【正文】 租金漲幅：1－10年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為2％，11－20年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為3％，21－％，31－40年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為4％，41－％。 2 銷售收入項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表　　面積（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）A棟一層40004000016000二層40002500010000三層400000四層200000小計(jì)14000　26000　B棟一層30003000018000二層2000三層1000四層0018000小計(jì)6000　　總計(jì)200002200044000項(xiàng)目銷售部分可以實(shí)現(xiàn)的金額為44000萬(wàn)元，按銷售80％計(jì)算，為35200萬(wàn)元3 銷售稅費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表銷售稅費(fèi)計(jì)算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用%計(jì)2464 銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)%計(jì)1901 企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)4002 合計(jì)　8367 4 返租成本及租金計(jì)算返租成本及租金計(jì)算表　第一年第二年第三年合計(jì)備注返租面積（㎡）11200112001120011200按照80%的銷售率計(jì)算返租成本（萬(wàn)元）3168316831689504按照9%的年回報(bào)率計(jì)算　　　　　　租賃面積（㎡）7560756075607560空置率按46％計(jì)算租賃單價(jià)（元/平米/月）343 350 357 　租金年度漲幅按2％計(jì)算租賃收入（萬(wàn)元）3112 3174 3237 9523 　由此可見，返租情況下，出租率為54%時(shí)，返租需要支出的成本與正常租賃經(jīng)營(yíng)收入即可基本持平。但是項(xiàng)目整體銷售兌現(xiàn)的難度比較大，在整個(gè)項(xiàng)目操作上存在極大困難，而且風(fēng)險(xiǎn)較大。就開發(fā)商而言，分成后的利潤(rùn)額為9056萬(wàn)元，%，按照6000萬(wàn)元的自有資金計(jì)算，%。項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用%計(jì)2325 銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)%計(jì)1794 企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)2283 合計(jì)　6402 本項(xiàng)目銷售費(fèi)稅合計(jì)6402萬(wàn)元。銷售費(fèi)用：含代理費(fèi)、廣告費(fèi)以及其他推廣包裝費(fèi)用，按照常規(guī)取銷售收入的7％進(jìn)行計(jì)算，；銷售稅金:營(yíng)業(yè)稅（%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、印花稅（%），%，項(xiàng)目銷售稅金合計(jì)為1794萬(wàn)元。資金來(lái)源及籌措表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)比例1自有資金6,000 %2銀行貸款7,881 %三、方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析1方案一介紹方案一為項(xiàng)目整體銷售，其中分樓層銷售均價(jià)如下：1F均價(jià)：25000元/平米2F均價(jià)：15000元/平米3F均價(jià)：10500元/平米4F均價(jià)：7350元/平米2銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表　A棟面積（㎡）B棟面積（㎡）面積合計(jì)（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）一層4000300070002500017500二層400020006000150009000三層400010005000105005250四層20000200073501470合計(jì)140006000200001661033220根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的此部分銷售收入為33220萬(wàn)元。綜上所述，本項(xiàng)目總投資成本為13,881萬(wàn)元。本項(xiàng)目需向銀行貸款7,881萬(wàn)元（將在資金籌措部分詳細(xì)闡述），貸款期2年，貸款年利率8%計(jì)算。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為413萬(wàn)元。項(xiàng)目管理費(fèi)均為354萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套以及勞動(dòng)力成本等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入，按照長(zhǎng)沙市平均造價(jià)成本，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工程構(gòu)成，本項(xiàng)目建安工程費(fèi)主要包括主體工程、燈塔、車庫(kù)及設(shè)備、工程總圖其他配套部分共計(jì)四個(gè)部分，分項(xiàng)費(fèi)用如下:主體工程約6,051 萬(wàn)元；燈塔2,988萬(wàn)元；車庫(kù)及設(shè)備工程 1,192萬(wàn)元；總圖其他配套部分 716萬(wàn)元。商業(yè)返租期：假設(shè)2007年10月——2010年9月商業(yè)租賃期：2007年5月——2057年4月，共計(jì)50年二、投資估算及資金籌措1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)用00 0 　2前期費(fèi)用20000428 856 含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用3建筑工程費(fèi)用200005474 10,947 含樁基礎(chǔ)主體工程200003026 6,051 　燈塔　　2,988 　車庫(kù)及設(shè)備工程80001490 1,192 　總圖其他配套部分　　716 含室外停車場(chǎng)、水電管線、綠化、園林小品等4管理費(fèi)用20000177 354 根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、三項(xiàng)之和的3%計(jì)算5財(cái)務(wù)費(fèi)用　　1,310 自由資金6000萬(wàn)，其余為銀行2年期貸款，年利率8％6不可預(yù)見費(fèi)20000207 413 根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、%計(jì)算　總成本（一～六）200006940 13,881 　總投資估算說(shuō)明：土地成本根據(jù)協(xié)議，本項(xiàng)目屬于合作開發(fā)類型，土地方以土地作價(jià)入股，所以本項(xiàng)目在核算成本時(shí)可以將土地取得費(fèi)用視為零。項(xiàng)目整體施工期為2006年8月至2007年5月，共10個(gè)月。商務(wù)俱樂(lè)部： 90元/平米。六、租賃價(jià)格定位考慮到市場(chǎng)培育周期以及目標(biāo)商家引進(jìn)所需給予的優(yōu)惠政策和不同品牌檔次客戶采取不同的對(duì)待措施。本項(xiàng)目商鋪酒吧街店面二層銷售均價(jià)定為 ：30000元/平米。五、銷售價(jià)格定位由于缺乏同類型的大型社區(qū)綜合功能的可比照商業(yè)項(xiàng)目，因此不能僅根據(jù)周邊市場(chǎng)的情況作為判斷項(xiàng)目未來(lái)銷售價(jià)格的主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、長(zhǎng)沙市場(chǎng)發(fā)展成熟程度以及本項(xiàng)目稀缺性和對(duì)投資購(gòu)買客戶的吸引和信心等方面加以綜合考量。月，無(wú)中央空調(diào)通程大酒店寫字樓五星級(jí)酒店韶山北路149號(hào)50250實(shí)用率60%左右，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米月，不包水電、空調(diào)等費(fèi)用。月）備注唯一星城國(guó)際商務(wù)樓裙樓五樓長(zhǎng)沙市韶山北路39號(hào)135214F已招滿新世紀(jì)花苑候家塘立交西北角40000一樓捌角鋪位黃興南路步行街三樓黃興南路12000左右150左右三、餐飲四、俱樂(lè)部物業(yè)名稱物業(yè)類型位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2月）備注金色年代酒吧賀龍?bào)w育館摩天輪下約2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周邊1F街鋪水平約300元/平方米項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能組合項(xiàng)目業(yè)態(tài)：頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部＋國(guó)際十大品牌服飾名品店＋品牌餐飲店 ＋ 酒吧街（含咖啡吧、音樂(lè)吧、酒吧、書吧等） 經(jīng)營(yíng)功能劃分：n 購(gòu)物：十大國(guó)際奢侈服裝品牌專賣店、國(guó)際名表店、國(guó)際名品皮具店、高端藝術(shù)品店n 餐飲：星巴克咖啡、日本料理、品牌粵菜、品牌西餐、必勝客匹薩、各國(guó)美食n 娛樂(lè)：音樂(lè)吧、書吧、清吧、爵士吧n 商務(wù)俱樂(lè)部：采取會(huì)員制面積劃分：購(gòu)物：4000m2餐飲： 4000m2娛樂(lè)： 6000m2商務(wù)俱樂(lè)部： 6000m2商業(yè)客戶定位：長(zhǎng)沙本地和深圳、香港投資客戶國(guó)際品牌服裝連鎖店區(qū)域總代理國(guó)內(nèi)、國(guó)外高檔餐飲、酒吧服務(wù)機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)、外知名俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)價(jià)格定位：價(jià)格定位參照目前長(zhǎng)沙中高端、高端商業(yè)物業(yè)租、售現(xiàn)有水平物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2主題商業(yè)定位：長(zhǎng)沙國(guó)際商務(wù)SOHO區(qū)解析SOHO：紐約SOHO區(qū)，如今已成為紐約最著名的文化和時(shí)尚街區(qū)，有最酷的藝術(shù)館，最具特色的品牌店和食品店； SOHO區(qū)也是倫敦最有活力和最時(shí)髦的街區(qū)，它們是新潮創(chuàng)意與前衛(wèi)設(shè)計(jì)理念的展示廳，也是全倫敦最時(shí)尚人士薈萃之地，這里似乎集結(jié)了所有的時(shí)尚元素、美景佳肴、霓裳艷影，各色光鮮人等川流不息，星光熠熠。回顧目前長(zhǎng)沙市商業(yè)特點(diǎn)：n 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，業(yè)態(tài)較為單一；n 外地知名商家不少，但國(guó)際品牌少，中低端消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有品位、有格調(diào)的高端消費(fèi)場(chǎng)所欠缺；n 構(gòu)建集購(gòu)物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費(fèi)體系還有待進(jìn)一步完善。n 濱江綠化帶是政府嚴(yán)控、嚴(yán)管的市政形象工程，項(xiàng)目零距離親水、零距離親近綠化帶，并以28000M的建筑總體量是沿江大道前無(wú)古人、后無(wú)來(lái)者巨無(wú)霸型的商業(yè)項(xiàng)目。依據(jù)我司商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)慣例，樓層價(jià)格級(jí)差一般為：1F∶2F＝1∶2F∶3F＝1∶3F∶4F＝1∶推算出：1F均價(jià)：25000元/平米2F均價(jià)：15000元/平米3F均價(jià)：10500元/平米4F均價(jià)：7350元/平米以上分析只是從外部市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行的推斷，更準(zhǔn)確和具體的價(jià)格有待于在后期銷售執(zhí)行報(bào)告中加以詳細(xì)分析和計(jì)算。 方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)模式的確立參造于目前沿江大道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和受五一商圈輻射的次商業(yè)區(qū)域的地理屬性；項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能組合項(xiàng)目業(yè)態(tài)：賓館＋夜總會(huì)、酒吧＋餐飲店＋超市功能組合：餐飲＋休閑娛樂(lè)＋零售購(gòu)物價(jià)格定位：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊在售商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，確定五一新干線、坡子街、王府井三個(gè)樓盤作為參考，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，綜合其考評(píng)周邊有效消費(fèi)人口、人流量、交通條件、周邊租金、商業(yè)氣氛、建筑產(chǎn)品、升值潛力等因素并進(jìn)行打分，以與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，得出項(xiàng)目一層售價(jià)，在通過(guò)商業(yè)定價(jià)慣例中樓層差價(jià)之間的比例得出項(xiàng)目其他樓層售價(jià)，最終推導(dǎo)出項(xiàng)目市場(chǎng)銷售參考均價(jià)。它是一個(gè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源。它是指企業(yè)能為客戶提供價(jià)值，同時(shí)企業(yè)和其他參與者又能分享利益的有機(jī)體系。商業(yè)模式可以概括為一個(gè)系統(tǒng)。它是一種系統(tǒng)性的手段，用于細(xì)致分析這些相互的關(guān)系，同時(shí)檢驗(yàn)假設(shè)情形并做出實(shí)事求是的決定。商業(yè)模式能使企業(yè)擁有持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是公司的業(yè)績(jī)?cè)陂L(zhǎng)期內(nèi)領(lǐng)先對(duì)手的關(guān)鍵。商業(yè)模式是公司運(yùn)作的秩序。其中影響公司業(yè)績(jī)的首要因素是它的商業(yè)模式（Business Model）。第四部分：項(xiàng)目定位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的目的是盈利，是取得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為優(yōu)秀的公司業(yè)績(jī)。n 本項(xiàng)目最大的劣勢(shì)有于區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，人流量較小，項(xiàng)目建筑成后能否吸引五一商圈消費(fèi)人群成為關(guān)鍵。四、項(xiàng)目的SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）區(qū)域內(nèi)豐富的自然人文景觀資源湘江風(fēng)光帶現(xiàn)有唯一集旅游碼頭、綜合娛樂(lè)、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目蝶影建筑群將成為長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑交通較為便利湘江風(fēng)光帶大量的休閑人流（二）劣勢(shì)（W）：項(xiàng)目獨(dú)立于長(zhǎng)沙市各商圈，區(qū)域內(nèi)歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱湘江風(fēng)光帶休閑人流受季節(jié)、天氣影響較大，同時(shí)因五一路湘江一橋立交物理阻檔影響，區(qū)域內(nèi)休閑人流與五一商圈人流對(duì)流很少。2. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人流主要為湘江風(fēng)光帶休閑人流，受季節(jié)、天氣影響大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特點(diǎn)，同時(shí)因五一路湘江一橋立交物理阻檔影響，區(qū)域內(nèi)休閑人流與五一商圈人流對(duì)流很少。（三）景觀資源分析本項(xiàng)目位于處于湘江風(fēng)光帶長(zhǎng)沙市中段，西面為湘江及著名的桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長(zhǎng)沙市主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)有太平街、朝宗街、坡子街等歷史街區(qū)，長(zhǎng)沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。（二）氣候條件分析長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū),季節(jié)變化明顯,冬寒夏熱,四季分明。區(qū)域內(nèi)土地主要規(guī)劃用途為行政辦公用地及二類居住用地，人口稠密。(一）項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以北）項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以南）本項(xiàng)目位于處于湘江風(fēng)光帶長(zhǎng)沙市中段，西面為桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長(zhǎng)沙市核心商圈五一商圈，長(zhǎng)沙山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。地塊內(nèi)現(xiàn)有客運(yùn)站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂(lè)門面等建筑物，總用地面積12200平方米。五一商圈作為長(zhǎng)沙核心商圈，日均客流逾10萬(wàn)人次，節(jié)假日、雙休日則有15萬(wàn)~18萬(wàn)人次，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀良好。歐陸經(jīng)典商住樓裙樓11001100——2F：533F：36金滿地商業(yè)街1030100—1502005年租金全免，經(jīng)營(yíng)情況一般商家名稱營(yíng)業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡五一新干線地上四層,共93201F：380001F：2002F：1003F：811F價(jià)格為五一路臨街門面,。王府井14萬(wàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪:1F：3萬(wàn)2F