【正文】 新型養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報告 目 錄第一章 總論 項目概況 報告編制依據(jù)和內(nèi)容 問題與建議第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 項目建設(shè)的必要性第三章 市場需求分析 項目定位 人口老年化趨勢 我國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及對策 中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機分析及民辦養(yǎng)老機構(gòu)的重要性分析 某省老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展概況 項目發(fā)展的前景 運營方案分析第四章 項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容第五章 場地選擇與建設(shè)條件 項目地塊概況 項目建設(shè)條件第六章 總體規(guī)劃 規(guī)劃指導(dǎo)思想與目標(biāo) 規(guī)劃原則與理念 總體布局 消防 豎向設(shè)計 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)第七章 建筑結(jié)構(gòu) 建筑方案 結(jié)構(gòu)方案第八章 公用工程 電力工程 給排水工程 供熱工程第九章 節(jié)能、節(jié)水措施 設(shè)計依據(jù)第十章 環(huán)境保護與消防 環(huán)境保護 消防第十一章 組織機構(gòu)及勞動定員 組織機構(gòu) 機構(gòu)設(shè)置 人力資源開發(fā)第十二章 項目管理與實施進度 項目建設(shè)期管理 項目實施進度第十三章 項目招投標(biāo)方案 招標(biāo)依據(jù) 招標(biāo)組織原則 招標(biāo)范圍 招投標(biāo)程序 招標(biāo)的具體情況第十四章 投資估算與資金籌措 投資估算第十五章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 財務(wù)評價指標(biāo)計算 財務(wù)評價結(jié)論第十六章 社會評價 社會影響分析 互適性分析 社會風(fēng)險分析第十七章 結(jié)論與建議 結(jié)論 建議第一章 總論 項目概況 項目名稱新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目 擬建地點本項目擬址于某市市東北方向，項目所在地遠離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想之地。 項目建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃用地約350畝，項目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教育、娛樂休閑需要。 項目整體定位本項目的整體定位為：中國老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性工程，國際一流標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)——專為老年人設(shè)計的獨立公寓、護理院、康復(fù)中心、健康會所和公共服務(wù)中心群落。為住戶提供高檔的養(yǎng)老住房、養(yǎng)生餐飲及專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)；本著“快樂健康養(yǎng)老”的理念，致力推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，突出規(guī)模優(yōu)勢，以超前的規(guī)劃設(shè)計，為中原地區(qū)乃至全國的老年朋友打造一個快樂、健康的樂園。創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。引進國外先進養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中高端老年客戶群體，成為國內(nèi)知名的“社會養(yǎng)老示范工程”。 養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容醫(yī)療保健服務(wù)，指為老年人提供疾病防治、康復(fù)護理、心理衛(wèi)生、建立健康檔案、定期進行健康宣傳教育、開展醫(yī)療保健上門服務(wù)；針對生活半自理和不能自理的老人提供醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護服務(wù)。文化服務(wù)，指為老年人提供知識講座、書法繪畫和圖書閱覽等服務(wù)。餐飲服務(wù)，為老年人上門送餐，定期舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講座。體育健身服務(wù)。為老年人提供活動場所、體育健身設(shè)施等服務(wù)。 項目的實施進度根據(jù)現(xiàn)狀相關(guān)條件和規(guī)劃功能布局的關(guān)系，結(jié)合本項目的特點，整個項目從初步設(shè)計到竣工交付使用，擬計劃建設(shè)期31個月,前期準(zhǔn)備6個月，開工到竣工驗收時間為某年10月至某年10月，建設(shè)周期為整2年，因此后期做財務(wù)分析按照建設(shè)期2年計算。 總投資及資金籌措總投資，。資金籌措，項目所需資金擬全部由項目單位自籌解決。 報告編制依據(jù)和內(nèi)容 編制依據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》；《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011某年)》；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》；《某省老年人保護條例》；某省老齡委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》；《某省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011某年)》某省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福（1998）19號）；《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》《無障礙設(shè)計規(guī)范》。1《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》。1《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計規(guī)范》；1項目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料； 編制內(nèi)容本項目是主要編制內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景及必要性、市場分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護與 消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機構(gòu)及勞動定員、項目管理與實施進度、項目招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟與社會效益評價、結(jié)論與建議等。通過對各個方 面進行合理性及可行性分析，為項目承辦單位和項目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。 問題與建議雖然本項目擁有良好的經(jīng)濟與社會效益，但項目建設(shè)主要通過自有資金解決，管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項目總投資額的降低，是保證項目穩(wěn)定收益的首要因素。目前，我過老年住宅行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，行業(yè)經(jīng)驗不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期；本行業(yè)的建設(shè)投資額巨大，僅有部分發(fā)達 城市個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅；同時，現(xiàn)有老年公寓主要為中高經(jīng)濟實力的老年客戶，受眾群體有限。隨著未來人口老齡化加劇，社會保障體系逐漸完善，人們養(yǎng) 老觀念的改變，老年住宅行業(yè)市場前景日益廣闊?？傊?，本行業(yè)機會與風(fēng)險共存，整個行業(yè)總體市場前景廣闊?？茖W(xué)地吸收借鑒國內(nèi)外同行業(yè)成功案例的建設(shè)、經(jīng)營 與管理模式，并結(jié)合本項目的特點取長補短，是保證本項目成功的主要因素。本項目屬于大型公共建設(shè)項目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設(shè)時需注意建筑物的寬敞簡便，進出口應(yīng)注意設(shè)置無障礙防滑設(shè)施，在建筑物的通道及邊緣 應(yīng)多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來避免老年人因腿腳不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動與休憩區(qū)域之間有相對的距 離，但距離不應(yīng)太遠，既要給予老年人活動的相對獨立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活的空間。該項目社會效益顯著，建議各級政府在政策和資金上給予扶持，使項目能夠盡快實施，早日完成，以便更好地發(fā)揮作用。第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 宏觀政策背景中共中央、國務(wù)院于2500年8月發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》，號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣?！稕Q定》指出，我國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進入老齡化階段。今后一個時期我國老年人口還將以較快速度增長。采取積極措施，加強老齡工作，是一項重要而緊迫的戰(zhàn) 略任務(wù)。黨和人民政府歷來十分關(guān)心老年人。新中國建立后特別是改革開放以來，國家頒布實施了一系列維護老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，加強了尊老愛幼思想教 育，初步建立了養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障制度，老年福利、衛(wèi)生、文化、教育、體育等事業(yè)有了一定發(fā)展，老年人的生活水平和生活質(zhì)量不斷提高。老齡工作取得的進 展和成績，對推動經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展起到了重要作用。老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們作出了重要貢獻。滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及代際和諧的良好社會風(fēng)尚，是社會主義精神文明建設(shè)的一項重要內(nèi)容。正確處理和解決人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展具有重要意義?！　　稕Q定》指出，全社會都要依據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》等法律法規(guī)，切實維護和保障老年人的合法權(quán)益。要加強法制 建設(shè)，進一步完善有關(guān)維護老年人權(quán)益的法律法規(guī)，加大執(zhí)法和監(jiān)督力度，依法處理和打擊侵犯老年人合法權(quán)益的不法行為。依法取締傷害老年人身心健康、宣傳迷 信邪說、侵害老年人合法權(quán)益的非法組織。要在全社會積極開展維護老年人合法權(quán)益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加強老年人法律服務(wù)工作。要大 力弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，在全社會廣泛開展敬老、養(yǎng)老、助老的道德教育，并與開展文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明家庭創(chuàng)建活動結(jié)合起來，在全社會樹立尊重、關(guān) 心、幫助老年人的社會風(fēng)尚?！　　稕Q定》指出，要加強社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能。各地要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極興辦不同形式、不同檔次的 老年福利院、老年護理院、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院等，為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面的服務(wù)。各級醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)要大力開展多種形式的老 年醫(yī)療保健服務(wù)，逐步建立起完善的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)，健全老年醫(yī)療保健服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量。各級文化、體育、廣播電視等部門和工會、婦聯(lián)等群眾團體要 進一步加強老年文化體育工作，發(fā)展老年文化體育事業(yè)。要建立社區(qū)老年活動中心或活動站，滿足老年人的精神文化需求，豐富老年人的精神文化生活。各地要重視 發(fā)展老年教育事業(yè)，發(fā)展廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)和函授教育，鼓勵和指導(dǎo)社會力量按照有關(guān)規(guī)定興辦各類老年學(xué)校。要培育和發(fā)展老年消費市場，引導(dǎo)老年人合理消費， 滿足老年人不同層次、不同類型的消費需求?！　　稕Q定》要求，各級人民政府要把老齡事業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和年度計劃。要高度重視社區(qū)建設(shè)，認(rèn)真做好“十五”期間社區(qū)建設(shè)規(guī)劃。要堅 決貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)方針政策，確保城市居民最低生活保障金和離退休人員基本養(yǎng)老金按時足額發(fā)放，不得拖欠，并隨著經(jīng)濟發(fā)展合理增長。要進一步完 善農(nóng)村“五保”供養(yǎng)制度，提高供養(yǎng)水平，擴大農(nóng)村敬老院的服務(wù)范圍。要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施?！　　稕Q定》最后要求，加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，是黨中央、國務(wù)院面向新世紀(jì)作出的重大決策。各級黨委和人民政府要認(rèn)真貫徹落實本決定精神，在以江澤 民同志為核心的黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，努力開創(chuàng)我國老齡事業(yè)的新局面，為實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉目標(biāo)作出更大貢獻。國家為積極應(yīng)對人口老齡化，建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，實現(xiàn)黨的十八大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)， 根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，制定了“社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃”（以下 簡稱《規(guī)劃》）?！兑?guī)劃》提出了到某年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全的建設(shè)目標(biāo)。《規(guī)劃》文件指出：要通過新建、擴建、改建、購置等方式，因地制宜建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實施方案。鼓勵 通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng) 老服務(wù)。通過設(shè)備和康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)專用車配備和信息化建設(shè)，全面提升社會養(yǎng)老服務(wù)能力。 某省養(yǎng)老政策某省政府專門出臺了《關(guān)于加快推進社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》），將推出稅費、貸款等方面的多項優(yōu)惠政策，大力引進民營資本進入養(yǎng) 老市場。《意見》規(guī)定，在稅費方面，免征非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的企業(yè)所得稅，免征養(yǎng)老服務(wù)收入的營業(yè)稅以及養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項費 等。在消費方面，用水、用電、供暖等價格與居民用戶同價，并免收相應(yīng)的配套費；免收養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)有線（數(shù)字）電視、寬帶互聯(lián)網(wǎng)一次性接入費?！兑庖姟愤€支 持社會辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)開展老年醫(yī)療衛(wèi)生和老年病護理服務(wù)，如果養(yǎng)老機構(gòu)取得醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，符合定點醫(yī)療機構(gòu)資格條件的，可納入城鄉(xiāng)醫(yī)療保障定點醫(yī)療 機構(gòu)范圍。此外，對持有失業(yè)登記證的人員開辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，免收管理類、登記類、證照類等各項行政事業(yè)性收費；自籌資金不足的，可申請 小額擔(dān)保貸款。在養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員，還可享受相關(guān)培訓(xùn)補貼政策。對管理規(guī)范、老人滿意度高并獲得省級以上政府或部門表彰的社會資本興辦的養(yǎng)老服務(wù)機 構(gòu)，政府還將通過“以獎代補”的形式給予適當(dāng)支持?！赌呈±淆g事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》文件指出：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建中原經(jīng) 濟區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持“黨政主導(dǎo)、社會參與、全民關(guān)懷”的老齡工作方針，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，完善老齡政策法規(guī)體系，健全老年社會保障制度，大力發(fā)展為 老社會服務(wù)，維護老年人合法權(quán)益，促進老年人社會參與，加大對老齡事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，健全老齡工作體制，努力滿足老年人不斷增長的物質(zhì)文化需求，推 動老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。到某年，建立健全政府、社會、家庭和個人相結(jié)合的老年人經(jīng)濟、醫(yī)療、服務(wù)的社會養(yǎng)老保障體系；基本建立居家養(yǎng)老、社區(qū)照顧和機構(gòu)供養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體 系；初步建立結(jié)構(gòu)合理、門類齊全、管理規(guī)范的老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系；逐步建立起基層組織健全、精神文化生活豐富、社會參與廣泛、合法權(quán)益有效保障的老年社會管 理體系；加強和完善與經(jīng)濟社會和人口老齡化發(fā)展要求相適應(yīng)的、職能明確、協(xié)調(diào)高效的老齡工作體系。努力實現(xiàn)“六個老有”的老齡工作目標(biāo)，即老有所養(yǎng)、老有 所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂。《規(guī)劃》明確提出了要加快養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)步伐。加強供養(yǎng)型、護養(yǎng)型和頤養(yǎng)型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，打造示范性養(yǎng)老機構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革。到某年，力爭縣 （市、區(qū)）及以上城