【正文】 其投入計(jì)劃如下： 項(xiàng)目 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 自有資金(萬(wàn)元 ) 3, 項(xiàng)目 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 銷售收入再投入(萬(wàn)元 ) 6, 1, 8, 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 ? 一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 ? (一 )拍賣地價(jià)評(píng)估 項(xiàng)目名稱位置 拍賣成交價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 交易日期修正 土地。 ? 銷售收入再投入 ? 銷售收入再投入從項(xiàng)目有銷售收入時(shí)開(kāi)始，直到項(xiàng)目銷售完畢。 ? 自有資金 ? 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 3,000萬(wàn)元，占總投資的 %，分四年投入。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。 ? 其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 2022年 2022年 小計(jì) 1 管理費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 2 破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 1, 3 其他可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1, 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式投資方案 ? （一）投資組合方式 ? 本項(xiàng)目總投資為 13,，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 8年。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。 ? 以上 8項(xiàng)合計(jì)為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 13,。 ? 運(yùn)作期間費(fèi) ? 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總投資估算 ? （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 ? 土地成本 ? 土地成本為 2,。利率假定為中國(guó)人民銀行 1至 6個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率 %，則財(cái)務(wù)費(fèi)用為 。 ? 其他費(fèi)用 ? 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200萬(wàn)元及其他可能尚需費(fèi)用100萬(wàn)元，合計(jì)為 1,300萬(wàn)元（備注：雖然 1,200萬(wàn)元是先期墊付，后期土地拍賣后無(wú)償返還的啟動(dòng)費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本）。 ? 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來(lái)計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的。則該地塊實(shí)際市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估 = 33畝 =5,。 ? （ 2）地價(jià)估算 ? 該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì) = /畝 + /畝 =萬(wàn)元 /畝，則出讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì) = /畝 33畝 =2,。為了便于計(jì)算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為 20%:80%。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 ? 本地塊屬于工業(yè)用地 Ⅱ 級(jí)、住宅用地 Ⅲ 級(jí)、商業(yè)用地 Ⅳ 級(jí)。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無(wú)太大的問(wèn)題。該市場(chǎng)擁有一樓一底營(yíng)業(yè)房 485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家 200余戶。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自 2022年 1月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。 ? 五、項(xiàng)目由來(lái) ? 成都空壓機(jī)廠 原系中國(guó)汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)住宅，占用了市場(chǎng)16畝左右，現(xiàn)余 33畝 左右。該市場(chǎng)占地 50余畝。 可行性研究報(bào)告例題 ? 一、項(xiàng)目名稱 ? 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目 ? 二、項(xiàng)目地址 ? 成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街 13號(hào)，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。 ?選用的主要設(shè)備，參數(shù)應(yīng)能滿足預(yù)訂貨的要求，引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的資料應(yīng)滿足合同談判的要求 ?重大技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)對(duì)兩個(gè)以上方案進(jìn)行比選 可行性研究的深度要求 ? 確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)依據(jù)的要求 ? 投資估算深度應(yīng)滿足投資控制準(zhǔn)確度要求 ? 構(gòu)造的融資方案應(yīng)能滿足銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸決策的需要 ? 應(yīng)反映在可行性研究中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位或投資人權(quán)衡利弊進(jìn)行決策 ? 應(yīng)附有評(píng)估、決策審批所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等 可行性研究的審批 ?對(duì)于政府投資項(xiàng)目和使用政府性資金、國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款投資建設(shè)的項(xiàng)目，繼續(xù)實(shí)行審批制，需報(bào)批可行性研究報(bào)告。 ? 經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)，如基準(zhǔn)收益率、社會(huì)折現(xiàn)率、調(diào)整外匯率、工資和價(jià)格等，它們可作為項(xiàng)目可行性研究中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)依據(jù)和判別標(biāo)準(zhǔn)； ? 合資合作項(xiàng)目各方簽訂的協(xié)議書或意向書； ? 有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 可行性研究的依據(jù) ? 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī) ? 國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針和政策，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 ? 委托單位的委托合同和設(shè)想要求 ? 對(duì)于大中型骨干建設(shè)項(xiàng)目，必須具有國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃等有關(guān)文件，因工程不同各有側(cè)重 可行性研究的依據(jù) ? 可靠的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)原始資料，這些都是廠址選擇、工程設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不可缺少的基本數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究 ? 項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究：是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對(duì)各種可能擬認(rèn)的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)， 并在此基礎(chǔ)上，綜合研究、論證建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、適用性、可靠性，經(jīng)濟(jì)合理性和有利性，以及建設(shè)可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否投資和如何投資， 使之進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的下一階段等結(jié)論性意見(jiàn)。除應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院審批的項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目的建議書由省級(jí)發(fā)改委審批，審批權(quán)限不得下放。 繼續(xù)審批項(xiàng)目建設(shè)書的項(xiàng)目 ? 對(duì)于借用世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金會(huì)等國(guó)際金融組織貸款和外國(guó)政府貸款及與貸款混合使用的捐贈(zèng)、聯(lián)合融資等國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款投資項(xiàng)目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定： ? 由中央統(tǒng)借統(tǒng)還項(xiàng)目，按照中央政府直接投資項(xiàng)目進(jìn)行管理，由國(guó)家發(fā)改委審批或由國(guó)家發(fā)改委審核報(bào)國(guó)務(wù)院審批。 ? 使用中央預(yù)算內(nèi)資金、中央專項(xiàng)建設(shè)資金、中央統(tǒng)還國(guó)外貸款 5億元及以上的項(xiàng)目，由國(guó)家發(fā)改委審核報(bào)國(guó)務(wù)院審批。 ? 對(duì)于企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。 ? 政府對(duì)于投資項(xiàng)目的管理分為審批、核準(zhǔn)和備案三種方式。 ? 提出今后工作的建議。 ? 簡(jiǎn)述地方政府以及各部門、有關(guān)方面的意見(jiàn)和要求。 結(jié)論與建議 ? 綜述項(xiàng)目隸屬關(guān)系，建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境影響、建設(shè)工期、投資估算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等主要成果。 ?估算項(xiàng)目建設(shè)需要的主要建筑材料的數(shù)量和勞動(dòng)力等。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的設(shè)想 ?說(shuō)明項(xiàng)目的建安工程總量及總進(jìn)度安排的設(shè)想，分期實(shí)施意見(jiàn)及控制性工程工期。 ?說(shuō)明資金來(lái)源，利用貸款時(shí)需附貸款條件及利率，說(shuō)明償還方式，測(cè)算償還能力。 ? 引進(jìn)國(guó)別和廠商的初步分析：指對(duì)生產(chǎn)技術(shù)與工藝、主要專用設(shè)備來(lái)源的分析，如擬引進(jìn)外國(guó)技術(shù)，應(yīng)分析引進(jìn)的理由、引進(jìn)的國(guó)別和廠商、與國(guó)內(nèi)技術(shù)的差距、技術(shù)來(lái)源、技術(shù)鑒定與轉(zhuǎn)讓等。 ?市場(chǎng)前景：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)出品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)銷策略以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)和研究 ?擬建規(guī)模：項(xiàng)目的全部生產(chǎn)能力或工程效益 ?建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)項(xiàng)目的大體地理位置 資源狀況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國(guó)別和廠商的初步分析 ? 資源狀況：擬利用資源的供應(yīng)可能性和可靠性 ? 建設(shè)條件：分析項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)條件、資源條件、技術(shù)條件、資金條件、環(huán)境條件、社會(huì)條件、施工條件、法律條件、外部協(xié)作配套以及項(xiàng)目擬建地點(diǎn)地形、地貌、水質(zhì)、水量和排泄條件等。 ? 項(xiàng)目投資者的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略 ? 概述規(guī)劃階段方案、比較結(jié)果和規(guī)劃成果審批意見(jiàn) 項(xiàng)目建設(shè)書的必要性 ? 項(xiàng)目建設(shè)書的必要性 ? 闡述項(xiàng)目在地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃中的地位和作用，論證 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 。 ? 概述項(xiàng)目所在地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀及其近、遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求。 建設(shè)項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià)階段對(duì)投資的影響 ? 從以上分析不難看出，隨著項(xiàng)目周期的階段性變化，影響項(xiàng)目投資的前三種因素有一定的變化規(guī)律： ? 工作費(fèi)用是從小到大的變化趨勢(shì)，變化程度很大； ? 項(xiàng)目要素費(fèi)用也是從小到大的變化趨勢(shì)，變化程度居中； ? 產(chǎn)出對(duì)總投資和使用功能的影響是從大到小的變化趨勢(shì)，變化程度很大。 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響 ? 基本特征：智力和技術(shù)的雙重性 ? 主要投入：設(shè)計(jì)人員的工作報(bào)酬，一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為 2 % ～ 10%等；某些重要建設(shè)要素的預(yù)訂和數(shù)量，主要是土地和特殊材料設(shè)備，一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為 10 % ～ 20% ? 產(chǎn)出：圖紙表示的具體設(shè)計(jì)方案，其產(chǎn)出對(duì)總投資的影響，一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為 20 % ～30%；對(duì)使用功能影響在 10 % ～ 20% ? 結(jié)論：表明該階段對(duì)項(xiàng)目投資和使用功能具有重要影響。 初步設(shè)計(jì) ? 設(shè)計(jì)依據(jù)和指導(dǎo)思想 ? 建設(shè)規(guī)模，產(chǎn)品方案，原材料，能源的用量及來(lái)源 ? 建筑物、構(gòu)筑物、公用輔助設(shè)施和生活區(qū)的建設(shè) ? 占地面積和土地使用情況 ? 總圖運(yùn)輸 ? 外部協(xié)作、配合條件 ? 綜合利用、環(huán)境保護(hù)和抗震及人防設(shè)施 ? 生產(chǎn)組織、勞動(dòng)定員和各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 總概算 建設(shè)項(xiàng)目施工階段 ? 建設(shè)項(xiàng)目施工階段：主要指按合同要求完成項(xiàng)目的施工、竣工和投產(chǎn)，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)和投資效益。 ? 計(jì)入建設(shè)投資的引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備材料的關(guān)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前國(guó)家暫停征收） ? 從利潤(rùn)中扣除的所得稅等。 ? 項(xiàng)目資本金的出資方式 ? 現(xiàn)金 ? 實(shí)物 ? 工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、資源開(kāi)采權(quán) 項(xiàng)目資本金的來(lái)源渠道和籌措方式 ?既有法人融資項(xiàng)目的新增資本金 ： 原有股東增資擴(kuò)股、吸收新股東投資、發(fā)行股票、政府投資等 ?新設(shè)法人融資項(xiàng)目的資本金 ： 股東直接投資、股票融資、政府投資 總成本和經(jīng)營(yíng)成本 ?總成本費(fèi)用 =外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi) +工資及福利費(fèi) +修理費(fèi) +折舊費(fèi) +攤銷費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） +其他費(fèi)用 ?經(jīng)營(yíng)成本 =總成本 （折舊費(fèi) +攤銷費(fèi) +利息支出） ?經(jīng)營(yíng)成本 =外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi) +工資及福利費(fèi) +修理費(fèi) +其他費(fèi)用 稅金（財(cái)務(wù)現(xiàn)金流出） ? 從銷售收入中扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅、資源稅、消費(fèi)稅城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加）和增值稅。 ?項(xiàng)目資本金不是注冊(cè)資金。 ? 建設(shè)期利息 =銀行借款利息 +其他債務(wù)資金利息 +其他融資費(fèi)用 ? 其他融資費(fèi)用：是指某些債務(wù)融資中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、管理費(fèi)、信貸保險(xiǎn)費(fèi)等融資費(fèi)用，一般情況下應(yīng)將其單獨(dú)計(jì)算并計(jì)入建設(shè)期利息。 投資各方現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 …… n 1 現(xiàn)金流入 實(shí)分利潤(rùn) 資產(chǎn)處置收益分配 租賃收入 技術(shù)轉(zhuǎn)讓或使用收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 實(shí)繳資本 租賃資產(chǎn)支出 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 ?財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表：反映項(xiàng)目計(jì)算期各年的投資、融資及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入和流出，用于計(jì)算累計(jì)盈余現(xiàn)金，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 …… n 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加