【正文】 。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。第十一章 結(jié)論與建議 近年來房地產(chǎn)成為錫市核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。工程保險(xiǎn)的目的在于通過把伴隨著工程的進(jìn)行而發(fā)生的大部分風(fēng)險(xiǎn)作為保險(xiǎn)對(duì)象，而減輕與工程建設(shè)有關(guān)者的損失負(fù)擔(dān)以及圍繞負(fù)擔(dān)這種損失所發(fā)生的糾紛，謀求工程實(shí)施的順利完成。如 FIDIC合同條件規(guī)定了承包商的一般責(zé)任以及業(yè)主不能轉(zhuǎn)移而必須自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。B．通過具體合同的某些條款轉(zhuǎn)移某類風(fēng)險(xiǎn)。這種方式可以轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)，但并非使損失轉(zhuǎn)嫁，而是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給更能控制或較少風(fēng)險(xiǎn)的另一方。對(duì)于上述技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式：（1）非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式通常通過簽訂協(xié)議等方式將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商、設(shè)計(jì)方、材料設(shè)備供應(yīng)方等非保險(xiǎn)方。對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測(cè)和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。這三種對(duì)策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性。設(shè)計(jì)變更 設(shè)備不配套 包括設(shè)計(jì)變更和工程量變更兩方面。質(zhì)量不合格 技術(shù)難度高 嚴(yán)寒，酷暑，多雨 修改設(shè)計(jì)（2）自然氣候變化出現(xiàn)的異常氣候，如特大暴雨、洪水、泥石流、坍方等，會(huì)造成工程延期。補(bǔ)充勘察 工人工資上漲（1）水文地質(zhì)條件復(fù)雜工程水文地質(zhì)條件復(fù)雜，與預(yù)測(cè)發(fā)生重大偏差導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)來源：通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn)事件： 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問題，在發(fā)展中國(guó)家更為嚴(yán)重。判斷風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析是在技術(shù)方案、工程方案、融資方案和社會(huì)評(píng)價(jià)論證中已進(jìn)行的初步風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。銷售收入）100%=%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。 利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額為銷售收入減經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的11%。（2） 銷售收入 按照年估算面積扣除返遷面積后年銷售收入；2008年1584萬，2009年990萬。建安工程及設(shè)備工器具費(fèi)用估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑工程估算金額總計(jì)（萬元）編制依據(jù)指標(biāo)（萬元）合計(jì)（萬元）　　一土建工程　　　　《建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》、內(nèi)蒙古工程造價(jià)定額、造價(jià)信息等1居住用房平方米77000 115088552商業(yè)公用平方米8000130010403地下車庫(kù)平方米30001383二設(shè)備及安裝工程　　三室外配套工程　　 1給水官線米 6501432排水管線米 5501543熱力管線米 9004054其他平方米36788　合計(jì)　　　　　（一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按1980元/平方米價(jià)格銷售（20082009） 按3000元/平方米價(jià)格銷售（20102011） 商業(yè)：按一二層10000元/平方米四~六層2300價(jià)格銷售； 高層建筑：按每平方米4500元/平方米價(jià)格銷售。第九章 “景泰苑小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程投資情況投資估算匯總表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱合計(jì)(萬元)各部分投資比例(%)一建筑安裝工程費(fèi)用 %1土建工程10310 　2室外工程1402 　3設(shè)備購(gòu)置及安裝 　二工程建設(shè)其他費(fèi)用 %三基本預(yù)備費(fèi) %四貸款利息 %五流動(dòng)資金 　合計(jì)　15060　 “景泰苑小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程總投資為15060萬元。在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析中，年度貼現(xiàn)率取10%，；,項(xiàng)目的自有資金占項(xiàng)目投資額的35%可滿足要求，本項(xiàng)目資金貸款60%，因此本項(xiàng)目滿足要求。任何投資分析都要基于一定的基本假設(shè)。其它：熱力入網(wǎng)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、水資源建設(shè)費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi) 、消防費(fèi)、供熱配套費(fèi)等根據(jù)錫林浩特市政府的相關(guān)文件減半收取或免交。%計(jì)。施工圖審查費(fèi)按建安工程費(fèi)用的1%計(jì)。工程勘察費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)。具體取費(fèi)如下：依據(jù)錫林浩特市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，工程建設(shè)單位管理費(fèi)按前期工程費(fèi)；房屋建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%計(jì)。不足部分材料價(jià)格參考市場(chǎng)調(diào)價(jià)。2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑安裝市政工程間接費(fèi)定額2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》 建設(shè)部（1996年）《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》 建設(shè)部（1996年）《給水排水設(shè)計(jì)手冊(cè)—第10冊(cè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)》 （2000年）《建筑工程可行性研究投資估算編制辦法》建標(biāo)（1996）628號(hào)及國(guó)家有關(guān)規(guī)定。工程內(nèi)容包括：住宅建設(shè)，市政配套設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)道路，雨污水、給水、電力、通訊、照明、熱力、燃?xì)饧熬G化工程。目前處于第一階段。一期2008年5月至2009年8月，二期2010年5月至2011年9月，三期2011年5月至2012年12月，2012年12月全部竣工交付使用。物業(yè)管理年工人工資及福利表序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)20092010201120122013201420152016201720181工人16 2技術(shù)人員　5 3管理人員5 　合計(jì)26 企業(yè)實(shí)行全員培訓(xùn)，工人、技術(shù)人員和管理人員一律經(jīng)過培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，經(jīng)考評(píng)合格后上崗，以保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第六章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行人員配置，項(xiàng)目完全達(dá)產(chǎn)后，管理人員、技術(shù)人員、工人將達(dá)到26人，其中管理人員5人，技術(shù)人員5人，工人16人。消防栓設(shè)在樓梯間和交通要道。消防用水系統(tǒng)是獨(dú)立的供水系統(tǒng)，本工程除了自備水泵，并備有獨(dú)立水泵電源，與生活用水箱連通，一旦火災(zāi)發(fā)生，可以在不同的地點(diǎn)開啟水泵，給消防用水系統(tǒng)內(nèi)提供各層需要的高壓水流，使得消防用水不受生活水源的限制。安全疏散距離本工程對(duì)樓梯間的安全可靠性嚴(yán)格要求，分別設(shè)置封閉樓梯間和防煙樓梯間，符合規(guī)范規(guī)定。在建筑的兩邊設(shè)置6m寬的消防車道，2棟建筑物中間設(shè)有8米寬的走廊，緊急情況下，可以作為消防車的回車場(chǎng)。 《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14090）；《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）；其他有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。、室外機(jī)板等的設(shè)置避免有利于室外攀爬。 建設(shè)施工必須全程按國(guó)家勞動(dòng)部第3號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》和自治區(qū)勞動(dòng)廳內(nèi)勞護(hù)字（1997）11號(hào)文件的要求，進(jìn)行施工作業(yè)，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)安全監(jiān)察規(guī)章制度，依法實(shí)行責(zé)任人責(zé)任追究制。(1)所有衛(wèi)生器具及配件均采用節(jié)水型。采用地板輻射散熱或高效散熱器。外墻開窗面積通過合適的公共處窗墻比計(jì)算來衡量，即充分利用自然采光與通風(fēng)，又避免能耗損失。屋面采用保溫材料隔熱處理，保溫材料用聚苯板，厚度滿足建筑熱工要求，具有較好的隔熱性能。因此，本項(xiàng)目實(shí)施的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是可行的。設(shè)置綠化帶，可大大降低車輛通行產(chǎn)生的噪音污染對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)居民的影響。降低污染物單車排放因子標(biāo)準(zhǔn)值或強(qiáng)制性規(guī)定加裝排氣凈化裝置。對(duì)多種形式進(jìn)行綠化，充分利用樓頂、屋面、露臺(tái)、山墻、架空平臺(tái)等一切可以利用的空間進(jìn)行立體綠化，形成生態(tài)協(xié)調(diào)的小氣候和優(yōu)美的家居環(huán)境。消除破壞自然的趨勢(shì)，建成屬于21世紀(jì)的高質(zhì)量居住區(qū)環(huán)境。區(qū)內(nèi)盡可能使用可再生能源，改變能源結(jié)構(gòu)，提高能源的利用率。對(duì)施工路面進(jìn)行噴水，減少起塵量。做好現(xiàn)場(chǎng)施工人員的教育和勞動(dòng)保護(hù)工作。合理安排施工計(jì)劃和施工方法，使動(dòng)力機(jī)械設(shè)備適當(dāng)分散放置在施工場(chǎng)地上。另一方面，由于大量使用水泥、沙石等建筑施工材料，粉塵污染也是不可避免的。項(xiàng)目施工期間的污染主要有噪聲和粉塵兩類。隨著項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，城市的水污染、大氣污染和噪聲污染都會(huì)大幅度提高。發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、開發(fā)資源、治理污染，達(dá)到效益“三統(tǒng)一”，保護(hù)生態(tài)平衡，改善生活環(huán)境。以此創(chuàng)造出良好的建筑生態(tài)環(huán)境，最大限度給人以回歸自然的感覺。道路兩旁規(guī)劃了適當(dāng)?shù)臉淠竞突ú菀愿纳骗h(huán)境。施工安裝及驗(yàn)收應(yīng)按《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB502422002），《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》JJ30274）。穿衛(wèi)生間隔墻的套管，管道穿過后用油麻填實(shí)封嚴(yán)?；靥畋韺討?yīng)與其它地面表層有明顯區(qū)別，以免房屋裝修時(shí)采暖管道破壞。埋地管與散熱器安裝完畢，試驗(yàn)合格后方可回填。首層管溝內(nèi)采暖管道需做保溫，做法：管道除銹后刷防銹漆兩道，采用50毫米厚巖棉管套保溫，外纏密紋玻璃絲布（規(guī)格：，250~4