及配比 各房型的面積區(qū)間及配比第二次修正 景田片區(qū)（二手）片區(qū)內(nèi)單棟公寓中同檔次、同類型項(xiàng)目的二手成交熱點(diǎn)戶型各房型的面積區(qū)間第三次修正 客戶置業(yè)需求的歸納分 析客戶對(duì)不同房型及面積段的需求以及付款方式及接受程度各房型的面積區(qū)間周邊樓盤分析周邊樓盤分析 —— 怡楓尚品怡楓尚品項(xiàng)目名稱 怡楓尚品占地面積 8468平米總建筑面積 31200平米戶型配比面積 房型 比例 總計(jì) 1房 75%182套 2房 % 3房 %項(xiàng)目規(guī)模1棟 25層， 2梯 8戶，70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目定位 泛 CBD地段 產(chǎn)品特色 戶戶南向，戶型任意分割組合目前狀態(tài)07年 7月 28日開盤，當(dāng)天銷售 94％，現(xiàn)已售磬。此項(xiàng)目現(xiàn)樣板房已開放，但尚未取得預(yù)售許可證。戶型配比建議基準(zhǔn)切入點(diǎn)：了解目前片區(qū)的一手主流供應(yīng)趨勢(shì)，以最新的一手供應(yīng)作為戶型配比的建議基礎(chǔ)。 房型 單房 一房 二房還款年限 30 30 30基準(zhǔn)還款系數(shù) 月供款 2600 4000 5800貸款額度 36 55 80 4成首付（萬） 24 37 54總房款（萬） 60 92 134單價(jià) 22023 22023 22023面積 產(chǎn)品定位p戶型配比定位p戶型設(shè)計(jì)建議原則 戶型設(shè)計(jì)建議2戶型設(shè)計(jì)參考戶型設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議靈活組合 ：規(guī)劃設(shè)計(jì)必須提前考慮戶型之前可以互相打通、靈活組合；組合的方式包括：? 平面 23套戶型打通，需盡量減少承重墻體、橫梁的影響；? 垂直組合上下兩層戶型打通，必須在設(shè)計(jì)上針對(duì)性地提前考慮預(yù)留上下打通的預(yù)制結(jié)構(gòu)孔洞；? 靈活組合戶型可吸納商務(wù)辦公客戶； 舒適生態(tài)化 ：局部設(shè)置空中花園，盡量少出現(xiàn)暗房死角； 有一定的附加值 ：包括入戶花園、復(fù)式結(jié)構(gòu)等對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升有幫助的核心點(diǎn)。 客戶 第二重18980元第一重計(jì)算售價(jià)： 16505元 /m2景尚雅苑 星河世紀(jì)（寫字樓）（中心輻射區(qū)）2023年售價(jià) 8500 年增幅 2023年售價(jià) 13000 年增幅2023年售價(jià) 16000 40% 2023年售價(jià) 20230 26%看看地塊本身在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)品質(zhì)素 /附加值再進(jìn)行最后核心價(jià)格計(jì)算。周邊生活氛圍濃郁，配套完善，又有商務(wù)辦公的基礎(chǔ)。屬景田邊緣地帶。 新政23 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營(yíng)銷初步建議—— 方向 p 公共部分展示效果p產(chǎn)品建筑風(fēng)格（園林 /立面）p產(chǎn)品高科技、新功能應(yīng)用[公共部分 ] —— 電梯廳p 大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分。4家私人主題會(huì)所，盡顯品質(zhì)感[建筑風(fēng)格 ] —— 外立面相關(guān)高新技術(shù)建議nMOMA在精裝階段設(shè)計(jì)了加厚一倍的戶門和室內(nèi)門及門窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音 MOMA窗框nMoma采用斷熱鋁合金材料，其保溫性能明顯優(yōu)于普通鋁合金窗，可以避免熱橋出現(xiàn)，有良好的氣密性、水密性、斷熱性能，防止空氣滲透。K ） 〕MOMA玻璃技術(shù)關(guān)鍵：窗戶和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋ LOWE鍍銀膜低輻射保溫玻璃技術(shù)檔案[高科技 ] —— 外窗系統(tǒng)進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架Moma外墻系統(tǒng)采用歐洲標(biāo)準(zhǔn)四層外墻防護(hù)技術(shù)，總厚度 420至 520厘米：n能嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)n干掛幕墻起到 “ 遮陽傘” 的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射n外保溫方式防止冷 /熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫n流動(dòng)空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果n傳熱系數(shù)低至 （北京規(guī)范 ）室內(nèi) 室外外墻保溫截面斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動(dòng)空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻MOMA和鋒尚的外墻子系統(tǒng)[高科技 ] —— 外墻系統(tǒng)n“下送上回 ”低速送風(fēng)方式n保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向n經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低n自然沉積在 下方形成 “新風(fēng)湖 ”淹沒人體n新鮮