【正文】 針對年老以后記憶力衰退,加強樓宇外觀的識別性。有80%以上的人靠視覺獲取信息,老人視覺功能下降,房間照度應提高 2 倍以上,煤氣等各種開關上的字應加大,以利辨識。要有安全性室內(nèi)地面平坦,沒有高差,不設門檻等障礙物,因為老人容易喪失平衡感覺,有這種高差時,老人容易摔跤,且不便輪椅通行,并在老人經(jīng)過處預留安裝扶手的埋 件。因此,開關、門鈴和門窗把手等設施的位置應適當降低。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置,采用簡單的動作就能使用的操作方法。廚房和衛(wèi)生間的面積宜適。居室房門須適當放寬尺度,便于輪椅進出,滿足護理需求,保證急救需要,擔架能夠方便 進出。由于老年公寓式 住宅面向老年人這一特殊的居住群體,首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā),總體來說,按下列觀點來選擇和確定設計思路。 建筑功能要求老年公寓指完全為老年人設計的面向生活能自理的健康老人住宅建筑單元及由此而組成的老年住宅建筑單體或組群。第七章室外場地排水采用有組織排水，場地綠化帶排水設不小于2%的排水坡，坡向道路，道路設排水溝匯集雨水集中流向城市排水管網(wǎng)。同時，用“0”形環(huán)形車道將整個園區(qū)內(nèi)道路連接起來，消防車出入暢通無阻。耐火構造：主體結構的墻、柱、梁、板按耐火等級，天棚、墻面等內(nèi)部裝修采用耐燃材料。主出入口兩側規(guī)劃有地面停車場，出入口景觀大道兩旁植高大的松柏喬木，如雪松、白樺等。規(guī)劃區(qū)內(nèi)以一內(nèi)環(huán)景觀大道為主要道路，主次環(huán)路相連，形成一個既相互獨立又聯(lián)系的有機整體。 綠化景觀景觀設計及出入口設計的指導思想是“既有綠化，也有美化”使綠化和美化完美結合。別墅、花園洋房分布在景觀條件較好的北南側，小高層、多層公寓分布在北側及西側。 總體布局 規(guī)劃布局本項目業(yè)態(tài)方面分為小高層公寓、多層公寓、花園洋房、別墅及相關公共服務設施。生態(tài)型居住社區(qū)的構建與營造。本規(guī)劃以人為中心，以整體社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意刻劃優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方文化特色，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全同時又具有豐富文化內(nèi)涵的怡然棲息之地，創(chuàng)造一個舒適便捷衛(wèi)生安全的生活場所。要力求使入住的老人都能夠理解社會、寬容子女，善待他人，為社會樹立新風做出貢獻。對建筑物的改造將根據(jù)報告的要求，盡量利用現(xiàn)有建筑設施，協(xié)調(diào)好新建筑設施與原有建筑設施的功能關系。在理論上以高起點的戰(zhàn)略研究指導開發(fā)建設,充分考慮養(yǎng)老院規(guī)劃的可操作性和可實施性,以及適度的超前性,同時安排好項目建設的過渡與銜接。二、可持續(xù)發(fā)展原則本規(guī)劃本著可持續(xù)發(fā)展的原則,在充分運用現(xiàn)有資源的基礎上，在開發(fā)和保護生態(tài)資源基礎上進行開發(fā)建設，確保生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 規(guī)劃原則與理念 規(guī)劃原則一、整合資源、兼容并包原則本項目總占地面積達350畝，整個建筑模式以小高層、多層公寓為主，同時為了滿足高端消費，還建有獨棟別墅及花園洋房。構建一個專為老年人設計的獨立公寓、護 理院、康復中心、健康會所和公共服務中心群落，創(chuàng)立一個集居住、療養(yǎng)、康復、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務綜合社區(qū)。老年旅游度假酒店的入住則補充養(yǎng)老生活， 則為周邊地區(qū)乃至經(jīng)營老板、外方老人以及港、臺老人來某市市度假旅游之用。主要面向中高端老年客戶群體，項目全部落成后，將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、健身娛樂、養(yǎng)生為主體的特 大型老年社區(qū)；所有的硬件設施均按照無障礙標準設計。堅持因地制宜，緊密結合當?shù)貙嶋H，與本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應，與養(yǎng)老院人文環(huán)境和老年人的需求相適應，循序漸進，穩(wěn)步推開。以人為本堅持以人為本。創(chuàng)造讓老年人感到幸福溫馨、安全舒適的生活空間，讓老年人盡享親情和社會大家庭的溫暖，讓他們健康長壽、生活幸福。 總體規(guī)劃 規(guī)劃指導思想與目標 指導思想傳承孝道文化“百善孝為先”，尊老敬老愛老助老是中華民族的傳統(tǒng)美德。而某省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。 交通條件某市基礎設施日臻完善，交通便利，東接許昌、長葛，北靠新鄭、新密，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。歷年年平均無霜期為218 天，最長達248天(1977年)，最短只有179天(1962年)。某市市處 于大陸季風區(qū)，風向、風速均有明顯的季節(jié)變化。秋季和春季雨量分別為151毫米和122毫米，占年降水量的23%和19%。歷年年平均降水量為650毫米左右，發(fā)生在 1967年；。最熱月在7月份，℃；最冷月在1月，℃。較冷年是1984年，℃，暖、℃。℃—℃之間。因?qū)俅箨懶约撅L氣候，多旱、澇、風、雹等氣象災害。 抗震設防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）及《建筑抗震設計規(guī)范》(GB500112010)規(guī)定，某市市所在地抗震設防烈度為6度， ,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。 項目建設條件 地勢地貌項目區(qū)屬淺山丘陵地帶，全縣地勢西南高隆，東北低平，山地、丘陵、平原面積各占三分之一。項目所在地遠離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設在優(yōu)雅山林之間，臨近城市主干道，交通便利。總面積1461平方公里。59′34176。03′113176。第五章③輔助工程建設門球場1500平方米，室外休閑場地5000平方米，垂釣園2500平方米，停車場3500平方米。①土建工程，其中老年大學3500平方米，保健中心2500平方米，營養(yǎng)食療會館3500平方米，老年公寓40000平方米， 園林式公寓9000平方米，老年康復中心5000平方米，康體休閑會所4000平方米，綜合服務中心8000平方米。項目建成后將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、娛樂休閑、養(yǎng)生為主體的全新型生態(tài)式養(yǎng)生場所。 本項目服務的供應及收費方式服務內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內(nèi)容：?床位費——根據(jù)選擇的房型大小每年或每月支付不同費用?醫(yī)療護理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心?體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等?休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等?教育配套方面——老年大學、圖書館?中介資源提供——家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等?社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等收費方式費用收取可按會員制收費或使用次數(shù)收取。配套設施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。收益模式：本項目采取長、中、短期租賃的經(jīng)營模式，以適應目前的市場，同時又可取得長期穩(wěn)定收益。養(yǎng)老地產(chǎn)是一種體現(xiàn)生活品質(zhì)的概念，作為一種對未來生活描繪的藍圖，需要各方共 同努力。此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。目前養(yǎng)老地產(chǎn)因?qū)I(yè)養(yǎng)老服務團隊的缺乏以及較低的得房率等原因一直停滯不前。 國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式 本項目的運營方案單從盈利模式來說，老年住宅的盈利模式是由產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務兩方面組成。五、分析結論目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設與經(jīng)營管理相結合的經(jīng)營模式以及住宅建設與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。位于中心會所內(nèi)的老年大學，環(huán)境優(yōu)美，教學設施先進，旨在豐富老年人 的精神、文化生活，為老人開辟一個學習、交流和增長知識的場所。養(yǎng)老服務內(nèi)容：豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛 好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。項目配套設施：?高爾夫球場?俱樂部?商業(yè)街經(jīng)營模式：借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入?。婚_發(fā) 商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。七個風格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。公寓對居住在這里的老人實行特色服務：一是在生活照料上制定了一整套服務流程，每日為老人清掃房間、由值班 醫(yī)生對老人進行巡診及服務員叫早等。而需要臨終關懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負責接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。養(yǎng)老服務內(nèi)容：?住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務。項目配套設施：?購物中心、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂部：溫泉會館、假日酒店經(jīng)營模式：由北京太陽城集團投資興建并自行運營管理。北京太陽 城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務模式。三、北京太陽城項目概況：北京太陽城占地總面積42萬平方米。?養(yǎng)生餐廳、健康會所分別由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個專業(yè)運營機構進行運營。會員制：A卡B卡C卡永久使用權可指定符合條件老人入住終身使用權。經(jīng)營模式餐費自訂；入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金 10000 元，出院退還。居室建筑面積約五十八到一百一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應俱全，有線電視、寬帶網(wǎng) 絡、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。?特殊服務：應老人之需，提供理財、陪護、陪游、保健按摩等服務。?健康管理服務：由專業(yè)醫(yī)護人員為老人提供健康管理服務。?營養(yǎng)餐服務：根據(jù)老人身體狀況和偏好進行配餐和送餐服務。匯晨是專業(yè)的養(yǎng)老機構運營公司。二期工程計劃于2011年下半年動工，床位超過一萬張?？偨ㄖ娣e約50萬平方米，共規(guī)劃為2期。主流客戶：高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源；職業(yè)：退休教師教授、退休軍官、商人、企業(yè)領導、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受。生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟體制改革的第一批受影響者，40~50歲人員中的絕大多數(shù)主 體就是他們；他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風浪之后的平靜和踏實。據(jù)國家老齡委統(tǒng)計，從2007 年到2070 年這一時期平均每年將有596 萬人進入老齡，而中國目前只有1000 家私營養(yǎng)老院，容納大約25 萬人，國營養(yǎng)老院容納不到200 萬人，因此，隨著中國人口老齡化的不斷加劇，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)到來。 需求分析根據(jù)以上的統(tǒng)計數(shù)字，截止到2011年底我省60歲以上老年人口數(shù)量約為1400萬人，僅以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進入機構養(yǎng)老標 準，養(yǎng)老床位需求約為70萬張；。實施以獎代補。對居家養(yǎng)老護理員進行培訓和資格認證。某市市規(guī)定，為孤老優(yōu)撫對象、“三無”、“五?！奔暗褪杖氲母啐g、獨居、失能和計生雙女老人、省級以上勞動模范等困難老年人提供養(yǎng)老服 務，實行政府購買服務。今年這兩項補貼所需經(jīng)費的報告已報市政府，由市政府 轉(zhuǎn)至市財政局，待審核后下?lián)?。市級財政可對市區(qū)養(yǎng)老機構床位運營適當補助。某市市規(guī)定，從2011年起，在運營期間，按照床位數(shù)、收養(yǎng)人數(shù)和服務對象的類別、入住率、管理水平、效益等指標，由養(yǎng)老機構所在的當?shù)卣?府給予一定的運營補貼。接受補貼的社會辦養(yǎng)老服務機構5年內(nèi)改變用途的，由相關部門收回一次性開辦補 助款。床位在100張以上(含100 張)的，自建房的每張床位補貼1500元(分三年按每年每張床位500元)，運營三個月經(jīng)驗收合格后給付。其中床位在50張以上(含50張)的，自建房的每張床位補貼900元(分三年按每年每張床位350元)，運營三個月經(jīng)驗收合格后 給付。建設補貼。舍得投入，加大財政扶持力度。某市市規(guī)定，國土部門對符合規(guī)劃要求并具備劃撥條件的公辦和社會辦的養(yǎng)老服務機構建設用地要優(yōu)先予以保證，對已審批的要嚴格監(jiān)督，確保土地真正用于養(yǎng)老服務事業(yè)。對繳納水利建設專項資金確有困難的養(yǎng)老服 務機構，經(jīng)主管部門批準，應予以減免。某市市規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門、稅務部門審核，符合條件的福利性、非營利性養(yǎng)老服務機構，依法享受免征或暫免征收服務收入營業(yè)稅、養(yǎng)老服務機 構自用房產(chǎn)及土地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等優(yōu)惠政策，并享有國家有關所得稅的優(yōu)惠政策?！笆濉睍r期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃為充分調(diào)動社會力量參與養(yǎng)老服務業(yè)的積極性，探索和建立與某市市經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應、基本滿足老年人生活需求的養(yǎng)老服務體系，努力解決人口老齡化帶來的社會問題，某市市市委、市政府出臺了《關于加快某市市養(yǎng)老服務體系建設的意見》，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)。逐步提高養(yǎng)老服務從業(yè)人員工資福利待遇。 。對寄宿制養(yǎng)老服務機構等關系老年人安全和健康的重要場所，探索實行行政許可管理制度，納入消防安全和衛(wèi)生許可制度管理范圍。 。積極推進公辦養(yǎng)老服務機構體制改革，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式，鼓勵社會力量參與興辦養(yǎng)老服 務機構，“十二五”期間，全國每千名老人平均擁有的養(yǎng)老床位達到30張，縣級以上城市至少建立一所綜合性養(yǎng)老服務機構。 。全國城市街道和社區(qū)統(tǒng)籌安排服務設施，實現(xiàn)居家養(yǎng)老服務、老年日間照 料，衛(wèi)生站和助餐網(wǎng)點的基本覆蓋，80％以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和50%以上的農(nóng)村杜區(qū)建立包括養(yǎng)老服務在內(nèi)的綜合設施和站點。整合社會和社區(qū)資源，加快建立縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)（村）居家養(yǎng)老三級服務網(wǎng)絡，建設居家養(yǎng)老服務信息系統(tǒng)，促進居家養(yǎng)老服務業(yè)標準化、規(guī)范化、 集約化發(fā)展?！笆濉逼陂g是我國全面建設小康社會的關鍵時期，也是老齡事業(yè)發(fā)展的重要機遇期，需要正確處理 老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展的關系，大力推進老齡戰(zhàn)略對策體系、老年經(jīng)濟供養(yǎng)體系，老年健康支持體系、老年宜居環(huán)境體系，老齡服務體系和老齡工作體系建設，從 制度、物質(zhì)，文化、組織、精神等方面做好應對人口