【正文】 實(shí)際上，為居住老人提供有償性社區(qū)服務(wù)已經(jīng)成為了老年住宅的重要盈利點(diǎn)之一，這種盈利是長(zhǎng)期、穩(wěn)定、不存在 風(fēng)險(xiǎn) 的，而且將隨著老人年齡的增加而增加。（2）是老年住宅的長(zhǎng)期盈利點(diǎn)由于社區(qū)服務(wù)的必要性和重要性，物業(yè)管理的主要工作就不再單是對(duì)物業(yè)的管理維護(hù)，而是管理與服務(wù)并重。因此，對(duì)老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設(shè)的關(guān)系的探討有利于加深我們對(duì)老年住宅物業(yè)管理的理解。老年住宅內(nèi)蘊(yùn)涵了巨大的服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)需求，因此，老年住宅的物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不同點(diǎn)在于對(duì)社區(qū)服務(wù)的提供與管理所占的比重增大，另一方面，在社區(qū)文化上，由于良好的社區(qū)文化對(duì)老年人的居住健康起到由關(guān)重要的作用，所以對(duì)社區(qū)文化的營(yíng)造也成為了老年住宅物業(yè)管理的重心工作。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家能源政策、法令和標(biāo)準(zhǔn)。（3）選用燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。設(shè)備選型（1）所用設(shè)備必須采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。（4）窗墻面積比不應(yīng)過大。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 56 （2）正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽(yáng)能，保持良好自然通風(fēng)。符合建筑節(jié)能技術(shù)發(fā)展方向。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設(shè)在保溫層之下，防止防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護(hù)，從而大大提高其耐久性。（2）減少冷風(fēng)滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。應(yīng)采取以下節(jié)能措施。年能源消耗明細(xì)表二、 節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管能源種類 計(jì)量單位 年需要實(shí)物量 折標(biāo)系數(shù) 年需要折標(biāo)煤量（tce）電力 萬 kwh 熱力 Gj 20412 tce /Gj 天然氣 萬 m3 新水 萬 m3 合計(jì) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 55 理規(guī)定》、 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189－2022）和省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、 ，必須達(dá)到公共建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為 50%。因此無論從該區(qū)的總體規(guī)劃，還是從本工程規(guī)劃看，該項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境構(gòu)成較大影響。綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)過程中及建成后，通過實(shí)行各項(xiàng)環(huán)保措施，可以將對(duì)環(huán)境的不利影響降至可接受范圍內(nèi)。生活辦公垃圾經(jīng)集中后，由物管部門負(fù)責(zé)安排人員送到外面的垃圾處理場(chǎng)處理，而且做到當(dāng)日收集，當(dāng)日處理。噪聲污染防治措施建設(shè)項(xiàng)目所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動(dòng)小，所有帶振源的設(shè)備，如水泵、 風(fēng)機(jī)等，在其 進(jìn)出口接管上加設(shè)軟接頭，使主體建筑周圍環(huán)境達(dá)到 GB30962022 噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求。污水首先經(jīng)過化糞池處理，去除其中的糞便等大部分的固體物質(zhì)后，滿足 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 52 《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》要求的污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)送城市污水處理廠處理。（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間污染物種類及治理措施在投入使用后可能會(huì)成為污染源的主要是因人流增加后產(chǎn)生的交通運(yùn)輸噪聲和社會(huì)生活噪聲、粉塵、污廢水和生活垃圾、固體廢棄物等。（4）施工場(chǎng)界用圍墻隔離，建筑物用攔網(wǎng)遮蓋，以維護(hù)城市文明形象。（3）在晴天干燥等揚(yáng)塵容易形成的天氣條件下進(jìn)行挖、填方作業(yè)時(shí)，可適當(dāng)灑水作業(yè)。為減輕施工活動(dòng)對(duì)工程區(qū)域和城市生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響，施工期間擬采取如下措施：（1）基礎(chǔ)工程動(dòng)工前，預(yù)算好挖、填土方作業(yè)量，盡可能縮短挖、填土方作業(yè)時(shí)間。這些影響在整個(gè)施工過程中均存在，但在不同施工階段，其影響的強(qiáng)度有所不同。（4）裝修工程施工在對(duì)建筑物的室內(nèi)外進(jìn)行裝修時(shí)（如表面粉刷、油漆、噴涂、裱糊、鑲貼裝 飾等）， 鉆機(jī)、電錘、切割機(jī)等產(chǎn)生噪聲，油漆和噴涂產(chǎn)生廢氣、粉 塵， 廢棄物料及施工人員生活污水。（2）基礎(chǔ)工程施工在基礎(chǔ)工程施工階段（包括挖方、填方、地基處理、基礎(chǔ)施工等），將產(chǎn)生局部水土流失、施工機(jī)械設(shè)備噪聲（混凝土輸送泵、打樁機(jī)、裝載機(jī)運(yùn)行）、施工機(jī)械設(shè)備尾氣、施工設(shè)備（攪拌機(jī)等）清洗產(chǎn)生的施工廢水、施工棄土和施工揚(yáng)塵。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（1）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（162971996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（2）《省半島流域水污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/6762022）。生態(tài)環(huán)境本地區(qū)主要為住宅用地。聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)平均等效聲 級(jí)晝間為 分貝，夜間為 分貝，符合《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962022 ）中的 2 類標(biāo)準(zhǔn)要求，主要生源為交通噪聲。三、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) SO2 全年日平均濃度為，NO2 全年日平均濃度為 ，可吸入顆粒物全年日平均濃度為 ，環(huán)境空氣 質(zhì)量現(xiàn)狀符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。當(dāng)?shù)貧庀髼l件項(xiàng)目所在地屬于中緯度溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)大陸氣候，瀕臨黃海，四季分明。二、自然條件場(chǎng)址的地形、地貌本項(xiàng)目場(chǎng)地所處地貌類型為濱海平原地貌單元。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 48 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀一、地理位置本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。（3）污水和垃圾處理措施：垃圾處理設(shè)計(jì)上考慮實(shí)行“分類裝放、定時(shí)收集、統(tǒng)一運(yùn)送、集中處理”辦法，設(shè)想要求各住戶將有機(jī)垃圾和無機(jī)垃圾分開裝袋，定時(shí)將垃圾送至自家樓宇門口外的分級(jí)垃圾桶內(nèi)，然后由物業(yè)公司定點(diǎn)保潔員定時(shí)收集，送至垃圾站。設(shè)置管道夾墻或管道束來方便檢修；設(shè)置洗衣機(jī)合理位置及專用水嘴及地漏、插座。（4）戶式純凈水系統(tǒng)：采用戶式純凈水處理設(shè)備，以磁山山泉或自來水為原料，通過過濾和反滲漏技術(shù)進(jìn)一步凈化水源，為客人提供可直接飲用的清潔水。（2）墻體保溫系統(tǒng)：采用外墻保溫和墻體自保溫技術(shù)，組成整體建筑外圍的保溫隔熱系統(tǒng)，節(jié) 能性高達(dá) 65%。環(huán)保節(jié)能技術(shù)磁山養(yǎng)老康復(fù)中心在建設(shè)過程中，將采用大量新技術(shù)新材料，為入住的老年人打造一個(gè)健康、聰明、環(huán)保的家園。①物業(yè) 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)：： 車行卡與人行卡分離，智能卡系統(tǒng) 樂： 結(jié)合可視對(duì)講發(fā)布信息②智能家居子系統(tǒng)：（3）信息管理服務(wù)功能：通達(dá)每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡(luò)，向住戶綜合提供 3 種基本一業(yè)務(wù)（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。住宅智能化技術(shù)（1）安全防范子系統(tǒng)：在中心內(nèi)部進(jìn)行多方位、多角度、多層次和多形式的安全防范，充分為入住中心的老年人人身、財(cái)產(chǎn)安全提供保障；同時(shí)還滿足室內(nèi)的可燃?xì)怏w泄露報(bào)警和緊急求助功能需求，并方便住戶可隨時(shí)以最快的速度與物業(yè)管理中心進(jìn)行聯(lián)系。在設(shè)計(jì)中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。②明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化:①彩度：一般都會(huì)降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會(huì)產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳?。?）色彩設(shè)計(jì)老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對(duì)比度，提高可識(shí)別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長(zhǎng)明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為 3∶1 以下，相 鄰房間之間、房間與通道之間 、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在 1∶2 以下。同時(shí)在選擇照明器具和燈 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 43 泡時(shí)，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺?？蛷d、臥室和餐廳均應(yīng)留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時(shí)注意不要直接將風(fēng)吹向人體，尤其是就寢時(shí)。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。（5）電氣設(shè)計(jì)老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對(duì)他們來講有難度，同時(shí)電氣操作的安全性也是進(jìn)行，電氣設(shè)計(jì)的首要內(nèi)容。門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。把手中心距地宜為 8001000mm。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙?。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 41 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。臥室門 可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時(shí)可以隨時(shí)安裝。扶手與墻壁的間隔為 4—6cm，以不碰手為宜。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標(biāo) 準(zhǔn)。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問、客廳、餐廳、臥室等地方的移動(dòng)，其高度以 800900mm 為宜。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時(shí)使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。（3）安全扶手的安裝 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 40 老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等 動(dòng)作。老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺(tái)?？筛鶕?jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺(tái)，臺(tái)面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長(zhǎng)，且動(dòng)作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡(jiǎn)單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危 險(xiǎn)性小的設(shè)備。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 39 由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會(huì)忘記灶臺(tái)上燒的水或飯，而 導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對(duì)老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃?xì)庠罹?。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺(tái)退進(jìn) ，以方便老年人 取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜。設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。因此必須考慮老年人移動(dòng)的方便性，取消陽(yáng)臺(tái)內(nèi)外地面的高差。普通住宅設(shè)計(jì)中為防止衛(wèi)生間內(nèi)地面水外溢而設(shè)置的高差對(duì)老年人來講也是一個(gè)危險(xiǎn)隱患，一般來說，盆浴比較適合老年人，此時(shí)地面水量不大，只需從門口向衛(wèi)生間內(nèi)找坡即可。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設(shè)有臺(tái)階就更加危險(xiǎn)，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易忽視臺(tái)階的存在。在現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)中，躍層、錯(cuò)層都是很流行的做法，但對(duì)老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危 險(xiǎn)， 應(yīng)與臺(tái) 階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑 條應(yīng)鑲嵌埋人臺(tái)階面內(nèi)。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對(duì)于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事 情，因此老年人居室應(yīng)盡量設(shè)在一層。地面材料應(yīng)防滑， 即便有水 時(shí)，也不 應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒 時(shí)可減輕撞擊力的材料，同時(shí)應(yīng)便于清潔、防污。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽(yáng)角。墻體陽(yáng)角部位宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化 纖及散發(fā)有害有毒氣味 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 37 的裝修材料。老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動(dòng)作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。1998 年中國(guó)老齡科學(xué)研究中心“國(guó)家九五社科” 重點(diǎn)課題“人口老齡化與社會(huì)保障制度研究”課題組進(jìn)行的 “城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保障調(diào) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 36 查”， 調(diào)查結(jié)果顯示，老年人對(duì)住宅內(nèi)希望增加的 設(shè)備和設(shè)施中老人首選的是緊急呼叫設(shè)備，占 %，那些高齡老人最擔(dān)心家中無人時(shí)自己突然發(fā)病。（6）室內(nèi)設(shè)計(jì)與一般住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別是，針對(duì)老年人的專用設(shè)計(jì)集中體現(xiàn)在室內(nèi)設(shè)計(jì)上，作為專用設(shè)計(jì)載體的室內(nèi)設(shè)計(jì)自然成為了老年住宅設(shè)計(jì)的重中之重。（4）色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。（3）單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)以公寓、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5 層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 33 老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。老年社區(qū)的設(shè)計(jì)要求（1）項(xiàng)目選址由于老年人離開了工作崗位，