【正文】 　　資金平衡能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。　　（2）　財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　　按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic=7%，將項目整個計算期內(nèi)企業(yè)自有資金的現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR大于基準(zhǔn)收益率Ic=7%，本項目是可以考慮接受的。在整個計算期內(nèi)，＞0，＞0，F(xiàn)NPV均大于等于零，盈利滿足最低要求。評價指標(biāo)的計算過程詳見《全部投資現(xiàn)金流量表》、《自有資金現(xiàn)金流量表》。 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項目《損益表》如下： 損　　益　　表 (表24)　序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期（年）　單位：萬元 第一年 第二年 第三年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售收入及附加等 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 07 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評價指標(biāo)如下： （1）　全部投資的所得稅后投資利潤率＝（所得稅后利潤總額/總投資額）100%＝% （2）　全部所得稅前投資利潤率＝（所得稅前利潤總額/總投資額）100%＝% （3）　全部投資的投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）100%＝%。預(yù)計2007年7月全部售出。 項目銷售收入 根據(jù)成本估算及計劃的工程進(jìn)度，整個銷售過程按二個組團(tuán)進(jìn)行，別墅從2005年7月開始出售。 別墅銷售單價：㎡（1＋10%）＝㎡。 。詳見《權(quán)重系數(shù)計算表》。借款由銷售收入償還，借款期限預(yù)計1年。本項目開發(fā)商投入自有資金3250萬元作為啟動資金，借款1000萬元，不足部分由銷售收入中支付。 開發(fā)費用估算表 (表16)　序號 項目 費用（萬元） 單位費用（元/㎡）1 管理費用 2 銷售費用 3 財務(wù)費用 開發(fā)費用合計 　。當(dāng)銷售事按計劃完成時，基本可以由銷售后續(xù)資金自足。 管理費用估算表 (表13)　開發(fā)成本16項和 計算依據(jù) 金額(萬元) 單位費用(元/M2) 3% (2) 銷售費用：。 開發(fā)成本一覽表 (表12)　序號 項 目 金額 (萬元) 建筑面積單價(元/㎡)1 土地成本費用 2 前期工程費 3 建安工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 5 公共配套設(shè)施費 6 開發(fā)期稅費 7 不可預(yù)測費 8 開發(fā)成本合計 　開發(fā)費用估算： (1) 管理費用：。詳見不可預(yù)測費估算表。 公設(shè)施共配套費估算 (表9)　序號 項目 工程量(㎡) 單價(元/㎡) 金額(萬元)1 商鋪(會所等) 1860 2 變電站 60 540 3 門衛(wèi) 24 540 4 洗手間 32 1000 5 合 計 ⑹ 開發(fā)期間稅費：。 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 ( 表8)　序號 項 目 工程量(㎡) 單價(元/㎡) 金額(萬元)1 供水 40 2 供電 3 綠化工程 50 4 道路工程 45 5 煤氣 6 (三通一平 ) 5 7 其它 35 合 計 ⑸ 公建配套設(shè)施費： 萬元。詳見《建安工程費估算表》 建安工程費估算表 ( 表7)　 序號 項 目 工程量(㎡) 單價(元/㎡) 金額(萬元) 1 土建工程 2 水、電、煤氣、給排水 3 冷、熱工程(戶用中央空調(diào)) 4 電話、寬帶、閉路入網(wǎng) 5 智能化系統(tǒng) 合 計 注：不含潔具、燈飾 ⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施費(紅線內(nèi)外工程費)：937萬元。 開發(fā)成本估算 ⑴ 土地成本： 萬元。　　一期工程具體進(jìn)度安排見《工程進(jìn)度表》。本進(jìn)度安排可按實施情況進(jìn)行修訂。預(yù)售工作從2005年初開始籌備，2005年8月開始預(yù)售，2006年5月開盤銷售。其余為第二部分，于2005年7月前做好施工前準(zhǔn)備，2005年8月開工，2006年10月室內(nèi)外工程竣工。工程于2005年3月底完成三通一平等前期準(zhǔn)備。九、項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 (一、成本分析) 項目的總開發(fā)成本 項目工程進(jìn)度估算 本項目為第一期工程，計劃于2005年4 月開工，2006年5月室內(nèi)外工程竣工；2006年10月室外工程及綠化、景觀完工；2006年510月交付；2007年6月銷售結(jié)束。 價格定位項目是長治市目前唯一真正別墅山水式環(huán)境小區(qū)，環(huán)境投入比例大幅增高；而目前市場所謂“別墅房”多在人口密度較大的地域，大多是多層樓建筑中的“樓中樓”戶型，無別墅環(huán)境，利潤空間大；兩者間成本價格同位相比性不大。親近自然，純凈天空，提高項目檔次。 單棟建筑為三層花園洋房，配裝高檔戶用中央空調(diào)，滿足高檔享受。 是文化、是藝術(shù)、是享受、是珍品。 國家森林公園旁的大型生態(tài)別墅，真別墅、真體驗。項目概念的選擇既著重于方便、舒適，又考慮休閑、娛樂、度假等主題，同時突出了綠色景觀及水景建設(shè)的生態(tài)環(huán)境主題，作為項目賣點。從 “遠(yuǎn)上深山石路斜，白云深處有人家。高級白領(lǐng)及管理人員，因自身的高科技素質(zhì)，而能夠保持較高的穩(wěn)定收入，只要設(shè)計具有品位，價格適當(dāng)，也可以吸引一定的買家。 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶設(shè)定為長治地區(qū)的富裕人群，包括礦區(qū)業(yè)主、商界老板和年收入在10 萬元以上的高級白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓周邊地區(qū)市場。云海小區(qū)山莊建于長治市唯一的天然富氧區(qū)，青山翠綠，水質(zhì)甘甜，是上黨最佳夢幻居所。 八、本地塊住宅開發(fā)市場定位神農(nóng)云海苑位于長治市中心以東3公里處，數(shù)百萬平方米的山林景觀，國際名邸的風(fēng)范展露無遺。對影響購買因素的統(tǒng)計結(jié)果可以看出，消費者對樓盤質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境、景觀等比較關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。 從消費目的看，仍以自住為主。 購房者多為本地市區(qū)高收入居民，有“購房榮耀”心結(jié)，設(shè)計中應(yīng)突出“貴族領(lǐng)地”特色?？蛻粽{(diào)查統(tǒng)計情況詳見附件2《客戶需求調(diào)查表》各統(tǒng)計表。對目標(biāo)客戶的回應(yīng)情況進(jìn)行統(tǒng)計，以了解客戶需求情況。二、三期工程的目標(biāo)市場將擴展到臨近及其他城市的企業(yè)主和富裕戶。 　競爭對手評價最主要競爭對手是三級以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；最大競爭壓力是環(huán)境建設(shè)和營銷價格?！≈匾曚N售宣傳，品牌效應(yīng)強。 別墅建筑開發(fā)競爭對手評價 本項目開發(fā)面臨的或潛在競爭對手具有如下特征： 開發(fā)商具有經(jīng)濟(jì)實力，技術(shù)力量雄厚，競爭力強?！⊙睾３鞘泻痛蟪鞘械臉潜P也是潛在的競爭對象。晉城經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，交通便利，人均收入水平較高，對高科技人才和高級管理者有一定的吸引力，但對本地塊項目的私營企業(yè)主吸引力不大，主流客戶不會受到過大影響。該競爭樓盤不會成為有力的競爭對手?！±璩莿e墅區(qū)依山而建，高低錯落，別具一格，客戶可自行選址，按客戶要求進(jìn)行個體化設(shè)計，且價位較低，目前已建成上百棟獨體別墅，尚有相當(dāng)大的空閑土地待建，有一定的競爭實力。其他鄰近區(qū)域中，僅有距長治100公里左右的晉城市，不但位置較近，且已建設(shè)了別墅區(qū)，其余區(qū)域因距離較遠(yuǎn)，暫不會形成競爭。頣豐苑是競爭的潛在樓盤，該小區(qū)為低容積率別墅小區(qū)，與本地塊相比，地塊位置等級比較優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境略差，但項目至今未審批，暫時不能形成競爭。間接的樓盤競爭主要是小高層和樓中樓住宅建筑，如華苑小區(qū)、永盛苑小區(qū)、頤圣苑小區(qū)、中南花園等，會造成一定的購房客源分流。這些對手引領(lǐng)長治市房地產(chǎn)業(yè)市場潮流，其樓盤滿足市場的主流需求。2004年， 在長治市區(qū)有近40家房地產(chǎn)公司(企業(yè))，竣工或在施工程建筑近百處(小區(qū)、棟)，其中，具有別墅式(聯(lián)體樓或樓中樓)商品房樓盤 10余處，商鋪與住宅兼用建筑 30余處，住宅小區(qū)建筑近20 處，純商業(yè)建筑10余處，其它近30處。　長治市區(qū)首家別墅區(qū)，無先例可供參考，市場風(fēng)險增大?！№椖康妮^高價位，增加了項目樓盤面臨的市場營銷壓力。　隨著長治市對外交通建設(shè)的巨大投入，交通樞紐城市的形成，長治到周邊城市的車程時間將進(jìn)一步縮短至1－3小時，周邊城市的夏季高溫與地塊所在地的清爽形成反差，對高收入人群具有相當(dāng)?shù)奈??！〉貕K的生態(tài)環(huán)境、北溫帶的山嶺盆地氣候、神農(nóng)文化氛圍，使地塊憑添幾分避暑圣地之實。 發(fā)展機會（Opportunity）　地塊所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強勁，高收入人群不斷增加，增加別墅需求。 房價上升速度過快，與人均收入增長之間出現(xiàn)的升幅比例不協(xié)調(diào)，一方面反映了長治市區(qū)居民消費觀念的變化，長時期以來，收入中住宅投資比例偏小，另一方面也反映了居民對房地產(chǎn)業(yè)的過熱心態(tài)，一個多處購房，以經(jīng)營為目的的購房群體初步顯現(xiàn)?，F(xiàn)有地塊面積較小，不利于整體景觀設(shè)計和會所的配置，別墅水準(zhǔn)受到不利影響。　目前，地塊西側(cè)的澳瑞特廠區(qū)仍在生產(chǎn)，拆遷尚無定日，不僅影響地塊周邊景觀，而且會造成客戶對環(huán)境污染擔(dān)憂；地塊東側(cè)和南側(cè)耕地雖然不乏田園風(fēng)光，但缺少景觀；村落面貌比較落后，別墅周邊環(huán)境及近視野欠佳，也對項目形象有所影響。　唯一的真別墅、真體驗的貴族領(lǐng)地棲息地的無可比性，可增大地塊項目利潤空間，也為開發(fā)商提供了發(fā)展機遇。地塊便利的交通增大了生活服務(wù)范圍，無論是到達(dá)市金融中心、郵電中心、商貿(mào)大廈，還是重點醫(yī)院、花卉市場、山水園林，都僅需幾分鐘的車程；從地塊處乘坐公共交通車，不僅經(jīng)過鬧市區(qū)，還可以直達(dá)長途汽車站和火車站，成為長治市區(qū)少有的擇優(yōu)公交線路。減少客戶購房后的生活服務(wù)后顧之憂，提高售房機會。項目地塊屬澳瑞特物業(yè)有限公司管理范圍，澳瑞特物業(yè)有限公司是長治市僅有的全國物業(yè)管理先進(jìn)單位，有完善的物業(yè)管理體系，長足的管理經(jīng)驗，可提供優(yōu)良的售后物業(yè)管理，增加客戶購房期望。目前，長治市仍屬中小城市范疇，區(qū)域面積較小，城市四周外環(huán)路的住宅樓盤稀少，項目所在地還屬于較大規(guī)模的待開發(fā)區(qū)，又是旅游開發(fā)區(qū)的進(jìn)出之所，因而未來具有相當(dāng)大的發(fā)展和升值潛力。神農(nóng)云海苑項目將成為本地區(qū)唯一的真正別墅片區(qū)。至目前為止，長治市城區(qū)審批的別墅區(qū)用地僅本地塊一處，由于政府加強對別墅住宅建設(shè)控制，短期內(nèi)不會審批新區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)不少企業(yè)主紛紛外流，到外省、市購買高檔次住房，進(jìn)而尋求在外地發(fā)展。本項目坐落在旅游開發(fā)片區(qū)內(nèi)，秀麗的別墅景觀建設(shè)不僅順應(yīng)政府規(guī)劃，也為旅游開發(fā)增添了新的景點?！№槕?yīng)政府規(guī)劃，填補區(qū)域建設(shè)空白，得到政府支持，成為目前我市城區(qū)區(qū)域內(nèi)已審批的唯一別墅建筑區(qū)。富氧生態(tài)、臨水而居恰恰是目前長治區(qū)域各樓盤欠缺的賣點。本項目以老頂山公園為依托，自然條件好。多年來，公司 “以精品建筑滾動發(fā)展”的戰(zhàn)略，“追求完美、塑造精品”的質(zhì)量方針，使得口碑廣樹，常青品牌知名度增加了消費群體期望。目前房地產(chǎn)市場豪強如林，有些開發(fā)商實施高速擴張策略，以致使消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象。在未來規(guī)劃中，澳瑞特健康產(chǎn)業(yè)股份有限公司和周邊村莊將搬遷，整體拓建為名人文化廣場，徹底清