【正文】 日450人K= T=163辦公2升/人 工藝流程 自來水 原水箱 原水泵 凈化設(shè)備 直飲水箱 直飲水泵（變頻控制） 各用水點(diǎn) 直飲水用水量序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量最高日用水量（m3/日）最大時(shí)用水量（m3/時(shí)）備注1酒店4升/人 熱水系統(tǒng)管材 建筑物室內(nèi)熱水管道采用銅管，銀焊、銅焊和承插配件連接。另外，上述每個(gè)分區(qū)分別設(shè)自力式溫控閥及熱水循環(huán)泵回水。m2 m2W=7不可預(yù)見水量W=25萬kcal/h8總用水量W=275萬kcal/h 供水方式酒店室內(nèi)熱水供水分成三個(gè)分區(qū)。次1500人 15K=2T=8 2次/天W=21萬kcal/h5洗浴80升/人日530張K=3 T=24W=2公寓式辦公100升/人另外，熱水系統(tǒng)與給水系統(tǒng)的分區(qū)一致，采取機(jī)械循環(huán)。6. 熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 加熱方式 五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓采用燃?xì)鉄崴畽C(jī)組制備熱水。 冷水計(jì)量 高層建筑群生活給水除商場(chǎng)、餐飲、洗浴、游泳池采用普通冷水表外，其余均采用遠(yuǎn)傳冷水表傳至物業(yè)管理處。 水處理系統(tǒng) 游泳池單獨(dú)設(shè)置水處理系統(tǒng)，其初次充水、重新?lián)Q水和正常使用過程中的補(bǔ)充水及洗浴用水均來自熱水機(jī)組制備熱水供應(yīng)系統(tǒng),其出水水質(zhì)均符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB574985規(guī)定的要求。酒店三層~七層（避難層）為低區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的酒店低區(qū)冷水泵組及低區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧?，泵組變頻控制，配水干管上行下給；酒店八層~二十三層（包括中間冷水水箱補(bǔ)水）為中區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的酒店中區(qū)冷水泵組及中區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧?，其中八層~十四層為酒店中區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給；公寓二十四層~屋頂消防水箱（三十八層上）為高區(qū)，由設(shè)于二十三層（避難層）內(nèi)的18m3中間冷水水箱及公寓高區(qū)冷水泵組供水，其中二十四~三十一層為高區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。根據(jù)高層建筑群功能分布，地下二層~地上二層為市政壓力供水區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給。日11000平方米55K= T=1210物業(yè)管理30升/人次60人122K=2 T=128流動(dòng)人員3升/人次1500人K= T=10 2次/天6辦公50升/人日450人99K= T=164會(huì)議8升/人日530張212K= T=242賓館員工80升/人 3. 水源由該區(qū)域附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。使用面積僅粗裝修，由未來的入駐單位進(jìn)一步裝修。本工程僅考慮第一步。2. 建筑內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)（1）酒店標(biāo)準(zhǔn)酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，目前累積得分445，五星級(jí)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為420分，因此能夠滿足五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)計(jì)分見附表一。整個(gè)建筑群體形象均衡穩(wěn)重，高貴典雅富有獨(dú)特的文化氣質(zhì)和豐富的文化內(nèi)涵。同時(shí)建筑內(nèi)部豐富的空間構(gòu)成也創(chuàng)造了層次豐富的建筑形象。輕透的的玻璃幕墻使建筑典雅華美，品質(zhì)超群，與天空的背景自然融合在一起。建筑群體的建筑語言簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，且外部造型與室內(nèi)功能協(xié)調(diào)一致。其高低有序的外輪廊為南京路景觀提供很好的造型素材。這樣就形成了整個(gè)建筑群體制高點(diǎn)醒目，建筑由12~18~26~38層高低錯(cuò)落有序，且非常具有動(dòng)感螺旋上升的空間組織形態(tài)，其空間組織的有機(jī)有序的形態(tài)，將成為XX中心區(qū)的一大標(biāo)志性空間景觀。群體第二高度是26層的人才科技大廈，它位于地塊的西南角，它面臨規(guī)劃中的中心綠地廣場(chǎng)與五大道地區(qū)保持著相應(yīng)距離，以盡量減少高層建筑對(duì)五大道空間環(huán)境影響。二、建筑空間組織及建筑造型設(shè)計(jì)1. 建筑空間組織項(xiàng)目位于南京路中部，其東、西側(cè)為目前XX的兩個(gè)150米高的建筑津匯廣場(chǎng)及國(guó)際大廈，是南京路景觀帶重要的組成部分，且周邊的兩個(gè)廣場(chǎng)—抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)及中心綠化廣場(chǎng)（規(guī)劃中）在項(xiàng)目的東、南部。此種方式在南京路商業(yè)區(qū)并沒有，可以填補(bǔ)此類商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。每個(gè)店鋪建筑面積約500平方米。在首層均設(shè)獨(dú)立的出入口及交通廳，從三層以上三個(gè)部分相對(duì)獨(dú)立設(shè)置，并在三層設(shè)有統(tǒng)一的交易多功能廳，為寫字樓部分使用。由于寫字樓面積較大，且應(yīng)能根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行靈活劃分空間。辦公標(biāo)準(zhǔn)層布局靈活，可適應(yīng)不同的辦公布局方式?？紤]到三個(gè)單位使用，因此在內(nèi)部交通組織上采用電梯分設(shè)的方式，使不同人流在首層就相對(duì)獨(dú)立。并設(shè)二層的人才交易大廳1000㎡，三層為職工餐廳，四層設(shè)有多功能報(bào)告廳。 總平面主要指標(biāo)：建筑用地面積： m2總建筑面積:168790 m2，其中：地下建筑面積:30000 m2 地下建筑面積:138790 m2行政辦公樓建筑面積：30000 m2商業(yè)店鋪建筑面積：11000 m2五星級(jí)酒店建筑面積：29000 m2服務(wù)式公寓建筑面積：18690 m2寫字樓建筑面積：50100 m2建筑密度：%容積率：客房間數(shù)：336間機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：389個(gè)非機(jī)動(dòng)車位：600個(gè)出租車位：20個(gè)第六章 建筑工程一、建筑1. 五星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓部分五星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓位于超高層的塔樓內(nèi)，首層為大堂，二層為酒店管理用房，三層為西餐廳、中餐廳、咖啡廳、酒吧間、四層為風(fēng)味餐廳、大宴會(huì)廳、會(huì)議區(qū)及健身中心、五、六層為游泳池及桑拿區(qū)，1~6層的酒店配套設(shè)施，供酒店住宿人員使用外，還可供寫字樓、公寓人員使用，使其成為寫字樓、公寓的配套設(shè)施，7~22層為客房層，23~38層為公寓層。在寫字樓與酒店及行政辦公樓之間設(shè)置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機(jī)的組合成統(tǒng)一的建筑群。作為建筑群的制高點(diǎn)與津匯廣場(chǎng)呼應(yīng)聯(lián)系起來。將行政辦公樓設(shè)計(jì)成一長(zhǎng)方型平面，將置于相對(duì)安靜的西安道一側(cè)，南面是規(guī)劃中的綠地公園，使其具有政府辦公性質(zhì)的建筑擁有良好的朝向和景觀。根據(jù)項(xiàng)目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體，其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，、。二、總體方案總平面布置見“總平面圖”。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級(jí)寫字樓供人們辦公使用，又有五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購(gòu)物的需要。綜上所述，XX人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來電。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。南京路是XX市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，這里云集了XX的高級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)、酒店、高級(jí)住宅等高檔建筑群，其配套的重點(diǎn)中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。XX市規(guī)劃和國(guó)土資源局下發(fā)了“建筑設(shè)計(jì)方案通知書”（見“附件”）。目前，建設(shè)單位已依照“XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”繳納了本地塊地上建筑物的拆遷安置費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金。原有建筑中大部分年代久遠(yuǎn)，并多次發(fā)生火災(zāi)及漏雨現(xiàn)象，所以拆遷前已被市有關(guān)部門列為重點(diǎn)危改地區(qū)。第四章 項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址本工程為XX北方人才港股份有限公司建設(shè)的XX人才科技大廈項(xiàng)目，選址于XX市和平區(qū)南京路南側(cè)，四至范圍為：東至河北路，南至西安道，西至山西路，北至南京路。因此我們建議本項(xiàng)目也采用上述方式經(jīng)營(yíng)，考慮出售與出租寫字樓在資金時(shí)間價(jià)值上的差距，本著使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能夠達(dá)到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。本項(xiàng)目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項(xiàng)目的總建筑面積應(yīng)該達(dá)到5萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1000平方米。六、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目位于南京路沿線，在該區(qū)域依次分布有河川大廈、嘉利中心、經(jīng)聯(lián)大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財(cái)富大廈等多座甲級(jí)寫字樓。南京路沿線一直是XX市最為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。津匯廣場(chǎng)金皇大廈匯通大廈本項(xiàng)目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫(kù)規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢(shì)。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有坐落于項(xiàng)目區(qū)附近的津匯廣場(chǎng)、金皇大廈和匯通大廈。XX市主要的寫字樓情況參見下表：XX市甲級(jí)寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價(jià)入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫(kù)南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；1830200040021分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財(cái)富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價(jià)上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場(chǎng)（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購(gòu)買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機(jī)構(gòu)，剩10套，漲價(jià)500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域