【正文】 3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度本項目建設地為上海市閔行區(qū)，當?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑椋虼?，當?shù)匚幕瘜Ρ卷椖康倪m應程度良好。經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當?shù)劁摬钠髽I(yè)的認可，大多數(shù)居民對本項目建設表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔心項目的建設對當?shù)丨h(huán)境造成破壞。第十八章 物流倉儲合作項目社會評價一、物流倉儲項目對社會的影響分析本項目的建設能夠為當?shù)劁撹F行業(yè)提供專業(yè)化的服務，加快當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進居民就業(yè)，增加當?shù)鼐用竦氖杖?，增加國家財政稅收，因此，具有良好的社會效益，對社會產(chǎn)生較好的影響。總之，該項目在經(jīng)濟上是可行的。表20 敏感性分析表變化率 變化因素15%10%5%0%5%10%15%固定資產(chǎn)%%%%%%%經(jīng)營成本%%%%%%%營業(yè)收入%%%%%%%圖2 敏感性分析圖通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入變化對IRR的影響看出，營業(yè)收入是IRR變動最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營成本對IRR的影響敏感性相對較弱。本項目采用單因素分析法進行敏感性分析。六、物流倉儲合作項目敏感性分析項目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析。本項目按計算公式：投資利潤率=正常年份利潤/投資總額*100%來計算本項目的投資利潤率，經(jīng)計算，本項目的投資利潤率為41%。4．投資利潤率投資利潤率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)能力后的一個正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤與投資總額的比率。3．投資回收期（含建設期），說明本項目開始運營后?？筛鶕?jù)本項目現(xiàn)金流量表計算得到。根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表計算，%遠遠高于行業(yè)基準收益率10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經(jīng)濟效益。它的經(jīng)濟合義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。4．其他計算參數(shù)其它計算參數(shù)按國家或地方有關(guān)文件選取。綜上分析，%，風險報酬率與無風險報酬率之和為10%。財務風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。經(jīng)綜合考慮，%。經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應對價格變動的能力等。本次綜合利用項目同時設計競爭性項目和非競爭性項目。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為：風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率+經(jīng)營風險報酬率+財務風險報酬率行業(yè)風險報酬率。216。一般來說，無風險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。3．財務基準收益率設定評估中的折現(xiàn)率按照下式選?。赫郜F(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率216。2．計算期與生產(chǎn)負荷根據(jù)預測學的原理、該項目技術(shù)水平在國內(nèi)、國際領(lǐng)先程度、市場競爭狀況和產(chǎn)品生命周期理論，(），主要意義在于：第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響；第二、避免由于預測期后諸如宏觀經(jīng)濟政策、景氣程度、市場結(jié)構(gòu)變化、物價指數(shù)變化等不可預見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預測結(jié)果的相對準確性；第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預見的近期可獲得的項目收益的原則。本次財務預測將采用現(xiàn)值法。本預測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。3．物流倉儲合作項目工程建設其他費用物流倉儲合作項目工程建設其他費用主要是廠區(qū)道路建設，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設費用為200萬元。第十六章 物流倉儲合作項目投資估算一、物流倉儲合作項目投資估算依據(jù)物流倉儲合作項目投資估算編制原則執(zhí)行建設部和現(xiàn)行有關(guān)編制規(guī)定、辦法、定額、費率標準，主要文件依據(jù)為：1）建設部標準定額研究所《工程建設概預算編制方法》；2）國家及地方頒發(fā)的工程建設其他費用標準；3）設備的市場調(diào)研和詢價.二、物流倉儲合作項目建設投資估算1．物流倉儲合作項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑面積為9000平方米，根據(jù)不同預算造價，本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費用為900萬元。四、物流倉儲合作項目合作方案分析從合作雙方出資方式來看，該合作方案充分發(fā)揮了合作雙方的各自優(yōu)勢，但也面臨合作雙方違約的風險，為規(guī)避合作雙方在合作期滿時的爭議，雙方應該在項目投建前充分考慮項目合作生命期后的各項事宜。二、物流倉儲合作項目合作經(jīng)營方式本項目日常經(jīng)營由上海龍涇鋼材市場經(jīng)營管理有限公司負責經(jīng)營管理，上海棱光股份有限公司選派財務人員監(jiān)管經(jīng)營收支情況。其中上海棱光股份有限公司以100畝土地作為股份入股，上海龍涇鋼材市場經(jīng)營管理有限公司以資金和設備作為股份入股，雙方以土地無資金，資金不計利息方式合作，所得收益按各50%分成。2010年1至2010年4月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設，2010年2月至2010年5月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設，2010年4月至2010年6月完成廠區(qū)道路的建設，設備購置于2010年3月至2011年6月完成。第十四章 物流倉儲合作項目實施進度一、物流倉儲合作項目建設工期本項目建設工期為6個月。同時，進一步完善用人機制，建立“能者上、庸者下”的競爭觀念。4．勞動生產(chǎn)率水平分析由于采取了科學的管理機構(gòu)和勞動方案，經(jīng)專家評定，本項目勞動生產(chǎn)率將處于同行業(yè)較高的水平。在員工招聘過程中嚴格控制員工素質(zhì)，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進行。二、物流倉儲合作項目人力資源配置1．作業(yè)班次本項目作業(yè)班次為3班模式，每個班次工作時間為8小時。第十三章 物流倉儲合作項目組織機構(gòu)及人員配置一、物流倉儲合作項目組織機構(gòu)1．物流倉儲合作項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖本項目管理體系圖如下：圖1 項目管理體系圖總經(jīng)理：全面管理本項目事務；業(yè)務部：負責物流倉儲業(yè)務的合作、洽談、簽單等；物流部：負責鋼材等貨物的吊運及運輸；倉儲部：負責倉庫的日常管理及產(chǎn)品的進出統(tǒng)計；加工部：負責鋼材卷板開平；財務部：負責項目資金安排以及處理相關(guān)財務事務；行政部：負責員工的招聘、培訓、考核工作以及項目的其他日常管理事務。二、消防設施消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保障，由于本項目屬于物流倉儲項目，其中物流配送是其一項重要業(yè)務，因此項目單位就需要為其動力設備包括各種車輛等采購大量的柴油等原料，而這些原料是易燃物品，有極大的安全隱患。第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害本項目在生產(chǎn)過程中不會有有毒有害物品產(chǎn)生，因此不會有有毒有害物品的危害。（2）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，分別采取有效的綜合處理處置利用措施后，妥善解決了固體廢棄物的污染問題，固體廢棄物對環(huán)境影響小。四、環(huán)境保護投資針對本項目主要的噪聲污染問題，選取噪聲較低的機器設備，另外加大場區(qū)內(nèi)的綠化投資，增強隔音效果。（6）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關(guān)條例和規(guī)定，運土車輛應在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。（4）施工期垃圾宜分類回收，施工人員生活垃圾定期運至當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門指定地點處理。（2）為減輕揚塵對區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量的不利影響，根據(jù)設計方案對規(guī)劃中的綠地進行合理綠化，以減少表土的裸露。噪聲可能對周圍居民生活造成影響，固定垃圾和污水如果不進行處理會污染環(huán)境。二、項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響1．物流倉儲項目建設對環(huán)境的影響（1）項目施工期間會產(chǎn)生少量污水，直接排放會對當?shù)丨h(huán)境造成一定的污染；（2）施工期間會有揚塵產(chǎn)生，會對當?shù)乜諝赓|(zhì)量造成影響；（3）施工期間機械設備及其它噪聲會影響到當?shù)鼐用裆a(chǎn)、生活；（4）施工期間產(chǎn)生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當?shù)丨h(huán)境。（2）環(huán)境空氣2008年，閔行區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達333天（其中優(yōu)級天數(shù)86天，良級天數(shù)247天），%，較200%和2%，是自2004年開始空氣質(zhì)量日報以來的最好值，且近三年的空氣質(zhì)量優(yōu)良率呈現(xiàn)逐年升高的趨勢，總懸浮顆粒、二氧化硫、可吸入顆粒物、二氧化氮的年均值穩(wěn)定達二級標準。第十一章 物流倉儲項目環(huán)境影響評價一、場址環(huán)境條件（1）水環(huán)境項目所在地吳涇鎮(zhèn)河流多屬潮汐型河道，在黃浦江水的補充下，水體自凈能力較強，水質(zhì)較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。二、水耗指標分析采用節(jié)水措施后，估計單位產(chǎn)品的耗水量能降低20%，水的重復利用率89%。(4)廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復利用。生活污水經(jīng)地埋式生活污水處理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經(jīng)處理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣。項目建成后，節(jié)能水平將達到國內(nèi)先進水平。比空調(diào)供暖節(jié)能1540％，比鍋爐供暖節(jié)能2050％。（4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。（2）本項目計劃采購的生產(chǎn)設備均為國內(nèi)先進的節(jié)能設備。其中鋼材倉庫用于對外營業(yè)用，是主營業(yè)務之一；產(chǎn)品倉庫用于暫時存放開平加工的來料及產(chǎn)成品；設備倉庫用于存放物流設備。6．物流倉儲項目維修設施本項目建成后，設備維修有專門的技術(shù)人員負責，另外，公司每年都會準備一定的設備維修費用，用于項目設備的維護和維修。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉(zhuǎn)換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉(zhuǎn)化成熱能 。電熱地膜系統(tǒng)由電源、溫控器 、連接件、絕緣層、電熱膜及飾面層和防水耐壓絕緣套構(gòu)成。電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜,由可導電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。網(wǎng)絡網(wǎng)絡通訊擬采用如下方案：從距離項目所在地最近的聯(lián)通公司機房接入2M ADSL到公司機房，設置防火墻后由網(wǎng)線連接路由器，再由路由器連接交換機后與各臺計算機相連接，從而實現(xiàn)網(wǎng)絡通信。項目廠區(qū)中部有3500伏的高壓電纜經(jīng)過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路10KV電源，再通過6個開閉器引至廠區(qū)的3個2800箱變，由箱變內(nèi)的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。本項目在廠區(qū)東南角建有蓄水池，集中收集廠區(qū)雨水，多余雨水經(jīng)混凝土管排放至室外民渠。全廠設有5個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。二、物流倉儲項目公用輔助工程1．物流倉儲項目給排水工程本項目供水主要來源于市政用水。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。二、燃料、水、電價格表7 燃料、水、電價格現(xiàn)狀序號名稱價格(元/噸)1柴油59002水23電第八章 總圖與公用輔助工程一、物流倉儲項目總圖布置場區(qū)的建筑物包括：開平車間、鋼材倉庫、設備倉庫、儲油倉庫、產(chǎn)品倉庫、辦公場所及職工宿舍和食堂。卷板開平廠房、倉儲庫均采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。3．物流倉儲合作項目推薦方案的主要設備清單表4 項目主要設備清單序號設備名稱數(shù)量1全自動開平設備1套2碼頭龍門吊車1臺3碼頭吊車1臺4貨場吊車1臺5車間吊車1臺6車間吊車1臺7輔助設備二、物流倉儲合作項目工程方案本項目占地面積100畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占9000平方米。9．施工條件本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。7．法律支持條件本項目建設符合有關(guān)法律規(guī)定的要求。5．防洪、防潮、排澇設施條件本項目防洪、防潮、排澇設施條件成熟。東海天然氣輸氣管鋪設已經(jīng)完成。供電：區(qū)內(nèi)建有7座22萬伏變電站。閔行區(qū)投資100多億元用于市政基礎設施建設，供水、供電、供氣、通訊和污水處理配套完善。目前，全區(qū)綠化覆蓋率達38％，人均公共綠地12平方米，廢污水實際集中處理率達86％左右。地鐵一號線、莘閔輕軌已建成通車，城市交通基本實現(xiàn)網(wǎng)絡化、立體化。31320兩條國道途經(jīng)區(qū)內(nèi)通往南北。水路：，沿途建有8個萬噸級泊位，年吞吐量400萬噸。閔行區(qū)擁有水、陸、空立體化的完備交通網(wǎng)絡，是沿海城市中交通條件最快捷便利的地區(qū)。%，吳淞江流經(jīng)北境、黃浦江縱貫南北，浦江兩岸河道縱橫，水網(wǎng)密布。3．交通運輸條件閔行區(qū)地處長江三角洲東南前沿，在上海市腹部，中心城區(qū)西南部，形似一把“鑰匙”?！半p困”人員就業(yè)基地18家，吸納就業(yè)困難人員342人。全區(qū)新增青年見習基地94家，新增青年見習人數(shù)1968人。，%，其中農(nóng)村富余勞動力非農(nóng)就業(yè)5534個，%。%；，%。固定資產(chǎn)投資總量平穩(wěn)增長。%，%。第一、%、%%。初步核算，%。流動人口計劃生育率為91％?！?。%。區(qū)政府設在上海地鐵1號、5號線地鐵終點站—莘莊鎮(zhèn)。二、物流倉儲項目場址建設條件1．氣候條件閔行區(qū)具有北亞熱帶季風氣候特征，四季分明，冬夏長，春秋短，日照充足，雨量充沛。2．物流倉儲項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積項目占地面積100畝，位于上海市閔行區(qū)龍吳路4900號，屬于上海棱光股份有限公司廠區(qū)內(nèi)閑置土地，屬于工業(yè)用地。這一切使吳涇鎮(zhèn)成為集科技、人才、管理等眾多優(yōu)勢于一身的鎮(zhèn)，潛力巨大，前景美好。規(guī)劃中的地鐵M15號線及虹梅南路快速干道縱貫南北，將為吳涇提供又一縱向通道。東、南兩側(cè)沿黃浦江為界，分別與閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)、奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)隔江相望，西接閔行區(qū)江川街道、顓橋鎮(zhèn)，