【正文】 三、寫字樓市場(chǎng)供給分析 通過(guò)我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級(jí)寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個(gè)區(qū)域。由于部分投資者看好南京路沿線寫字樓的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購(gòu)買了寫字樓后對(duì)外出租， 但是其租金定位高于 市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫字樓空置。日租金達(dá)到最高的南京路沿線的甲級(jí)寫字樓空置率也排在了第一位，為 %，其次分別是小白樓 CBD 區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。 表 天津市甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成 物業(yè)名稱 物業(yè)客戶構(gòu)成 （居前三位的行業(yè)） 知名客戶 華盛廣場(chǎng) 物流 /商貿(mào)類（ 23%） 高科技類（ 12%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 10%） 惠航貨運(yùn)天津分公司 中國(guó)衛(wèi)星信息集團(tuán)公司 海爾集團(tuán)天津代表處 亞太大廈 物流 /商貿(mào)類（ 36%） 文化 /教育類（ 11%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 8%） 華捷國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司 香港全球貨運(yùn)天津代表處 英卓語(yǔ)言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校 泰達(dá)大廈 物流 /商貿(mào)類（ 49%） 高科技類（ 15%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 9%） 振華國(guó)際貨運(yùn)有限公司 佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司 清華同方股份有限公司天津代表處 中國(guó)網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處 金皇大廈 物流 /商貿(mào)類（ 35%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 17%） 高科技類（ 12%） 馬士基（中國(guó)）航運(yùn)天津代表處 羅姆電子（上海）公司天津分公司 中國(guó)建筑工程總公司天津分公司 遠(yuǎn)洋大廈 物流 /商貿(mào)類（ 30%） 制造 /加工類（ 20%） 高科技類（ 10%） TCL 國(guó)際電機(jī) 長(zhǎng)城寬帶 飛利浦電子 廣銀大廈 物流 /商貿(mào)類（ 25%） 高科技類（ 14%） 綜合類（ 14%） 泰安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 蜂星電訊 沈陽(yáng)三洋電梯 世貿(mào)廣場(chǎng) 物流 /商貿(mào)類（ 32%） 食品 /醫(yī)藥類（ 20%） 高科技類（ 12%） 吉百利、卡夫食品 羅氏制藥（處方藥部） LG電子 農(nóng)業(yè)銀行 云翔大廈 物流 /商貿(mào)類（ 28%） 咨詢服務(wù)類（ 23%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 11%） 天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán) 天津證券投資咨詢有限公司 國(guó)際工程監(jiān)管公司 津匯廣場(chǎng) 物流 /商貿(mào)類（ 51%） 高科技類（ 11%） 現(xiàn)代商船 佳能（中國(guó)）天津分公司 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 31 制 造 /加工類（ 11%） 殼牌石油 國(guó)際大廈 物流 /商貿(mào)類（ 37%） 金融 /投資類（ 26%） 制造 /加工類（ 9%） 韓進(jìn)海運(yùn)、商船三井 光大永明人壽保險(xiǎn)有限公司 中國(guó)銀行天津分行國(guó)際大廈分理處 松下電器機(jī)電（天津）有限公司 摩托羅拉（中國(guó)）電子有限公司 GTSS 工程部 通用電器（中國(guó)）有限公司天津辦事處 UT斯達(dá)康 (中國(guó) ) 有限公司天津分公司 說(shuō)明：行業(yè)分類 高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)） 建筑 /地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)等） 金融 /投資類（銀行、證券、基金、保險(xiǎn)、投資公司） 能源 /化工類（石油、天然氣、水利、電力、化 工） 文化 /教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等） 物流 /商貿(mào)類（物流公司、航空運(yùn)輸、船運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易等） 制造 /加工類（飛機(jī) /汽車自造、家具、紙業(yè)等） 咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等） 食品 /醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。? 綜合 / 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機(jī)關(guān)代表處） 綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級(jí)寫字樓的行業(yè)趨勢(shì)和所占比例： 行業(yè)劃分 區(qū)域位置 高科技類 建筑地產(chǎn)類 物流商貿(mào)類 金融投資類 制造加工類 友誼路沿線 13% 11% 24% 小白樓 CBD 區(qū)域 15% 8% 43% 河北海河沿線 14% 23% 15% 南京路 8% 39% 17% 8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個(gè)集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 32 要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為 主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒(méi)有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。南京路、小 白樓 CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù) 辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。因此，在未來(lái)的 510 年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在 120 左右，也說(shuō)明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在天津投資的前景十分樂(lè)觀。 招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動(dòng)了新的投資熱潮。 2021 年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)際利用內(nèi)資 億元，增長(zhǎng)%。 表 19992021 年天津市對(duì)外招商引資情況 年份 絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)美元） 增長(zhǎng)速度（ %）（比上年） 直接利用外資 借用外國(guó)資金 直接利用外資 借用外國(guó)資金 1999 253203 21332 2021 256000 26467 2021 322021 7688 2021 380591 6310 2021 163325 7225 資料來(lái)源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 注： 2021 年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。 第五節(jié) 寫字樓市場(chǎng)分析 一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 近年來(lái)，天津市加大了招商引資的力度，從 2021 年開始，每年直接利用外資的增長(zhǎng)速度均接近或超過(guò) 20%。 銷售規(guī)劃 服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只 有及少量的公寓進(jìn)行銷售。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 28 五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。 四、市場(chǎng)定位 服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。 泰達(dá)國(guó)際公寓 天津奧林匹克大廈 本項(xiàng)目 地段和 交通 3 4 5 總建筑面積 4 3 2 內(nèi)部裝修 4 4 5 配套設(shè)施 5 4 3 物業(yè)管理水平 4 3 5 加權(quán)總分 4 由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。 （ 2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 27 和天 津奧林匹克大廈。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 泰達(dá)國(guó)際公寓 天津奧林匹克大廈 總建筑面積 （萬(wàn) 平方米） 主力戶型 63 套出租涉外公寓；二室 146平方米；三室 161202 平方米；躍層 244349 平方米 一室 70 平方米；二室 116121平方米（一衛(wèi)） 130140 平方米（二衛(wèi)）；三室 18 20234 平方米 電梯 6 部原裝 LG 豪華電梯 3 部 OTIS 豪華電梯 經(jīng)營(yíng)方式 以租為主，兼有銷售 只租不售 價(jià)格 售價(jià)： 9300 元 /M2 租金：二室 146平方米戶型 萬(wàn) /月，三室 186 平方米戶型 /月 租金：一室 600 元 /天 二室 700 元 /天 三室 800 元 /天 銷售進(jìn)度 住宅剩 4套，出租率 90%以上 出租率 90%以上 客戶特征 日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等 主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多 通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 26 立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。 二 、服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析 天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。當(dāng)前天津市剛剛踏過(guò) 3000 美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來(lái)服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服 務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技