【正文】 24零售50一般序號(hào)店名類(lèi)型面積行業(yè)租金經(jīng)營(yíng)情況12田記蓄電池經(jīng)營(yíng)部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽(yáng)紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲38一般19長(zhǎng)沙輪渡客運(yùn)站一帶街鋪街鋪3840零售25較差20強(qiáng)強(qiáng)油脂街鋪35零售23一般n 最高月租金在解放路口附近約在80元/平米n 最低月租金在靠近本項(xiàng)目的長(zhǎng)沙輪渡客運(yùn)站為25元/平米n 沿江路商業(yè)物業(yè)主要由私戶改建和臨街小商鋪組成，除幾家較大餐館和酒吧外，整體形象較差，加上區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，造成整體租金水平較低，大部分商業(yè)物業(yè)租金水平在4070元/平方米外婆橋店湘江風(fēng)光帶美食街號(hào)稱長(zhǎng)沙最方便、最時(shí)尚的美食街，客戶群覆蓋全長(zhǎng)沙市，具有較大的影響力?？紤]倒長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、人均消費(fèi)能力位于全國(guó)前列、目前長(zhǎng)沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開(kāi)發(fā)、北城的復(fù)興，部分城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。由于零售業(yè)市場(chǎng)完全開(kāi)放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)正式邁開(kāi)擴(kuò)張步伐，這必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)沖擊。u 構(gòu)建集購(gòu)物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費(fèi)體系還有待進(jìn)一步完善。 （二）存在問(wèn)題u 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。u 從總量上，長(zhǎng)沙商業(yè)營(yíng)業(yè)類(lèi)地產(chǎn)近兩年開(kāi)發(fā)量較大，相當(dāng)于長(zhǎng)沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過(guò)1平米。施工面積，%,%；，%，%，%其中：新開(kāi)工面積，％, %；，%104．78萬(wàn)平方米，%，%；竣工面積，％,%；，%；，%；%現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，％；，%，%%；預(yù)售面積，%,%；，%，%%；空置面積，%，%，%，%。從五一商圈銅鑼灣廣場(chǎng)與王府井商業(yè)廣場(chǎng)之爭(zhēng)，到中南汽車(chē)世界與“雨花五金機(jī)電市場(chǎng)”的大戰(zhàn)，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)呈白熱化趨勢(shì)。長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長(zhǎng)近一倍，竣工面積增長(zhǎng)近50％，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)走高（門(mén)面均價(jià)11078元/m2，%）、租價(jià)分化、商業(yè)價(jià)值高的商業(yè)用地供應(yīng)不足，營(yíng)銷(xiāo)推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍。2006年“五一”黃金周長(zhǎng)沙旅游情況：據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”黃金周期間，%，％，；，%，％，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入在連續(xù)高速增長(zhǎng)的情況下，今年又有新的突破，長(zhǎng)沙作為全國(guó)旅游目的地城市的形象得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)。近幾年長(zhǎng)沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開(kāi)始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營(yíng)模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱。集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂(lè)、美食6大功能于一體的夜間活動(dòng)中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長(zhǎng)沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)面積越來(lái)越大；均消費(fèi)水平在50150之間。月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強(qiáng)。典型酒吧分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類(lèi)型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況魅力四射1200解放西路4000一層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)80100連鎖好金色年華解放西路8000二層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)100150租賃好可可清吧解放西路500一層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)30以上連鎖好藍(lán)魅酒吧解放西路1500二層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)3080租賃較好長(zhǎng)沙市大型酒吧將表演、歌廳、迪廳、餐飲組合在一起，面積在15008000平方之間，主要集中在解放路酒吧一條街，近兩年有向辦公聚集區(qū)擴(kuò)張的勢(shì)勢(shì)，消費(fèi)主要以個(gè)人聚會(huì)和商務(wù)為主，租金承受能力較強(qiáng)，解放路西路酒吧一條街1F街鋪?zhàn)饨疬_(dá)300元/平方米（三）娛樂(lè)行業(yè)成分析在娛樂(lè)場(chǎng)所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。典型中餐店分析：名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類(lèi)型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況富臨飯店（維一店）唯一國(guó)際三樓1500一層裙樓商務(wù)50100連鎖好大蓉和酒樓迎賓路169號(hào)4000二層裙樓商務(wù)4080連鎖好秦皇食府總店湘江大道218號(hào)5000二層裙樓商務(wù)4080連鎖好長(zhǎng)沙市中高檔中餐廳經(jīng)營(yíng)面積在2000平方米至5000平方米不等，最大的達(dá)1萬(wàn)多平方米，人均消費(fèi)30以上。餐飲業(yè)構(gòu)成分析：u 餐飲業(yè)構(gòu)成來(lái)看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類(lèi)比例最大，占77%，其次為其他餐飲類(lèi)店鋪（主要是早點(diǎn)、小吃、糕點(diǎn)等）占13%，再次為西餐類(lèi)（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。但大型購(gòu)物中心、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等相對(duì)滯后。n 高橋批發(fā)大市場(chǎng)：位于湖南高橋大市場(chǎng)位于省會(huì)長(zhǎng)沙京珠高速、成(都)廈(門(mén))高速公路交匯處，是省市“九五”重點(diǎn)工程和國(guó)家重點(diǎn)扶持的市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)家級(jí)綜合批發(fā)市場(chǎng)和全國(guó)第五大市場(chǎng)。 火車(chē)站商圈環(huán)繞火車(chē)站廣場(chǎng)周邊，包括八一西路、朝陽(yáng)路等，以大型超市為主要業(yè)態(tài)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，主要有：金蘋(píng)果服裝市場(chǎng)，國(guó)美，阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)，家潤(rùn)多千禧店，新一佳萬(wàn)通店、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場(chǎng)、朝陽(yáng)路五個(gè)數(shù)碼廣場(chǎng)等，隨著政府加大對(duì)火車(chē)站及周邊環(huán)境的整治，火車(chē)站商圈——這個(gè)昔日因“經(jīng)營(yíng)環(huán)境”不好而衰落了的老牌商業(yè)區(qū)域，開(kāi)始重新顯現(xiàn)出其獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)魅力，引來(lái)通程電器、國(guó)美電器、新一佳超市、百信鞋業(yè)等品牌商家紛紛入駐，火車(chē)站商圈將迎來(lái)一個(gè)繁榮興盛的高速發(fā)展期。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級(jí)酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一五一路—黃興路商圈處于城市最核心地帶，是長(zhǎng)沙最早形成的商圈，是目前長(zhǎng)沙規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全的商圈，主要以百貨、購(gòu)物中心、超市、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲等組成，此商圈也是長(zhǎng)沙人流量最密集，生意最好的商業(yè)圈，主要有兩大塊組成：五一廣場(chǎng)及黃興南路步行街，環(huán)繞五一廣場(chǎng)主要幾大商場(chǎng)：友誼大廈春天百貨、平和堂、錦繡大廈購(gòu)物商場(chǎng)、王府井百貨、萬(wàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)、新大新商場(chǎng)、以及正在加速籌建的銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)；作為五一商圈另一板塊的黃興南路步行街，其規(guī)模及效益已列入國(guó)內(nèi)十大商業(yè)步行街行列，在僅長(zhǎng)838米的步行街兩旁有3000多商家進(jìn)駐這塊名副其實(shí)的財(cái)富寶地，大規(guī)模的商家有大連萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、王府井百貨、沃爾瑪、國(guó)美電器、蘇寧電器等，其區(qū)域面積、人流總量、經(jīng)濟(jì)活力在長(zhǎng)沙、在湖南省都是絕無(wú)僅有的，其巨大的能量足以帶動(dòng)周邊地市，甚至輻射中南地區(qū)。隨著長(zhǎng)沙商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實(shí)施，長(zhǎng)沙將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局，這將有利于城市整體價(jià)值的提升。長(zhǎng)沙很有可能成為中南地區(qū)重要的商貿(mào)、物流集散地。2004年GDP已達(dá)1578．4億元，占全省的33．2％，接近武漢的1662．4億元；預(yù)計(jì)2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過(guò)武漢市。n 由于湖南鋼材大市場(chǎng)、馬王堆蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、湖南糧食批發(fā)市場(chǎng)可以滿足目前市場(chǎng)供求需要，近三年內(nèi)暫不發(fā)同類(lèi)大市場(chǎng)。汽車(chē)交易市場(chǎng)雖前景廣闊，亦應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求有序發(fā)展。麗臣路以南，勞動(dòng)西路以北的范圍以外的地區(qū)。到2020年，主城區(qū)（包括“一主兩次”）實(shí)際居住人口要控制在264萬(wàn)人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。（三）發(fā)展現(xiàn)況u 長(zhǎng)沙商貿(mào)業(yè)已成為最具活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，2004年全年?duì)I業(yè)額達(dá)到億元以上的市場(chǎng)24家，其中批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的數(shù)量達(dá)到31192家，%。u 到2004年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)達(dá)到了一個(gè)鼎盛的高峰，除了大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在售，大量的社區(qū)商業(yè)街和市中心的商業(yè)裙樓供應(yīng)量。經(jīng)過(guò)激烈的洗牌，友誼阿波羅整合百貨旗艦，中山、湖商相繼易主友誼阿波羅；名媛世家、紫荊城曇花一現(xiàn)；東漢名店不戰(zhàn)自敗?！伴L(zhǎng)沙十萬(wàn)戶，游女似京都”。無(wú)論是商品還是賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。長(zhǎng)沙有15家保齡球館，球道總數(shù)近200道。市私人購(gòu)車(chē)和購(gòu)房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。（二）消費(fèi)構(gòu)成分析：娛樂(lè)和食品消費(fèi)超過(guò)居民消費(fèi)性支出的50％，長(zhǎng)沙的娛樂(lè)、文化傳媒、餐飲等行業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)沙市人均娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所的數(shù)量在全國(guó)處于前列。社會(huì)消費(fèi)品零售總額變動(dòng)情況注：報(bào)告中所有對(duì)比數(shù)據(jù)均為同類(lèi)型數(shù)據(jù)的對(duì)比（本圖為長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)指標(biāo)/湖南省統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）社會(huì)消費(fèi)品零售總額各指標(biāo)對(duì)比（長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)指標(biāo)/湖南省統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）長(zhǎng)沙城區(qū)零售品消費(fèi)總額占全市的比重長(zhǎng)沙市和湖南省經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比注：長(zhǎng)沙市和湖南省的統(tǒng)計(jì)方法和口徑不同，2001年和2002年的“其它消費(fèi)比重”不具備參考性。（一）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長(zhǎng)沙人均收入和消費(fèi)性支出逐年(19932005)變動(dòng)情況長(zhǎng)沙市GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年變動(dòng)情況分析：n 長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP呈現(xiàn)同方向的變動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的變動(dòng)先于GDP的增長(zhǎng)率變動(dòng)。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，近年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整步伐明顯加快；固定資產(chǎn)投資呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（三）固定資產(chǎn)投資呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投融資體制改革繼續(xù)深化近年來(lái)，長(zhǎng)沙的固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持較高的增長(zhǎng)率，城市基本建設(shè)和更新改造的投資額大幅增加，反映了長(zhǎng)沙正在進(jìn)行的快速城市化進(jìn)程。第二產(chǎn)業(yè)的相對(duì)落后必將影響整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在GDP增幅中，%、%、%。從上圖來(lái)看，本案位于長(zhǎng)沙城市主體西部，湘風(fēng)光帶中段，城市中心位置，地理位置顯要。（2）功能定位以實(shí)施高新技術(shù)帶動(dòng)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)為重點(diǎn)，建設(shè)成為繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)發(fā)的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市和秀美的山水名市；強(qiáng)化瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化城市群；以歷史文化名城為依托的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強(qiáng)化名城地位。（3）城市布局2003年以前的城市布局為：“完善城市主體，發(fā)展兩翼兩組團(tuán)”。目前而言，長(zhǎng)沙的城市特色不明顯，不像有的城市特色鮮明，如港口城、汽車(chē)城、旅游城等，可以說(shuō)長(zhǎng)沙是商貿(mào)業(yè)較發(fā)達(dá)、消費(fèi)水平較高、加工業(yè)實(shí)力不強(qiáng)的有深厚文化底蘊(yùn)的綜合型大城市。受滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈的交互影響，長(zhǎng)沙的比較優(yōu)勢(shì)大為提升。%。自然環(huán)境長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候。最為流行的說(shuō)法是：古人按星宿分野，與軫宿“長(zhǎng)沙星”對(duì)應(yīng)的這些地方就叫長(zhǎng)沙，故長(zhǎng)沙又有“星沙”的別稱。屬性特征長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是湖南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我國(guó)首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽(yáng)，北抵岳陽(yáng)、益陽(yáng)。53′—114186。地域范圍為東經(jīng)111186。41′。2004年，建成區(qū)面積189平方平方公里。歷史文化特征有“楚漢名城”之譽(yù)的長(zhǎng)沙有三千多年的文明史，長(zhǎng)沙之名的由來(lái)有多種說(shuō)法。國(guó)防科技大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)。行政區(qū)劃、人口，%。過(guò)去長(zhǎng)沙物流成本過(guò)高形成的困境將得到極大緩解，城市資本競(jìng)爭(zhēng)力迅速提升。（二）長(zhǎng)沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀（1）城市性質(zhì)2003年以前長(zhǎng)沙的城市性質(zhì)為全國(guó)歷史文化名城、湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。2005年底，,，全市經(jīng)濟(jì)總量（GDP），人均GDP23968元。城市發(fā)展定位（2020總體規(guī)劃）（1）城市性質(zhì)長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020）（以下簡(jiǎn)稱總體規(guī)劃）規(guī)定，長(zhǎng)沙城市性質(zhì)為湖南省省會(huì)，長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城?！耙恢鳌睘槌鞘兄黧w，“兩次”為河西、星馬新城，“四組團(tuán)”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團(tuán)。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為不合理，調(diào)整步伐明顯加快在GDP中，%；，%，%。根據(jù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，只有各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的合理比例。而第一、長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐明顯加快。%，%，比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)。三、社會(huì)消費(fèi)情況1978—%，%，%。說(shuō)明有相當(dāng)部分的消費(fèi)來(lái)自于長(zhǎng)沙市外的消費(fèi)群體。n 長(zhǎng)沙市的居民的消費(fèi)力將隨著其可支配收入的增加而快速增長(zhǎng)，將會(huì)得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。（表中數(shù)據(jù)僅供參考）（三）長(zhǎng)沙市民消費(fèi)特征分析“土洋兼具”長(zhǎng)沙是全國(guó)第一批對(duì)外開(kāi)放的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)中等以上城市前列。 現(xiàn)代化長(zhǎng)沙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。 知識(shí)化長(zhǎng)沙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是長(zhǎng)沙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。作為項(xiàng)目所在地的開(kāi)福區(qū)曾是全國(guó)著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，形成了有一定特色的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧長(zhǎng)沙”，打響了長(zhǎng)沙零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，長(zhǎng)沙商業(yè)因此名揚(yáng)全國(guó)商界。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團(tuán)拓展超市業(yè)務(wù)，家潤(rùn)多崛起于長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開(kāi)序幕。